Immobilier de prestige : Paris n’est plus le premier marché français 

Rarement les ménages auront évolué dans un environnement aussi incertain. Tensions géopolitiques, retour de l’inflation, remontée brutale des taux d’intérêt, ralentissement économique, instabilité politique : depuis cinq ans, les repères traditionnels des marchés immobiliers ont été profondément bousculés. Dans ce contexte, le marché de l’immobilier de prestige a mieux traversé le cycle immobilier que le reste du marché résidentiel.

Cette dynamique s’inscrit également dans une évolution plus profonde de la société française. Jamais les ménages les plus fortunés n’ont détenu une part aussi importante du patrimoine français. Depuis 2020, leur part est passée de 41,3 % à 47,1 % du patrimoine national, contribuant à soutenir un marché du prestige moins sensible aux cycles immobiliers traditionnels.

Belles Demeures dévoile une étude qui révèle les grandes transformations du marché haut de gamme français au cours des dix dernières années. Celle-ci met en lumière les nouveaux territoires, les nouvelles aspirations et les nouveaux équilibres qui façonnent aujourd’hui l’immobilier de prestige. Et le premier enseignement à retenir c’est que Paris n’est plus le premier marché de prestige de l’Hexagone.

Les territoires de villégiature s’imposent comme les nouveaux moteurs du prestige français

En 2025, la Côte Atlantique et la Côte d’Azur concentrent chacune 15 % de la valeur des transactions de prestige, devant la capitale qui représente désormais 14 % du marché. En 2015, Paris et sa région représentaient près d’un tiers de la valeur des transactions de prestige françaises. En 2025, leur poids est tombé sous les 24 %. En d’autres termes, Paris et sa région ont perdu plus de 10 points de part de marché au profit des territoires de villégiature sur les dix dernières années.

Cette recomposition traduit l’émergence d’une nouvelle géographie résidentielle du prestige. Accélérée par la crise sanitaire, la recherche d’espace, de nature et de qualité de vie a progressivement renforcé l’attractivité des littoraux, des stations alpines et des marchés résidentiels haut de gamme situés en dehors des grandes métropoles. Une dynamique qui s’inscrit dans une tendance plus large observée sur l’ensemble du marché immobilier français, marqué depuis plusieurs années par un déplacement progressif de la demande vers l’Ouest du territoire et les régions offrant un meilleur cadre de vie.

Pour autant, cette redistribution géographique ne s’est pas faite au détriment du marché du prestige dans son ensemble. Avec près de 40 000 transactions en 2025, en hausse de +10 % sur un an, le segment retrouve un niveau d’activité solide et représente désormais plus de 39 milliards d’euros de transactions, soit près de 17 % de la valeur du marché immobilier français.

« Le prestige français reste profondément attaché à Paris, mais il ne se résume plus à Paris. Les territoires capables de combiner qualité de vie, attractivité résidentielle et rareté concentrent aujourd’hui une part croissante de la création de valeur immobilière. Cette évolution reflète les nouvelles aspirations des ménages les plus aisés et prolonge les grandes tendances observées sur l’ensemble du marché résidentiel depuis la crise sanitaire », précise Thomas Lefebvre, Vice-Président Data chez Belles Demeures (Groupe SeLoger).

Les Alpes, la Bretagne et la Côte Atlantique parmi les grands gagnants de la décennie

La hiérarchie des marchés de prestige s’est profondément transformée au cours des dix dernières années. Si Paris demeure le marché de prestige le plus valorisé de France, avec un prix médian avoisinant les 2 millions d’euros, ce sont les marchés de villégiature qui ont enregistré les plus fortes créations de valeur.

Les plus fortes progressions de prix sur dix ans sont observées en Normandie (+49 %), en Provence (+49 %), sur la Côte Atlantique (+48 %), dans les Alpes (+45 %) et en Bretagne (+41 %). À l’inverse, les marchés historiquement les plus valorisés, comme Paris (+29 %) ou la Côte d’Azur (+30 %), affichent des progressions plus modérées.

Cette dynamique illustre le rattrapage de territoires qui, bien qu’inscrits depuis longtemps dans l’univers du prestige, proposent encore des niveaux de prix plus accessibles que les marchés les plus établis. En offrant un équilibre attractif entre qualité de vie, rareté et accessibilité relative, ces destinations ont séduit une clientèle à la recherche de résidences principales ou secondaires haut de gamme, tout en conservant un potentiel de valorisation important.

« Le prestige français ne se résume plus à quelques marchés historiques. Les territoires de l’Ouest et les Alpes ont progressivement gagné en attractivité auprès d’une clientèle fortunée en quête d’espace, de nature et d’un meilleur équilibre de vie. Ils bénéficient aujourd’hui d’une dynamique de valorisation qui les rapproche des marchés les plus établis », poursuit Thomas Lefebvre.

La présidentielle de 2027 pourrait peser davantage que l’évolution des taux sur le marché du prestige

Après plusieurs années dominées par la remontée des taux d’intérêt, les préoccupations des acquéreurs de prestige évoluent. Selon l’étude OpinionWay réalisée pour Belles Demeures, la fiscalité constitue désormais leur principale source d’inquiétude. Plus largement, l’environnement politique et fiscal apparaît comme un facteur de décision de plus en plus important pour cette clientèle patrimoniale.

Surtout, le marché du prestige ne souffre pas d’un manque d’acheteurs. Les porteurs de projets restent présents et confiants : 72 % déclarent croire en la réussite de leur acquisition. Le véritable enjeu réside davantage dans l’adéquation entre l’offre disponible et les attentes d’une clientèle devenue plus sélective et plus exigeante

31 % des acquéreurs interrogés déclarent qu’ils pourraient réorienter leur projet immobilier en fonction de l’issue de l’élection présidentielle de 2027. À l’inverse, seuls 23 % estiment qu’une baisse des taux accélérerait leur projet, contre 67 % qui évoquent avant tout la disponibilité de biens correspondant à leurs attentes.

Ces résultats suggèrent que le marché du prestige entre dans une nouvelle phase. Le sujet n’est plus de faire revenir les acheteurs, mais de répondre aux attentes d’une clientèle présente, solvable et exigeante, dans un environnement où les enjeux patrimoniaux seront encore plus déterminants que les questions de financement

“Les acheteurs de prestige sont historiquement moins dépendants du crédit que le reste du marché. Aujourd’hui, l’enjeu n’est plus de faire revenir la demande mais de répondre aux attentes d’une clientèle particulièrement exigeante sur la qualité des biens. Dans ce contexte, les questions fiscales et la présidentielle de 2027 pourraient avoir davantage d’influence sur le marché du prestige que l’évolution des taux d’intérêt », conclut Thomas Lefebvre.