Immobilier et commerces : Réparer la « France moche », nouveau défi des politiques publiques

Symboles d’un urbanisme jetable dont les hangars s’étalent sur les terres agricoles, de la consommation de masse héritée des Trente Glorieuses et du tout-voiture, les zones commerciales situées à l’entrée des villes sont aujourd’hui priées de faire leur révolution esthétique et écologique.

Le gouvernement a lancé en septembre une expérimentation visant à transformer cette France périurbaine aux panneaux publicitaires tapageurs, qualifiée de « moche » par Télérama en 2010, mais qui concentre 72% des dépenses des Français dans les magasins.

Dérèglement climatique oblige, les nappes asphaltées de parkings et les « boîtes à chaussures » n’ont plus bonne presse à l’heure de la lutte contre les passoires thermiques, l’artificialisation des sols et les mobilités carbonées.

« Dans un monde qui prend conscience de ses limites, la zone commerciale a atteint les siennes« , résumait la ministre déléguée au Commerce, Olivia Grégoire, en annonçant une enveloppe de 24 millions d’euros pour « réinventer » ces zones restées « l’impensé des politiques publiques« .

Depuis, plus d’une centaine de candidatures ont été déposées sur les quelque 1.500 zones commerciales recensées. Le gouvernement doit annoncer prochainement une vingtaine de lauréats.

Chaque projet bénéficiera de 150.000 euros pour financer des études préalables et l’assistance à maîtrise d’ouvrage.

« Au départ nous avions les centres commerciaux« , rembobine Christine Leconte, présidente de l’Ordre des architectes français. « Puis le prêt-à-porter, l’électroménager, les cinémas, les salles de sport et les restaurants se sont agglomérés pour créer une ville de la consommation, une ville franchisée dont le territoire a été vendu au privé« .

Nouveau modèle

Il s’agit aujourd’hui, selon elle, de « réparer ces espaces mal conçus » pour faire « venir la ville là où il n’y en a pas », c’est-à-dire « des rues, des places, des endroits où circuler à pied, des équipements publics et du logement ».

Trois profils sont identifiés. D’abord les zones commerciales dynamiques proches des métropoles, où l’objectif est de faire monter en hauteur les bâtiments et d’introduire logements, bureaux et nature.

Dans les 10% de zones en déclin, l’enjeu est au contraire de regrouper ou supprimer des magasins, et de renaturer ou reconvertir les friches.

Enfin en milieu rural, il s’agira aussi de « rationaliser les magasins » mais pour implanter cette fois de l’industrie, quand c’est possible.

Finie la course aux mètres carrés, d’autant que la rentabilité de ces zones a cessé d’augmenter avec la concurrence du e-commerce.

« C’est une lecture pertinente de la fabrique de la ville que de vouloir dépasser la mono-fonctionnalité de zones dédiées exclusivement au commerce« , observe Arnaud Gasnier, professeur d’aménagement et d’urbanisme à l’université du Mans.

De toute façon, l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) des sols impose aux élus de compenser tout nouveau mètre carré artificialisé par un mètre carré renaturé à partir de 2050.

« On va forcément manquer de foncier. Il va falloir créer de nouveaux modèles urbains, sans doute plus verticaux« , ajoute Arnaud Gasnier.

Rien n’est prévu en revanche pour « préserver les paysages de la publicité« , regrette Benjamin Badouard, élu écologiste à la métropole de Lyon, qui souhaite réduire de 60% à 90% la place de la publicité d’ici 2026.

Sociabilité

Cette France dite « moche » n’a pourtant pas que des détracteurs.

Auteur d’une riposte au jugement rendu par Télérama, l’anthropologue Eric Chauvier craint qu’on ne « sous-estime la valeur de sociabilité des entrées de villes, même écologiquement aberrantes« .

« Pour pas mal de classes populaires, un magasin GiFi donne l’impression de pouvoir d’achat, d’existence par l’acte d’achat, donc d’estime de soi« , argumente-t-il.

Fabrice Raffin, maître de conférences à l’université de Picardie et chercheur au laboratoire Habiter le Monde, estime lui que ces « formes urbaines souvent décriées sont non seulement appréciées » mais même « plébiscitées, surtout par les familles, par les jeunes« , analyse-t-il sur le site « The Conversation ».

Il y voit un support « de leur quotidien, de leurs loisirs« , un « repère pour leur identité » mais aussi une « esthétique hollywoodienne« .

En Seine-et-Marne, Marlène Mouketo se rend toutes les trois semaines d’un coup de volant dans la zone d’aménagement concertée (ZAC) de Meaux pour « les magasins de vêtements, de bibelots« , et parfois « le McDo« .

« Il y a un manque en centre-ville. Tous les magasins sont partis, il n’y a plus grand chose à l’intérieur« , regrette la quinquagénaire, qui trouve ces ZAC « bien pratiques« . « C’est peut-être pas bien pour les champs, c’est pas écolo, mais c’est bien pour nous« , plaide-t-elle.

A Vesoul, qui travaille à « revitaliser » son centre-ville grâce au programme gouvernemental « Action cœur de ville », le maire Alain Chrétien (Horizons) redoute un effet boomerang.

« Les crédits étant limités, on ne veut pas que de l’argent soit pris sur +Action cœur de ville+ pour rénover les zones commerciales« , souligne-t-il.

Difficultés

« Rendre la périphérie plus agréable à vivre fragilise de fait les centres-villes« , avertit Nicolas Lebrun, maître de conférences à l’université d’Artois. « Verdir un parking tout en restant dans un lieu choisi pour son accessibilité automobile, ce n’est pas s’attaquer à un problème environnemental, c’est pratiquer du +greenwashing+« , tacle le géographe.

« Est-ce à l’Etat de financer la reconversion de friches dues à une pratique d’urbanisme jetable ?« , interroge-t-il encore.

Pour Clément Baylac, d’Intercommunalités de France, l’argent public doit d’abord financer des opérations « complexes et coûteuses« , comme transformer des surfaces commerciales en surfaces industrielles dont manque l’Hexagone. Mais « on ne va pas révolutionner l’armature commerciale française avec 24 millions d’euros« , assure-t-il.

Michel Jacod, membre de l’association France nature environnement, se dit « favorable » à l’initiative mais juge difficile d’installer « de l’industrie en entrée de ville ou de l’habitat sans transports en commun« .

Quant à la renaturation, « ce serait vraiment très bien mais c’est très difficile à court terme car les sols sont bousillés par trente années de parking« , remarque-t-il.

Et de rappeler que « les entrepôts logistiques de plus de 10.000 m2 ne sont pas interdits, contrairement aux centres commerciaux« .

Selon l’architecte Christine Leconte, l’un des plus gros freins sera sans doute « le conflit entre un foncier commercial propriété du privé et l’intérêt public de la fabrication de la ville » alors qu’il est important, selon elle, qu’une ville « puisse rester publique pour garantir un droit à la ville« .