Immobilier tertiaire : Le marché de la métropole Aix-Marseille sous turbulences

Un début d’année en demi-teinte pour le marché locatif d’Aix-Marseille

Dans un contexte toujours troublé, le marché tertiaire d’Aix-Marseille débute l’année 2024 sur la même tendance que 2023. Si la demande placée se redresse de 17 % sur 1 an avec 29 340 m² pour 78 signatures, elle demeure inférieure de 19 % par rapport à la moyenne quinquennale. Les dynamiques observées en 2023 persistent avec un marché marseillais au ralenti face à un marché aixois performant grâce à une production d’offres adaptées.

Selon Yoann Pohu, responsable Agence Bureaux JLL Aix-Marseille : « Le contexte économique, avec des taux toujours élevés, associé à un déficit d’offres adaptées aux nouvelles normes des entreprises, continuent de pénaliser le marché marseillais en particulier. Avec 58 % de la demande placée sur des actifs de dernière génération, les utilisateurs privilégient de façon croissante des surfaces conformes à leur politique RSE et compatibles avec le Décret Tertiaire ».

Après une année 2023 au ralenti, l’activité du marché tertiaire du secteur Marseillais affiche une hausse annuelle de 17 % de la demande placée au 1^er trimestre à ~12 380 m². Cependant, cette dynamique traduit toujours un retard de 46 % par rapport à la moyenne quinquennale. Le marché marseillais reste pénalisé par l’attentisme des grands utilisateurs mais également par le déficit de surfaces adaptées. A ce titre, le segment des grandes surfaces est représenté par 2 transactions pour ~3 400 m² sur l’immeuble Cap Joliette.

La dynamique retrouvée en 2023 se poursuit en ce début d’année sur le marché tertiaire d’Aix. Avec une croissance de 16 % sur 1 an (+26 % vs la moyenne quinquennale), le volume commercialisé atteint ~17 000 m² ce trimestre. Cette nouvelle performance aixoise permet au secteur de porter près de 60 % de l’activité du marché d’Aix-Marseille. La production d’actifs adaptés à la demande permet de répondre aux besoins des utilisateurs et notamment des grandes entreprises qui ont cumulé plus de 9 500 m² placés ce trimestre (+63 % sur 1 an) via 4 transactions.

Avec plus de 172 000 m² disponibles à 6 mois, l’offre progresse annuellement de 26 %. Cependant, l’offre neuve, stable à 48 000 m², demeure à un niveau particulièrement bas, signe de pénurie sur la majorité des secteurs. A contrario, l’offre de seconde-main bondit de 40 % sur 1 an, signe d’un désintérêt de plus en plus prononcé par les utilisateurs envers les surfaces ne répondant plus aux nouvelles normes et aspirations. Bien qu’en hausse, le taux de vacance reste faible, à 2,9 %.

Les valeurs locatives prime restent stables à Marseille, atteignant 320 € HT-HC/m²/an pour les actifs « IGH » et 305 € pour les actifs « traditionnels ». À Aix, le loyer prime s’élève à 250 € pour le centre-ville et 185 € sur le Parc d’Affaires. A contrario, le contexte de tension continue de nourrir l’ascension des valeurs moyennes du neuf et du seconde-main.

Yoann Pohu conclut : « Ce 1^er trimestre confirme l’émergence d’un marché à 2 vitesses sur la métropole : la performance du marché aixois portée par la commercialisation d’actifs adaptés aux nouvelles attentes face à un marché marseillais grippé par un déficit d’offres neuves et une augmentation sensible du stock de seconde-main. Dans un contexte de taux encore élevés et de hausse sensible des coûts de construction, de nombreux promoteurs diffèrent leurs projets. Si la reprise de l’activité se précise ces prochains mois, l’adéquation offre/demande devrait continuer de se complexifier. »

Un marché de l’investissement à l’arrêt au 1^er trimestre 2024

Après une chute marquée des volumes investis en 2023 (-49 % sur un an), la baisse d’activité se poursuit au 1^er trimestre 2024 avec seulement 57 millions d’euros engagés dans la métropole marseillaise, affichant un recul de 47 % par rapport à la même période l’année dernière et de 60 % par rapport à la moyenne sur 5 ans.

Avec 7 opérations recensées au cours de la période (contre 14 il y a un an), le volume moyen de transactions est en légère hausse, s’élevant à 8 M€ (7 M€ au T1 2023). Les acquisitions supérieures à 15 millions d’euros, stables sur un an en nombre (2), concentrent deux tiers du volume global investi au cours des 3 derniers mois dans la région d’Aix-Marseille. Parmi les opérations significatives du trimestre, citons la cession par KANAM du « 300 Prado » au profit du groupe FINAMAS dans le 8ème arrondissement de Marseille. Le segment des transactions inférieures à 15 millions d’euros cumule un peu moins de 20 millions d’euros au total, affichant une lourde chute de 90 % en volume.

Les bureaux captent la grande majorité des montants placés avec 46 millions d’euros à fin mars, soit 81 % des parts de marché et un résultat en hausse de 108 % sur un an. Les actifs industriels cumulent 11 millions d’euros investis avec comme principale opération l’acquisition par PROUDREED d’un bâtiment d’activités de 10 235 m² à Châteaurenard.

Avec des rendements obligataires légèrement en-dessous de 3,00 % à fin mars, le taux prime des bureaux à Marseille se stabilise à 6,00 % au 1^er trimestre 2024.

« En dépit du nombre limité de dossiers en cours de vente, l’appétit des investisseurs pour l’immobilier se maintient comme en témoigne le nombre d’offres sur certains marketings. D’autres sujets d’envergure, s’ils se concrétisent, devraient significativement alimenter les volumes du marché d’Aix-Marseille en cours de l’année 2024 », conclut Sam Capoani, directeur Investissement Méditerranée.