Immobilier : Comment acheter plus grand avec un seul salaire grâce au BRS

Pour une famille monoparentale, l’équation immobilière peut être particulièrement serrée. Il faut disposer de suffisamment de chambres pour les enfants tout en finançant le logement avec, le plus souvent, un seul revenu.

La contrainte financière est d’autant plus forte que les séparations peuvent provoquer une baisse importante du niveau de vie. Une étude de l’Insee consacrée aux conséquences économiques du divorce estimait ainsi à 19 % la perte moyenne de niveau de vie des femmes après un divorce ou une rupture de Pacs. Ce chiffre provient toutefois de travaux publiés en 2016 et portant sur des ruptures intervenues en 2009 : il ne constitue donc pas une mesure de la situation en 2025.

D’autres travaux de l’Insee confirment néanmoins la plus grande vulnérabilité économique des femmes après une séparation et le poids important des mères parmi les familles monoparentales.

Dans ce contexte, quelques mètres carrés supplémentaires peuvent avoir un impact très concret. Une pièce de plus peut permettre à chaque enfant de disposer de son espace ou faciliter l’organisation d’une garde.

« Pour une famille monoparentale, une chambre supplémentaire n’est pas un simple confort. C’est souvent la possibilité d’accueillir dans de bonnes conditions son enfant pendant les périodes de garde et de disposer de son propre espace », souligne Sylvain Chatellier, président de Logikiz.

Comment le BRS peut réduire le prix d’achat d’un logement

Le bail réel solidaire repose sur un principe assez simple : l’acquéreur achète le logement, mais pas le terrain sur lequel il est construit. Le foncier reste détenu par un organisme de foncier solidaire (OFS).

Cette dissociation permet de diminuer le prix d’acquisition. Dans le neuf, le BRS bénéficie également, sous conditions, d’une TVA réduite à 5,5 %.

L’objectif est notamment de rendre l’accession à la propriété possible pour des ménages qui auraient du mal à acheter dans le marché classique. Pour une famille monoparentale, l’intérêt peut être de consacrer le même budget à un logement plus grand : passer, par exemple, d’un deux-pièces à un trois-pièces.

Mais le prix réduit a des contreparties. L’acquéreur doit verser chaque mois une redevance à l’OFS, en plus de son crédit et de ses autres dépenses de logement. Le logement doit en principe constituer sa résidence principale et l’accès au dispositif est soumis à des plafonds de ressources, qui varient selon la composition du ménage et la zone géographique.

La revente est également encadrée. Son prix ne peut pas être fixé librement et le nouvel acquéreur doit lui aussi répondre aux critères du BRS.

Selon la plateforme publique Boris consacrée au bail réel solidaire, environ 87 % des ménages résidant en France respecteraient actuellement les plafonds permettant d’être éligibles au dispositif. Ce chiffre donne une indication de l’étendue théorique du public concerné : il ne signifie évidemment pas que 87 % des ménages peuvent effectivement acheter n’importe quel logement en BRS. L’éligibilité dépend notamment des ressources, de la composition du foyer, de la localisation et des caractéristiques de l’opération.

À Saint-Médard-en-Jalles, ce que donne concrètement un achat en BRS

Pour illustrer l’écart de budget, Logikiz prend l’exemple d’un appartement neuf de 73 m² à Saint-Médard-en-Jalles, près de Bordeaux, proposé à 244 100 € en BRS.

Selon les calculs de l’entreprise, ce prix représenterait une baisse d’au moins 30 % par rapport à un logement neuf équivalent dans la même résidence. L’économie annoncée atteint 73 230 €.

Logikiz compare également le financement de cette acquisition avec celui d’un achat dans l’ancien. Dans sa simulation, réalisée avec un crédit sur 25 ans à 3,5 %, la mensualité atteindrait 1 118 € en BRS contre 1 347 € dans l’ancien.

Le financement retenu pour le scénario BRS intègre cependant deux éléments importants : un prêt à taux zéro (PTZ) de 81 000 € et un prêt Action Logement de 30 000 €. Ces financements étant soumis à leurs propres conditions, le résultat ne peut pas être transposé tel quel à tous les ménages.

Toujours selon Logikiz, les charges de copropriété s’élèveraient à 146 € par mois dans le logement neuf contre 256 € dans le logement ancien retenu pour la comparaison.

Ces chiffres constituent donc une simulation, et non une économie garantie pour tout achat en BRS. Le coût réel dépend du logement, du montant de la redevance versée à l’OFS, du financement obtenu, des charges, de la fiscalité et de la situation de chaque ménage.

Pour une famille monoparentale éligible, le BRS peut néanmoins modifier concrètement l’équation : plutôt que de chercher uniquement à devenir propriétaire moins cher, il peut permettre d’utiliser la baisse du prix du foncier pour acheter plus grand avec le même budget.