Immobilier : La Cour de cassation donne raison à Matera sur son modèle coopératif

La bataille durait depuis plusieurs années. Dans un arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation rejette les pourvois formés notamment par la FNAIM du Grand Paris, Emeria Europe, l’Association nationale des gestionnaires de copropriété (ANGC) et le SNPI contre Matera. Au cœur du dossier : une question qui dépasse largement le cas de la proptech. Jusqu’où une entreprise peut-elle assister une copropriété sans exercer elle-même le métier réglementé de syndic ?

Un bras de fer engagé après les campagnes de publicité de Matera

L’affaire remonte à 2020. Matera, qui proposait alors principalement une plateforme et des services d’accompagnement aux copropriétés ayant choisi le régime du syndicat coopératif, lance plusieurs campagnes de publicité très offensives.

Parmi les slogans contestés : « Remerciez votre syndic pour de bon – Votez Matera à la prochaine AG » ou encore « Remerciez votre syndic et passez chez Matera ». Emeria Europe, anciennement Foncia Groupe, puis plusieurs organisations professionnelles contestent ces campagnes devant la justice. Elles reprochent notamment à Matera de laisser croire qu’elle est elle-même syndic et, surtout, d’exercer dans les faits une profession réglementée sans être soumise aux mêmes obligations que les syndics professionnels.

La question n’est pas anodine. La loi Hoguet encadre l’exercice des fonctions de syndic de copropriété. Les professionnels soutenaient que l’étendue des prestations proposées par Matera — accompagnement administratif, comptable, juridique, génération de documents ou suivi des travaux — revenait, une fois ces missions mises bout à bout, à exercer réellement le métier de syndic.

Assister un syndic ne signifie pas prendre sa place

La Cour de cassation ne suit pas ce raisonnement.

Elle rappelle d’abord qu’une copropriété peut parfaitement être organisée sous la forme d’un syndicat coopératif, géré directement par les copropriétaires, comme le prévoit la loi du 10 juillet 1965. Dans ce modèle, la gestion n’est pas confiée à un syndic professionnel extérieur : elle est assurée par les copropriétaires selon les règles propres au syndicat coopératif.

Surtout, le droit autorise le recours à des intervenants extérieurs. Le conseil syndical peut prendre conseil auprès de la personne de son choix et demander l’avis d’un professionnel. Dans une copropriété organisée sous forme coopérative, le syndic peut également, sous sa responsabilité, confier certaines tâches à des prestataires extérieurs.

Autrement dit : externaliser des tâches n’équivaut pas automatiquement à externaliser la fonction de syndic.

Documents, comptabilité, travaux : jusqu’où un prestataire peut-il aller ?

C’est là que l’arrêt devient particulièrement intéressant pour l’ensemble du secteur.

La Cour examine très concrètement la manière dont fonctionnait Matera. Sa plateforme pouvait notamment permettre de générer des documents juridiques, faciliter la gestion comptable, centraliser les documents nécessaires à la copropriété ou accompagner le suivi de travaux. Des spécialistes pouvaient également intervenir sur des sujets administratifs, comptables, juridiques ou techniques.

Mais les juges relèvent plusieurs limites déterminantes : Matera ne signait pas les documents à la place du syndic, le syndic pouvait utiliser la plateforme de manière autonome et la mise à disposition d’un compte de paiement ne signifiait pas que Matera en devenait responsable. De même, accompagner une copropriété dans ses relations avec les entreprises ou dans le suivi de travaux ne suffisait pas à transformer Matera en syndic.

Pour la Cour de cassation, l’entreprise avait donc, dans le dispositif examiné, un rôle qui « se bornait à l’assistance et l’accompagnement ». Elle n’exerçait pas illicitement les fonctions de syndic.

Le vrai critère : qui décide, qui signe et qui est responsable ?

C’est sans doute le principal enseignement pratique de l’arrêt.

Le nombre de tâches réalisées ou automatisées n’est pas, à lui seul, suffisant pour déterminer si un prestataire exerce le métier de syndic. Ce qui compte également, c’est la répartition réelle des pouvoirs et des responsabilités.

Qui prend les décisions ? Qui représente la copropriété ? Qui signe les documents ? Qui maîtrise les comptes ? Qui répond de la gestion devant les copropriétaires ?

Dans le modèle examiné par les juges, ces prérogatives restaient entre les mains du syndic coopératif. La plateforme et les experts intervenaient en appui. L’arrêt trace ainsi une frontière particulièrement importante à l’heure où logiciels, plateformes et intelligence artificielle permettent d’automatiser une part croissante des tâches de gestion des immeubles.

Les publicités de Matera étaient ambiguës… mais pas trompeuses

La Cour de cassation se prononce également sur un autre volet sensible du dossier : la communication de Matera.

Les juges reconnaissent que certains slogans utilisés par l’entreprise étaient « de nature à créer une ambiguïté » et pouvaient laisser penser que Matera proposait elle-même les services d’un syndic.

Mais cela ne suffit pas à caractériser une pratique commerciale trompeuse.

Pourquoi ? Parce qu’une copropriété souhaitant recourir au dispositif devait d’abord adopter le régime du syndicat coopératif lors d’une assemblée générale puis autoriser la conclusion du contrat avec Matera. Les copropriétaires étaient donc amenés, estime la Cour, à s’informer sur la nature de l’offre et sur les responsabilités qu’ils allaient eux-mêmes assumer.

Une distinction importante : une publicité peut être ambiguë sans être juridiquement considérée comme trompeuse.

Ce que l’arrêt Matera change pour les syndics et les copropriétés

La décision ne signifie pas qu’un prestataire peut reprendre sans limite toutes les fonctions d’un syndic en les présentant comme de simples prestations de service. L’arrêt porte sur le fonctionnement précis examiné par les juges et sur des copropriétés ayant opté pour le syndicat coopératif.

Il apporte néanmoins un repère majeur : un syndic peut externaliser ou automatiser un nombre important de tâches sans que son prestataire devienne automatiquement syndic, à condition que la fonction elle-même – pouvoir de décision, représentation et responsabilité, ne lui soit pas transférée.

Cette clarification dépasse donc largement Matera. Elle concerne potentiellement les logiciels de gestion, les plateformes de copropriété et, demain, les outils d’intelligence artificielle capables de préparer des documents, d’analyser des comptes ou d’assister le suivi quotidien d’un immeuble.

Dernière nuance : le Matera de 2026 n’est plus exactement celui qui avait déclenché le contentieux. L’entreprise indique disposer depuis 2024 d’une carte professionnelle et commercialise désormais également une offre de syndic professionnel, parallèlement à son offre d’accompagnement des syndicats coopératifs. L’arrêt du 17 septembre porte donc sur le modèle d’assistance aux syndicats coopératifs qui était au cœur de la procédure engagée plusieurs années auparavant.

Référence juridique : Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 septembre 2026, n° 24-15.665