Visite sans mandat : Que risque l’agence immobilière ?

Une agence immobilière peut-elle organiser la visite d’un appartement alors que le propriétaire n’a pas encore signé son mandat ? La question paraît simple. Juridiquement, elle l’est beaucoup moins.

Il faut en effet distinguer la visite au sens matériel — ouvrir un logement et le montrer — de l’intervention professionnelle d’un agent immobilier dans une opération de vente ou de location.

La loi Hoguet du 2 janvier 1970 encadre précisément cette activité. Son article 6 prévoit notamment que les conventions relatives aux opérations concernées doivent être établies par écrit et préciser les conditions de détermination de la rémunération ainsi que la partie qui en supporte la charge.

Visite sans mandat : Que dit réellement la loi Hoguet ?

Le texte essentiel se trouve à l’article 72 du décret du 20 juillet 1972.

Dans sa version en vigueur consultée sur Légifrance, il dispose que le titulaire de la carte professionnelle « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » « ne peut négocier ou s’engager » dans les opérations concernées « sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties ».

Le terme important est donc « préalablement ».

Le mandat doit exister avant que l’agent n’accomplisse les actes de négociation ou d’engagement entrant dans le champ de son activité réglementée. L’article 72 prévoit également l’inscription chronologique des mandats dans un registre.

Pour autant, il serait excessif d’en déduire que toute visite effectuée sans mandat constitue automatiquement une infraction pénale.

La frontière dépend de la réalité de l’intervention. Montrer matériellement un logement n’est pas nécessairement synonyme de négociation. Mais lorsque la visite s’inscrit dans une véritable démarche d’entremise — présentation du bien à un candidat, échanges sur les conditions de l’opération, rapprochement des parties — la situation devient beaucoup plus sensible.

Une décision de la Cour de cassation du 2 octobre 2007 est particulièrement éclairante. Dans cette affaire de location, la Cour relève que l’agent immobilier ne détenait pas encore de mandat écrit lorsqu’il avait fait visiter les locaux. Elle considère qu’il avait ainsi commencé à négocier et ne pouvait prétendre à aucune commission ou rémunération.

En pratique, la procédure la plus sûre reste donc simple : mandat valable avant le début de l’intervention commerciale et des visites organisées dans ce cadre.

Autre confusion fréquente : le bon de visite n’est pas un mandat. Il peut notamment servir à établir qu’un bien a été présenté à un acquéreur par une agence, mais il ne remplace pas le mandat permettant au professionnel d’intervenir. La Cour de cassation a déjà rappelé qu’un bon de visite ne suffisait pas à fonder le droit à commission.

Sans mandat préalable, l’agence risque d’abord sa commission

C’est l’une des conséquences les plus concrètes pour l’agence.

La jurisprudence de la Cour de cassation lie depuis longtemps le droit à rémunération à l’existence d’un mandat écrit préalable répondant aux exigences de la loi Hoguet.

Dans un arrêt du 26 novembre 1985, elle a ainsi rappelé que l’agent immobilier ne peut réclamer une commission que si, avant toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit délivré par l’une des parties et précisant les conditions de sa rémunération ainsi que la personne qui doit la supporter.

La décision du 2 octobre 2007 applique directement cette règle à une visite : l’agent qui avait fait visiter les locaux avant de disposer du mandat avait commencé à négocier et ne pouvait donc réclamer de rémunération.

Pour une agence immobilière, le scénario suivant est donc particulièrement risqué : faire visiter un bien, rapprocher vendeur et acquéreur, commencer les discussions, puis faire signer le mandat lorsque l’acquéreur manifeste son intérêt.

La signature ultérieure du mandat ne doit pas être considérée comme une régularisation automatique de tout ce qui a été réalisé auparavant.

La jurisprudence admet certes, dans certaines circonstances, qu’une convention ultérieure puisse prévoir une rémunération. Mais elle encadre cette possibilité : la Cour de cassation a notamment précisé qu’une telle convention n’est valable, dans ce cadre, que lorsqu’elle intervient après la vente régulièrement conclue.

Autrement dit, « faire d’abord, régulariser ensuite » n’est pas une procédure sécurisée pour l’agence.

Quand l’agence s’expose-t-elle à des risques plus graves ?

Il faut ici éviter un raccourci important.

Le simple défaut de mandat ne doit pas être automatiquement associé à la peine de six mois d’emprisonnement et 7 500 euros d’amende prévue par l’article 14 de la loi Hoguet.

Dans sa version actuellement en vigueur, cet article sanctionne notamment le fait d’exercer habituellement les activités concernées sans être titulaire de la carte professionnelle. Il prévoit également les mêmes peines pour celui qui négocie, s’entremet ou prend des engagements pour le compte du titulaire d’une carte professionnelle sans avoir été habilité dans les conditions prévues par la loi.

C’est une distinction fondamentale.

Une agence titulaire de la carte professionnelle qui intervient sur une opération sans disposer du mandat requis n’est pas dans la même situation qu’une personne qui exerce sans carte professionnelle ou qu’un négociateur qui intervient pour le titulaire de la carte sans l’habilitation requise.

Les risques doivent donc être examinés en fonction du manquement réellement commis.

Outre la question de la commission, une intervention irrégulière peut également ouvrir un débat sur la responsabilité civile de l’agence lorsqu’une faute a causé un préjudice. Dans ce cas, il faudra établir classiquement la faute, le dommage et le lien de causalité.

La situation devient évidemment encore plus sensible en présence d’autres faits : mandat antidaté, documents inexacts, exercice sans carte professionnelle ou intervention d’un négociateur non habilité. Il ne faut pas confondre ces hypothèses avec le seul fait d’avoir commencé une intervention sans mandat préalable.

Mandat de recherche et inter-agence : Les cas à distinguer

Dernière nuance essentielle : le mandat préalable n’est pas nécessairement un mandat de vente signé par le propriétaire.

L’article 72 du décret vise expressément un mandat délivré « par l’une des parties ».

Une agence peut ainsi intervenir dans certaines configurations sur la base d’un mandat de recherche confié par un acquéreur. La question n’est donc pas seulement de savoir si le vendeur a signé un mandat avec cette agence, mais de déterminer sur quel fondement juridique le professionnel intervient.

Même prudence en inter-agence.

Lorsqu’une agence détient le mandat du vendeur et qu’une autre lui apporte un acquéreur, il faut examiner le cadre juridique organisant l’intervention des différents professionnels. L’absence de mandat de vente directement signé entre le propriétaire et la seconde agence ne suffit donc pas, à elle seule, à conclure que son intervention est irrégulière.

Enfin, mandat, bon de visite et habilitation répondent à des fonctions différentes.

Le mandat encadre l’intervention de l’agent immobilier dans l’opération. Le bon de visite constate notamment la présentation d’un bien mais ne se substitue pas au mandat. L’habilitation, elle, concerne la faculté d’une personne de négocier, s’entremettre ou prendre des engagements pour le compte du titulaire de la carte professionnelle.

Pour une agence, la bonne question n’est donc pas seulement : « Peut-on faire cette visite ? » Elle est plus large : sur quel fondement intervenons-nous, et ce fondement était-il valable avant le début de notre intervention ?

C’est cette chronologie qui permet de sécuriser à la fois la pratique professionnelle et le droit à rémunération.