Immobilier de montagne : Les nouvelles règles de l’investissement locatif

Longtemps porté par l’engouement post-Covid, le marché de l’investissement locatif en montagne retrouve un fonctionnement plus sélectif. Tous les biens ne se louent plus avec la même facilité et les investisseurs s’intéressent davantage à la qualité de l’emplacement, au niveau de prestations et au potentiel locatif sur l’ensemble de l’année.

Les biens premium creusent l’écart sur le marché locatif

Selon l’analyse croisée d’Athena Advisers, spécialiste du conseil en immobilier haut de gamme, et Emerald Stay, société de gestion locative, les biens bénéficiant d’un emplacement recherché, d’une belle exposition, d’une vue dégagée ou d’un accès rapide aux remontées mécaniques conservent les meilleures performances locatives.

À Méribel, station emblématique du domaine des Trois Vallées, la demande reste soutenue malgré un léger ajustement des prix observé ces derniers mois. Les deux entreprises estiment que cette évolution peut créer des opportunités pour certains acquéreurs, tout en soulignant que les écarts de valeur restent importants selon les quartiers et les caractéristiques des logements.

Toujours selon Emerald Stay, les appartements qu’elle exploite à Méribel affichent un tarif journalier supérieur de 36 % à la moyenne du marché, un résultat que l’entreprise attribue à la qualité des biens et de leur gestion. Les petites et moyennes surfaces restent, d’après cette analyse, les plus recherchées pour conjuguer stabilité et rendement locatif.

Les stations quatre saisons séduisent de plus en plus les investisseurs

La montagne attire désormais une clientèle bien au-delà de la saison de ski. Télétravail, recherche de fraîcheur en été et développement des activités de plein air favorisent l’émergence d’un modèle touristique réparti sur l’ensemble de l’année.

Athena Advisers et Emerald Stay observent cette évolution notamment à Morzine, Châtel et, dans une autre catégorie de standing, Megève.

Entre 2023 et 2025, les prix immobiliers ont progressé de 5,9 % à Morzine et de 6,6 % à Châtel, selon les données citées par Athena Advisers. Ces hausses restent plus modérées que dans certaines stations premium, mais elles s’accompagnent d’une diversification des revenus locatifs grâce au développement de la fréquentation estivale.

À Châtel, Emerald Stay indique ainsi que le taux moyen d’occupation estivale est passé de 45 % à 61 % en deux ans, soit une progression de 16 points. Cette montée en puissance contribue à lisser les revenus sur l’année et à réduire la dépendance à la seule saison hivernale.

Les stations d’altitude restent des valeurs refuges

Les stations de haute altitude continuent toutefois d’attirer les investisseurs à la recherche d’actifs rares. Enneigement, réputation internationale et offre foncière limitée soutiennent toujours les valeurs immobilières dans plusieurs destinations alpines.

Val d’Isère en est l’illustration. Selon Athena Advisers, le prix moyen y est passé de 15 317 euros à 18 417 euros le mètre carré entre 2023 et 2025, soit une progression de 20,2 %. Emerald Stay indique également que les appartements les mieux situés ont vu leurs tarifs de location progresser de 11,8 %.

La clientèle internationale contribue à cette dynamique. L’entreprise précise que 42 % des réservations hivernales sont effectuées plus de 90 jours avant le séjour, offrant davantage de visibilité aux propriétaires sur leur activité locative.

Pour autant, ces tendances correspondent à une période donnée. Comme pour tout investissement immobilier, les performances passées ne préjugent pas des rendements futurs, lesquels dépendent notamment de l’évolution du marché, de la demande touristique, des conditions économiques et de la qualité de gestion du bien.

L’immobilier neuf conserve des avantages spécifiques

Au-delà du choix de la station, le type de bien reste un élément important dans une stratégie patrimoniale.

« Du fait d’un foncier contraint, d’une pression réglementaire et d’une raréfaction des nouvelles opérations dans certaines stations, un bien immobilier neuf dans les Alpes françaises est un produit rare. Au-delà de ses excellentes performances énergétiques et de l’optimisation des espaces, il existe des leviers spécifiques en faveur des acheteurs dans le neuf : frais de notaire réduits de 2% versus 7% dans l’ancien, et récupération de TVA (20%) si le bien est loué avec services para hôteliers, explique Charles-Antoine Sialelli, directeur Alpes chez Athena Advisers. C’est cette approche clé en main que nous apportons à nos clients avec Emerald Stay : produits de qualité, accompagnement sur mesure, garanties, et intégration d’une gestion locative performante. »

Laurent Lacourt, cofondateur et CEO d’Emerald Stay, insiste de son côté sur l’importance d’anticiper l’exploitation locative dès l’acquisition.

« Dans un projet d’acquisition à la montagne, l’analyse locative doit intervenir très tôt. Nous regardons le bien à travers son usage réel : son emplacement, sa saisonnalité, son niveau de prestations et son adéquation avec les attentes des voyageurs. La gestion locative prolonge ensuite cette lecture, avec une exploitation inspirée des standards hôteliers : commercialisation du bien, accueil des voyageurs, services sur place, entretien et suivi de l’activité locative. Selon les stations, les revenus peuvent être plus réguliers dans les stations quatre saisons ou davantage concentrés sur l’hiver dans les stations d’altitude. »

Et il conclut : « Deux grandes dynamiques structurent désormais le paysage alpin : les stations de haute altitude (Val d’Isère, Courchevel, Méribel, Tignes…), bénéficiant d’un enneigement favorable et d’une notoriété mondiale, sécurisent la demande hivernale centrée sur le ski, avec un prix moyen par nuitée en progression ou toujours à des niveaux élevés tandis que les stations de moyenne altitude (Megève, Châtel, Morzine) vivent une mutation profonde vers un modèle 4 saisons, avec une période estivale enregistrant des progressions remarquables et des revenus ouvrant la voie à une rentabilité annualisée plus régulière. »