Permis de louer : Le guide immobilier complet pour éviter jusqu’à 15 000 € d’amende

Le permis de louer gagne du terrain en France. Dans certaines communes, les propriétaires doivent obtenir une autorisation ou déposer une déclaration avant de mettre leur logement en location. Démarches, délais, sanctions, communes concernées : MySweetImmo vous guide pour louer sans faux pas.

Le permis de louer n’est plus un dispositif confidentiel. En quelques années, il s’est installé dans plusieurs centaines de communes françaises, en particulier dans les secteurs où les pouvoirs publics veulent lutter contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil. Pour les propriétaires bailleurs, le sujet n’a rien d’anecdotique.

Dans les communes concernées, impossible de se contenter de signer un bail et de remettre les clés. Selon le régime applicable, il faut obtenir une autorisation préalable ou déposer une déclaration de mise en location. À défaut, l’addition peut grimper jusqu’à 15 000 euros. Voici tout ce qu’il faut savoir avant de mettre un logement en location.

Permis de louer : de quoi parle-t-on exactement ?

Le permis de louer est issu de la loi ALUR du 24 mars 2014, complétée par un décret d’application de 2016. Son objectif est clair : permettre aux communes et aux intercommunalités de mieux contrôler la qualité des logements mis en location dans certains secteurs. Concrètement, une commune ou un établissement public de coopération intercommunale, l’EPCI, peut décider que la mise en location d’un logement sera soumise à une formalité administrative. Le dispositif peut concerner tout un territoire, un quartier, une rue, voire certains types de logements seulement. Depuis la loi Habitat dégradé du 9 avril 2024, le dispositif a été renforcé. Le texte a notamment unifié la mise en œuvre et le contrôle du permis de louer, assoupli certaines délégations aux communes et formalisé un droit de visite pendant l’instruction des demandes d’autorisation préalable.

Autorisation préalable ou déclaration : deux régimes à ne pas confondre

Le permis de louer recouvre en réalité deux régimes différents.

Le premier, le plus contraignant, est l’autorisation préalable de mise en location, souvent appelée APML. Dans ce cas, le bailleur doit déposer une demande avant de signer le bail. Il utilise le formulaire CERFA n°15652 et y joint notamment le dossier de diagnostic technique lorsque celui-ci est obligatoire.

La commune ou l’EPCI dispose ensuite d’un délai d’un mois pour répondre. Sans réponse dans ce délai, le silence vaut autorisation préalable de mise en location. Une visite du logement peut être organisée pendant l’instruction, afin de vérifier son état, sa sécurité et sa conformité aux critères de décence.

Une fois délivrée, l’autorisation doit être jointe au contrat de bail. Elle doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location ou relocation. Elle devient aussi caduque si elle n’est pas suivie d’une mise en location dans les deux ans suivant sa délivrance.

Le second régime est la déclaration de mise en location, ou DML. Ici, le bailleur n’a pas besoin d’attendre un feu vert avant de louer. Il doit en revanche déclarer la location dans les 15 jours suivant la conclusion du contrat de location, via le CERFA n°15651. La déclaration donne lieu à la délivrance d’un récépissé, à conserver soigneusement.

Dans les deux cas, le dispositif concerne les locations à usage de résidence principale, vides ou meublées. Il ne concerne pas les logements mis en location par un organisme de logement social, ni les logements conventionnés avec l’État.

Quels logements sont concernés par le permis de louer ?

Le permis de louer ne s’applique pas automatiquement à tous les logements. Il ne concerne que les biens situés dans un périmètre défini par une commune ou une intercommunalité.

Ces périmètres sont souvent très précis. Une même ville peut être partiellement concernée. Un quartier peut être soumis à autorisation préalable, tandis qu’un autre secteur de la commune n’est pas concerné. Dans certains cas, deux immeubles proches peuvent même relever de situations différentes.

Le bon réflexe est donc simple : avant de louer, contactez la mairie ou l’EPCI avec l’adresse exacte du logement. C’est le seul moyen fiable de savoir si le bien est soumis à une autorisation préalable, à une déclaration, ou à aucune formalité particulière.

Plus de 600 communes concernées, et la liste s’allonge

Il n’existe pas, à ce jour, de registre national officiel et exhaustif des communes ayant instauré le permis de louer. Les recensements spécialisés en dénombrent entre 600 et 730 début 2026, en progression d’environ 25 % en trois ans.

Le dispositif est particulièrement présent dans les territoires confrontés à des enjeux d’habitat dégradé, notamment dans certaines communes des Hauts-de-France, d’Occitanie, de Nouvelle-Aquitaine, d’Île-de-France ou encore de la métropole Aix-Marseille-Provence — qui publie d’ailleurs ses périmètres en open data sur data.gouv.fr.

Le mouvement continue de s’étendre. De plus en plus de collectivités y voient un outil de contrôle du parc locatif privé, mais aussi un levier de prévention contre les logements indécents, dangereux ou insalubres.

Attention toutefois : la liste évolue régulièrement. Un bien non concerné aujourd’hui peut l’être demain si la commune adopte une délibération en ce sens.

Permis de louer : la démarche pas à pas

Avant de louer, commencez par vérifier le régime applicable à l’adresse exacte du logement. Cette information se demande auprès de la mairie ou de l’intercommunalité compétente.

Si le bien est soumis à autorisation préalable, la demande doit être déposée avant la signature du bail. Le dossier comprend le formulaire CERFA n°15652, le dossier de diagnostic technique et, selon les communes, d’autres pièces comme des photos, des plans ou un projet de bail.

La collectivité dispose ensuite d’un mois pour instruire le dossier. Elle peut accorder l’autorisation, la refuser ou l’assortir de réserves si des travaux sont nécessaires. En l’absence de réponse dans le délai d’un mois, l’autorisation est considérée comme accordée.

Si le logement est soumis à simple déclaration, le bailleur doit déposer le formulaire CERFA n°15651 dans les 15 jours suivant la signature du bail. Là encore, le dossier de diagnostic technique doit être joint lorsque la loi l’impose.

Dans tous les cas, il faut conserver le récépissé, l’autorisation ou la déclaration. Ces documents peuvent être demandés ultérieurement, notamment en cas de contrôle, de litige ou de vente du bien.

Avant de louer : les 4 vérifications à faire

• Vérifier l’adresse exacte du logement auprès de la mairie ou de l’EPCI.
• Identifier le régime applicable : autorisation préalable, déclaration ou aucune formalité.
• Préparer le bon formulaire CERFA et les diagnostics obligatoires.
• Attendre l’accord de la collectivité avant de signer le bail si le logement relève de l’autorisation préalable.

Faut-il refaire une demande à chaque bail ?

Oui, en cas de nouvelle mise en location ou de changement de locataire. L’autorisation préalable doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location. La déclaration de mise en location doit, elle aussi, être renouvelée à chaque nouveau contrat concerné.

En revanche, le dispositif ne s’applique pas à la simple reconduction du bail, au renouvellement avec le même locataire ou à un avenant au contrat de location. Autrement dit, si le locataire reste dans les lieux et que le bail se poursuit, le bailleur n’a pas à refaire une demande uniquement pour cette raison.

Sanctions : jusqu’à 15 000 € d’amende

Le non-respect du permis de louer peut coûter cher. Mettre en location un logement sans avoir déposé la demande d’autorisation préalable expose le bailleur à une amende pouvant atteindre 5 000 euros.

En cas de récidive dans un délai de trois ans, le montant peut grimper jusqu’à 15 000 euros. Le même plafond de 15 000 euros s’applique si le bailleur met le logement en location malgré une décision de refus.

Depuis la loi Habitat dégradé de 2024, l’amende peut être ordonnée par le maire ou par le président de l’EPCI compétent en matière d’habitat. Avant toute sanction, le bailleur doit être informé et peut présenter ses observations dans un délai d’un mois. Il peut aussi, dans ce délai, tenter de régulariser sa situation.

L’amende est recouvrée au bénéfice de la commune lorsque l’autorité compétente est le maire, ou au bénéfice de l’EPCI lorsque l’autorité compétente est son président.

Bonne nouvelle pour le locataire : l’absence d’autorisation préalable est sans effet sur le bail. Le contrat reste valable et le locataire conserve ses droits. C’est le propriétaire qui s’expose à la sanction administrative.

Investisseurs : un réflexe indispensable avant d’acheter

Pour les investisseurs locatifs, le permis de louer doit devenir un point de contrôle avant toute acquisition. Un bien situé dans une zone soumise à autorisation préalable peut nécessiter des démarches supplémentaires, voire des travaux avant d’être loué.

Ce point doit être intégré au calendrier de mise en location, mais aussi au calcul de rentabilité. Un refus d’autorisation ou une autorisation assortie de réserves peut retarder l’arrivée du premier locataire et compliquer l’investissement locatif.

Le permis de louer peut aussi être un indicateur de vigilance. Les secteurs concernés sont souvent ceux où les collectivités veulent mieux encadrer le parc locatif privé, notamment lorsque certains logements présentent des signes de dégradation.

Pour les vendeurs d’un bien déjà loué ou prêt à louer, la transparence est également recommandée. Une autorisation préalable en cours de validité peut être transférée au nouveau propriétaire, via le formulaire CERFA n°15663, sous réserve des conditions prévues par les textes. Pour un acquéreur, c’est un élément de sécurisation non négligeable.

Professionnels de l’immobilier : un process à intégrer

Pour les administrateurs de biens, gestionnaires locatifs et agents immobiliers, le permis de louer n’est pas un détail administratif. Il doit être intégré au process de mise en location, au même titre que les diagnostics, l’état des lieux ou la rédaction du bail.

Un mandat de gestion portant sur un logement situé dans une zone concernée suppose de vérifier le régime applicable avant toute commercialisation effective. En cas d’autorisation préalable, mieux vaut anticiper le délai d’instruction d’un mois pour éviter un décalage entre la recherche du locataire et la signature du bail.

Bonne nouvelle pour la profession : depuis juin 2026, le Gouvernement autorise les collectivités à dispenser du permis de louer les professionnels détenteurs d’une carte professionnelle. La FNAIM salue une victoire pour la profession, qu’elle réclamait de longue date. Attention toutefois : il s’agit d’une faculté laissée à chaque collectivité, pas d’une dispense automatique. Le réflexe de vérification locale reste donc indispensable, y compris pour les professionnels.

Côté conseil, le sujet est aussi un bon marqueur de professionnalisme. Un bailleur qui ignore l’existence du permis de louer appréciera d’être alerté avant de s’exposer à une sanction.

Permis de louer : les réponses aux questions que vous vous posez vraiment

Qu’est-ce que le permis de louer ?

Le permis de louer est un dispositif local qui permet à une commune ou à une intercommunalité de contrôler certaines mises en location. Il peut prendre la forme d’une autorisation préalable ou d’une déclaration de mise en location.

Le permis de louer est-il obligatoire partout en France ?

Non. Il ne s’applique que dans les communes ou secteurs qui l’ont instauré. Le périmètre peut varier d’une rue à l’autre.

Comment savoir si ma commune est concernée par le permis de louer ?

Contactez la mairie ou l’EPCI compétent avec l’adresse précise du bien. Il n’existe pas de registre national officiel et exhaustif recensant toutes les communes concernées.

Quel formulaire utiliser pour demander un permis de louer ?

Pour une autorisation préalable de mise en location, il faut utiliser le CERFA n°15652. Pour une déclaration de mise en location, il faut utiliser le CERFA n°15651. En cas de transfert d’une autorisation à un nouveau propriétaire, le CERFA n°15663 peut être utilisé.

Quel délai pour obtenir une autorisation préalable de mise en location ?

La commune ou l’EPCI dispose d’un délai d’un mois à compter du dépôt de la demande. Sans réponse dans ce délai, le silence vaut autorisation préalable de mise en location.

Faut-il refaire une demande au renouvellement du bail ?

Non. La reconduction du bail, le renouvellement avec le même locataire ou un avenant au contrat ne sont pas soumis à une nouvelle demande. En revanche, une nouvelle formalité est nécessaire en cas de changement de locataire ou de nouvelle mise en location.

Que risque un propriétaire qui loue sans permis de louer ?

Le propriétaire risque jusqu’à 5 000 euros d’amende s’il met en location sans avoir déposé la demande d’autorisation préalable. En cas de récidive dans les trois ans, ou s’il loue malgré un refus, l’amende peut atteindre 15 000 euros.

Les professionnels de l’immobilier sont-ils dispensés du permis de louer ?

Pas automatiquement. Depuis juin 2026, les collectivités peuvent dispenser les professionnels titulaires d’une carte professionnelle. Cette dispense reste une faculté locale : il faut vérifier la position de chaque commune ou EPCI.

Le bail est-il valable si le propriétaire n’a pas demandé le permis de louer ?

Oui. L’absence d’autorisation préalable est sans effet sur le bail. Le locataire reste protégé et le contrat demeure valable. C’est le propriétaire qui s’expose à une sanction administrative.