Immobilier d’entreprise : La reprise qui n’en est pas une

L’immobilier d’entreprise français recommence à attirer des capitaux, mais la reprise reste largement en trompe-l’œil. Au premier semestre 2026, les montants investis ont progressé de 11 % sur un an, à 6,5 milliards d’euros. Dans le même temps, le nombre d’opérations a chuté de 18 %, selon les chiffres présentés par Knight Frank lors du webinaire de rentrée de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), organisé le 3 septembre.

Autrement dit, davantage d’argent a été engagé dans un nombre plus restreint de transactions. La progression des volumes tient surtout au secteur industriel, porté par une opération exceptionnelle. Les bureaux, eux, enregistrent une baisse de 17 % des investissements et les commerces un recul de 9 %. Après une reprise déjà qualifiée de « demi-teinte » en 2025, le redémarrage attendu n’a donc toujours rien de généralisé.

Un marché immobilier entré en « permacrise »

Pour l’IEIF, le marché est désormais installé dans une « permacrise » : chaque tentative de reprise est contrariée par un nouveau choc. Crise sanitaire et télétravail, développement de l’intelligence artificielle générative, fin des taux très bas, hausse des droits de douane américains puis guerre d’Iran ont successivement modifié les perspectives économiques et immobilières.

« Depuis le début de la décennie, les fondamentaux du marché immobilier ont été ébranlés par une succession de chocs : irruption du télétravail avec la crise sanitaire, révolution de l’intelligence artificielle générative, fin de dix ans de politique monétaire ultra-accommodante, bond des droits de douanes sur les biens importés aux États-Unis, puis guerre d’Iran qui provoque une poussée du prix de l’énergie et une tension sur les chaînes d’approvisionnement mondiales génératrice de hausse de l’inflation et de ralentissement économique. Chacun de ces événements affecte différemment les taux d’actualisation, l’indexation des loyers ou l’occupation des immeubles. Leur accumulation inhibe désormais les phases de reprise : c’est ce que nous appelons la permacrise », souligne Pierre Schoeffler, Senior Advisor de l’IEIF.

Les indicateurs européens décrits par l’institut traduisent cet état presque stationnaire. La décote des foncières cotées par rapport à leur actif net, une fois corrigée de leur endettement, reste proche de 20 %, contre 10 % en moyenne historique. Les fonds immobiliers institutionnels pan-européens ouverts non cotés ont, eux aussi, quasiment stagné au premier semestre 2026.

Les écarts se creusent toutefois entre les segments et les pays. Le résidentiel résiste mieux, les bureaux poursuivent leur ajustement, les marchés du sud de l’Europe sont les mieux orientés et l’Allemagne reste à la traîne. Cette transformation structurelle du bureau, liée notamment au travail hybride et aux nouveaux usages, avait déjà été détaillée dans notre analyse sur le réalignement du marché des bureaux en 2026.

La hausse des taux menace encore les valorisations

Le contexte économique entretient la prudence. Selon les estimations présentées pendant le webinaire, le blocage du détroit d’Ormuz et le maintien du pétrole autour de 100 dollars le baril retrancheraient 0,3 point à la croissance mondiale en 2026 et ajouteraient 0,6 point d’inflation par rapport aux projections réalisées avant la guerre.

La zone euro affichait encore une croissance de 1,2 % sur un an au deuxième trimestre 2026. Le chiffre communiqué pour la France n’était que de 0,7 %. Depuis le déclenchement de la guerre d’Iran, les taux d’emprunt des États à dix ans ont augmenté d’environ 50 points de base aux États-Unis comme en zone euro. Une hausse qui renchérit le crédit et pèse mécaniquement sur les prix que les investisseurs peuvent payer.

La France cumule une difficulté supplémentaire. Fin août, le rendement de l’OAT à dix ans atteignait 4,3 %. L’écart avec le taux allemand, ou « spread », s’élevait à 88 points de base, contre 50 points avant la dissolution de l’Assemblée nationale en juin 2024. Si cette prime de risque devait encore progresser, elle pourrait entraîner une remontée des taux de capitalisation et donc exercer une pression à la baisse sur les valeurs immobilières.

Selon la modélisation présentée par l’IEIF, le taux de capitalisation des bureaux prime du Quartier central des affaires de Paris devrait ainsi se rapprocher de 5,4 % pour que ce marché retrouve son niveau historique de liquidité. En clair, les vendeurs devraient accepter des rendements plus élevés pour faire revenir davantage d’acquéreurs, ce qui implique généralement une baisse du prix des immeubles à loyer inchangé.

Bureaux en recul, résidentiel et hôtellerie recherchés

La hausse globale des investissements masque donc un marché à plusieurs vitesses. Le résidentiel et l’hôtellerie continuent de bénéficier de l’intérêt des investisseurs. Les actifs dits de diversification — résidences gérées, santé, hôtellerie ou autres formats spécialisés — prennent également davantage de place dans les allocations.

« Les capitaux ne se retirent pas de l’immobilier, mais ils deviennent plus contraints, plus sélectifs et se redéploient vers les segments offrant les fondamentaux les plus lisibles. La granularité des opérations, la diversification des formats et la capacité à répondre aux nouveaux usages structurent désormais le marché. Pour 2026, les volumes pourraient atteindre 12 à 13 milliards d’euros en immobilier d’entreprise et 8 à 9 milliards sur les actifs de diversification », souligne Magali Marton, Head of Research de Knight Frank.

Cette prévision ne décrit donc pas un retour uniforme des investisseurs. Elle confirme plutôt leur concentration sur les immeubles bien situés, adaptés aux usages actuels et susceptibles de conserver des locataires. Pour les épargnants exposés indirectement à l’immobilier, notamment par l’intermédiaire de fonds, cette sélection accrue rappelle l’importance de regarder la composition du portefeuille, son endettement et la qualité de ses actifs, au-delà du seul rendement affiché. MySweetImmo détaille également comment choisir une stratégie d’investissement en SCPI selon son objectif patrimonial.

La stabilité ne signifie pas le retour à la normale

Le scénario d’une rechute rapide du marché — le double dip, ou double creux — ne s’est pas matérialisé. Mais l’absence de nouveau décrochage ne suffit pas à établir une véritable reprise. Les volumes et les valeurs restent globalement stables, avec des trajectoires très différentes selon la localisation, l’usage et la qualité des actifs.

« Le double dip ne s’est pas matérialisé, mais le rebond attendu n’est toujours pas au rendez-vous. Dans un marché devenu structurellement plus sélectif, la qualité des actifs, leur localisation, leurs usages et leur capacité à créer durablement de la valeur sont plus déterminants que jamais. La diversification n’est plus seulement une recherche de rendement : elle devient une condition de résilience des portefeuilles », souligne Béatrice Guedj, Senior Advisor de l’IEIF.

Pour les propriétaires et les professionnels, le message est clair : attendre un retour général du marché aux conditions d’avant-crise paraît de moins en moins réaliste. La liquidité dépend désormais davantage du prix demandé, de l’emplacement, de la qualité énergétique et technique de l’immeuble, ainsi que de sa capacité à répondre aux besoins des occupants.