Immobilier : Si les taux tombent à 3,5% cet été, les Français gagneront 1 à 4 m² de pouvoir d’achat

Entre une multiplication quasiment par 4 des taux d’intérêt en quatre ans et des prix qui ont entamé leur baisse en septembre 2022, le marché de l’immobilier français est encore à la recherche d’un nouvel équilibre. Les Français qui souhaitent actuellement acheter un logement conjuguent ces deux indicateurs pour tenter d’obtenir le meilleur pouvoir d’achat immobilier.

Et si l’horizon s’éclaircissait du côté des taux d’intérêt ?  SeLoger dévoile le pouvoir d’achat immobilier au sein des 51 plus grandes villes de France et projette la capacité d’achat de ces mêmes ménages d’ici la fin de l’année si les taux d’intérêts venaient à baisser à 3,50%.

Une pièce en moins en 4 ans

Entre le 1^er avril 2020 et le 1^er avril 2024, les taux d’intérêts sont passés de 1,25% à 3,95%. Les habitants des 51 plus grandes villes de France ont ainsi perdu 1 pièce (10 m²) en moyenne de pouvoir d’achat immobilier (tous types de biens confondus) sur cette période notamment du fait de la hausse rapide des taux, passant de 60 m² à 50 m² pour un ménage de deux personnes avec des revenus moyens à la ville.

Les réalités sont différentes selon les villes : concrètement, cette perte de pouvoir d’achat peut aller de -2 m² à Lyon pour atteindre -32 m² à Quimper.

Ces écarts importants d’une ville à l’autre s’expliquent surtout par l’évolution des prix immobiliers dans ces communes. En effet, les plus grosses pertes de pouvoir d’achat en moyenne sur cette période sont observées dans les villes où les prix de l’immobilier ont fortement augmenté.

Ainsi, les villes de Quimper, Saint-Étienne et Béziers, où les prix de l’immobilier ont respectivement augmenté de +30,8%, +22,3% et +38,7% enregistrent les plus fortes pertes de pouvoir d’achat dans ce classement sur les quatre dernières années. Pour ces trois villes, la perte s’élève à plus de -28m² soit une surface supérieure à celle d’un studio.

La ville de Paris, où les prix de l’immobilier ont drastiquement baissé de -12,4% en moyenne sur quatre ans, est la seule parmi les 51 plus grandes villes de France à connaître un gain de pouvoir d’achat immobilier. En quatre ans et au regard des revenus dans la ville, un ménage de deux personnes peut prétendre acheter 28 m² au 1^er avril 2024 contre 26 m² en avril 2020 (+2 m²).

“Le cycle baissier de prix dans la capitale a débuté à la suite de la crise sanitaire, ce qui a permis aux résidents parisiens de quasiment compenser la récente hausse des taux d’intérêt. Ces derniers, qui baissent et qui devraient continuer de le faire, permettraient même aux Parisiens de dépasser leur niveau initial de pouvoir d’achat immobilier”, analyse Imane Selmane, Économiste chez SeLoger.

Si les taux tombent à 3,5% cet été, les habitants des 51 plus grandes villes de France pourraient regagner +1m² à +4m² de pouvoir d’achat

Après un an et demi de hausse continue, les taux d’intérêt se stabilisent et commencent même à baisser. Le pic de 4,3% atteint en décembre 2023 laisse place à un taux de 3,95% le 1^er avril 2024, de quoi donner de l’espoir aux futurs acquéreurs pour les mois à venir, d’autant que la Présidente de la Banque Centrale Européenne a elle-même évoqué une potentielle future baisse des taux directeurs (lesquels conditionnent les taux des crédits immobiliers).

Ainsi, en réalisant l’hypothèse d’une baisse des taux d’intérêt au 1^er juillet 2024 autour de 3,5% et en prenant en compte des prix et des revenus qui resteraient identiques, les habitants des 51 plus grandes villes de France pourraient regagner +1 m² à +4 m² de pouvoir d’achat en quelques mois. Avec une baisse de 0,5 point de pourcentage sur les taux, les Français retrouveraient en effet une capacité d’emprunt autour de +5%, augmentant ainsi le pouvoir d’achat des acquéreurs.

“Ces deux dernières années, les habitants des plus grandes villes de France ont dû faire face à des prix de l’immobilier et des taux d’intérêt élevés, ne permettant pas de disposer d’un pouvoir d’achat immobilier moyen suffisant pour accéder à la propriété. Le nouveau souffle apporté par la baisse des taux, bien que progressive et lente, couplée à une baisse générale des prix enclenchée depuis janvier 2023, va offrir aux projets d’achats des Français un nouvel espoir”, explique Imane Selmane.

Si les taux tombent à 3% en décembre, Saint-Étienne et Bourges gagneront 9 m², Limoges et Mulhouse 8 m²

Si les baisses des taux attendues par la BCE sont suivies par les banques françaises, les taux d’intérêt pourraient se rapprocher des 3% en décembre 2024. Les futurs acheteurs français pourraient alors récupérer jusqu’à +9 m² par rapport à avril 2024. En tête des villes qui ont le plus à gagner : Saint-Étienne et Bourges avec +9 m², ainsi que Limoges et Mulhouse avec +8 m². Des communes qui sont très sensibles aux tendances de crédit du fait de prix de l’immobilier relativement faibles par rapport aux autres métropoles françaises. En somme, avec des prix inchangés, mais des taux d’intérêt qui baissent d’un point de pourcentage, certaines villes pourraient récupérer la pièce symboliquement perdue en moyenne dans les 51 plus grandes villes en quatre ans.