Immobilier : Qui devait repérer les malfaçons ?

Une copropriété réclame réparation pour des désordres affectant sa résidence. Pour lui opposer l’absence de réserves à la réception, certains intervenants soutiennent que le gérant de la société civile immobilière (SCI) ayant fait construire l’immeuble était un professionnel de la construction. La SCI devait donc, selon eux, savoir repérer les défauts. La Cour de cassation écarte cette assimilation dans un arrêt du 8 octobre 2026.

La réception est une étape décisive pour les recours

La réception n’est pas une simple formalité de fin de chantier. L’article 1792-6 du Code civil la définit comme l’acte par lequel le maître de l’ouvrage accepte les travaux, avec ou sans réserves. Le maître de l’ouvrage est celui pour le compte duquel les travaux sont réalisés.

Le procès-verbal permet de consigner les défauts constatés et les corrections demandées. La réception constitue aussi le point de départ de la garantie de parfait achèvement : pendant un an, l’entrepreneur doit réparer les désordres mentionnés dans les réserves ou notifiés par écrit lorsqu’ils apparaissent après la réception.

Pour les défauts apparents, l’absence de réserves peut fermer la voie à une réparation. Toute la difficulté consiste alors à déterminer ce que le maître de l’ouvrage pouvait effectivement identifier au moment où il acceptait les travaux.

Les connaissances du dirigeant ne sont pas celles de la société

La Cour de cassation distingue la société de son représentant. Lorsque le maître de l’ouvrage est une personne morale, les compétences à prendre en compte sont celles qui résultent de son objet ou de ses activités.

La présence d’un dirigeant compétent dans le bâtiment ne permet donc pas, à elle seule, de considérer tous les désordres comme apparents pour la société. Cette distinction importe pour les recours exercés ensuite par les acquéreurs ou la copropriété.

En pratique, un dossier doit identifier précisément qui a fait construire, quelle activité cette personne exerçait et dans quelles conditions la réception a eu lieu. La qualification de « professionnel de la construction » ne dispense pas de cette analyse.

En VEFA, distinguer réception et remise des clés

Pour un acheteur sur plan, deux étapes doivent être distinguées. La réception intervient entre le promoteur, maître de l’ouvrage, et les entreprises. La livraison intervient entre le promoteur et l’acquéreur, avec la remise des clés.

Lors de la livraison, l’acheteur vérifie son logement et fait inscrire les défauts constatés dans le procès-verbal. Cette visite conserve donc toute son importance, même si les travaux ont déjà été réceptionnés. Les vices apparents et défauts de conformité relèvent de règles et de délais spécifiques que détaille Service Public.

Confondre les deux dates peut conduire à mal apprécier les garanties mobilisables. Pour la copropriété comme pour chaque acquéreur, il faut conserver les documents correspondant à chacune de ces étapes.

Constituer le dossier avant de réclamer réparation

Face à des malfaçons, réunissez les procès-verbaux disponibles, les réserves, les courriers adressés aux intervenants et les photographies datées. Une chronologie claire aide à distinguer les défauts déjà signalés de ceux découverts ensuite.

Pour un syndic ou un conseil syndical, l’enjeu est également de retrouver les documents de l’opération : identité du maître de l’ouvrage, entreprises intervenantes, assurances et travaux concernés. Un constat ou une expertise peut être nécessaire pour expliquer l’origine des désordres et leur évolution.

L’arrêt ne transforme pas automatiquement tout défaut en malfaçon cachée. Il impose d’examiner la situation du bon acteur, à la bonne date, avant de conclure que l’absence de réserves prive la copropriété de son recours.

Références juridiques

• Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 octobre 2026, n° 24-16.523 et pourvois joints n° 24-17.063, 24-18.519 et 24-19.143, publié au Bulletin : appréciation du caractère apparent des désordres et compétences du maître de l’ouvrage personne morale.
• Article 1792-6 du Code civil : réception des travaux et garantie de parfait achèvement.