Immobilier et démembrement de propriété : Certains droits de succession peuvent se payer ultérieurement

L’héritier qui reçoit seulement la nue-propriété des immeubles parce que son parent survivant a choisi d’hériter de l’usufruit sur le tout, a le droit de différer le paiement des impôts jusqu’au décès de ce parent usufruitier.

Cette option, qui doit s’accompagner de garanties pour le fisc, a été rappelée par un arrêt de la Cour de cassation mais elle suppose un choix définitif.

Au décès de leur père, des enfants avaient hérité de la nue-propriété des biens car leur mère avait choisi d’hériter de l’usufruit du tout et non de la pleine propriété d’un quart des biens.

Les enfants, au lieu de payer tout de suite les droits de succession sur leur part, avaient demandé à ne payer qu’à la mort de leur mère. Ils avaient alors un choix: soit ils paieraient des droits sur leur nue-propriété uniquement, lorsque surviendrait ce décès, mais il faudrait en attendant verser chaque année des intérêts au fisc, soit ils paieraient des droits sur le tout, nue-propriété et usufruit, mais seraient dispensés en échange de verser des intérêts.

En principe, lorsque le nu-propriétaire récupère l’usufruit, l’opération n’est pas taxée. Choisir d’élargir l’assiette de l’impôt en se faisant taxer sur la nue-propriété et l’usufruit, pour ne pas payer d’intérêts, était donc un pari qui ne pouvait être gagnant que si leur mère était âgée et devait vivre encore longtemps.

Après avoir choisi la seconde solution, en pensant que la facture serait au total moins lourde, ils s’étaient ravisés. Ils préféraient finalement ne payer des droits que sur leur nue-propriété et verser jusqu’au décès de leur mère des intérêts périodiques.

Mais l’administration, approuvée par la Cour de cassation, a jugé que ce n’était pas possible. Ce qui a été choisi l’a été définitivement, l’option est irrévocable, leur ont répondu le percepteur et les juges.

Référence juridique : Cass. Com, 13.3.2024, C 22-16.190