Immobilier : Le vendeur peut devoir payer pour une défaut finalement réparé

L’acquéreur d’un appartement atteint d’un vice caché a obtenu une décision avantageuse de la Cour de cassation en réclamant une indemnisation au vendeur alors que le défaut, lié aux parties communes, était réparé par le syndicat des copropriétaires.

La question de la garantie d’un vice caché ne concerne en effet que les relations entre acheteur et vendeur, a observé la Cour de cassation.

Elle a donc donné gain de cause à cet acquéreur qui, à la fois, réclamait une réduction de prix à son vendeur et acceptait l’offre du syndicat des copropriétaires de procéder aux réparations nécessaires.

Les faits

Après l’achat d’un appartement, le nouveau propriétaire avait constaté que les planchers étaient rongés par des insectes xylophages et présentaient un danger. La situation répondait à la définition du vice caché en ce qu’elle rendait le bien impropre à l’usage au point que, s’il avait su, l’acquéreur n’aurait pas acheté ou n’aurait offert qu’un prix inférieur.

Ayant alors le choix entre l’annulation de la vente ou la réduction du prix, l’acheteur avait opté pour la réduction du prix qu’il réclamait au vendeur. Ce vendeur lui, invoquant la loi qui organise la copropriété, rappelait que les planchers sont des parties communes et qu’il revient au syndicat des copropriétaires de les entretenir et de les réparer. Il avait donc obtenu que la copropriété procède à des travaux urgents. Dès lors, disait-il, le défaut a disparu, l’acheteur est satisfait et n’a plus de raisons de demander une réduction du prix.

Ce que dit la cour de cassation

Mais les juges ont écarté cette solution. C’est le vendeur qui est tenu de garantir l’absence de défaut caché. Puisqu’il en existe, il doit répondre à la demande de l’acquéreur sans pouvoir invoquer les travaux exécutés par la copropriété. Car les travaux exécutés par un tiers n’ont pas d’incidence sur les rapports contractuels entre acquéreur et vendeur. Ce dernier doit donc toujours répondre du vice caché comme s’il existait.

En février 2011, la Cour avait expliqué qu’en revanche, l’acheteur qui aurait obtenu du vendeur une réparation des défauts ne pourrait plus rien réclamer.

Référence juridique : Cass. Civ 3, 8.2.2023, H 22-10.743