Diagnostics immobiliers : Lesquels sont obligatoires pour vendre ?

DPE, amiante, plomb, gaz, électricité, termites… Avant de vendre une maison ou un appartement, le propriétaire doit remettre à l’acquéreur plusieurs diagnostics immobiliers. Mais contrairement à une idée répandue, il n’existe pas une liste identique pour tous les logements : les contrôles à réaliser dépendent notamment de l’âge du bien, de ses installations, de sa localisation et de son classement énergétique.

La plupart de ces documents sont regroupés dans le dossier de diagnostic technique (DDT), remis à l’acquéreur avec la promesse de vente ou, en l’absence de promesse, lors de la vente.

Quels diagnostics immobiliers faut-il fournir pour vendre ?

La liste exacte doit être adaptée à chaque logement.

Diagnostic ou document	Quand est-il nécessaire ?	Durée de validité
DPE	Pour la grande majorité des logements	10 ans pour les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021
Plomb (CREP)	Logement construit avant le 1er janvier 1949	1 an si concentration ≥ 1 mg/cm² ; illimitée si concentration < 1 mg/cm²
Amiante	Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997	Variable selon la date et le résultat du diagnostic
Électricité	Installation de plus de 15 ans	3 ans
Gaz	Installation de plus de 15 ans	3 ans
Termites	Bien situé dans une zone concernée par arrêté préfectoral	6 mois
État des risques	Lorsque le bien est situé dans une zone concernée	6 mois, à actualiser si la situation change
Assainissement	Non collectif : logement non raccordé au réseau public. Collectif : contrôle obligatoire dans certains territoires	Non collectif : moins de 3 ans. Collectif : 10 ans lorsqu’un contrôle est requis
État des nuisances sonores aériennes	Bien situé dans une zone d’exposition au bruit d’un aérodrome	Doit être à jour lors de la vente
Audit énergétique	Maison individuelle ou immeuble en monopropriété classé E, F ou G en métropole	5 ans

Les durées varient donc selon le diagnostic et parfois selon son résultat. Si un document remis lors de la promesse n’est plus valable au moment de l’acte authentique, il doit être renouvelé.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE renseigne l’acheteur sur la consommation énergétique du logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Il classe le bien de A, pour les logements les plus performants, à G pour les plus énergivores.

Le DPE doit être réalisé à l’initiative du vendeur et intégré au DDT. Ses principales informations doivent également apparaître dans l’annonce immobilière.

Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont valables dix ans. En revanche, les DPE établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient utilisé pour convertir l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Les DPE réalisés avant cette date restent valables, mais une attestation actualisée peut être téléchargée lorsque le nouveau calcul améliore l’étiquette énergétique du logement.

L’audit énergétique pour les logements classés E, F ou G

Le DPE ne doit pas être confondu avec l’audit énergétique.

En France métropolitaine, lorsqu’une maison individuelle ou un immeuble comprenant plusieurs logements appartenant à un seul propriétaire est classé E, F ou G, le vendeur doit fournir en complément un audit énergétique.

L’obligation, initialement applicable aux logements F et G, a été étendue aux bâtiments classés E le 1er janvier 2025. Les bâtiments classés D seront concernés à partir de 2034.

L’audit propose notamment des scénarios de travaux permettant d’améliorer la performance énergétique du bien, avec une estimation de leur coût. Il est valable cinq ans.

À savoir : un appartement situé dans une copropriété n’est pas soumis à cet audit énergétique individuel du seul fait qu’il est classé E, F ou G.

Le constat de risque d’exposition au plomb

Le CREP concerne les logements construits avant le 1er janvier 1949.

Lorsqu’il révèle une concentration de plomb égale ou supérieure au seuil réglementaire, il doit dater de moins d’un an au moment de la vente. S’il établit une concentration inférieure au seuil réglementaire, il n’est pas nécessaire d’en réaliser un nouveau lors des ventes suivantes.

Le diagnostic amiante

L’état d’amiante concerne les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Sa durée de validité dépend notamment de la date à laquelle il a été réalisé et de son résultat. Les diagnostics les plus anciens doivent donc être vérifiés avant d’être réutilisés pour une nouvelle vente.

En présence d’amiante, le rapport peut prévoir une surveillance périodique, des mesures complémentaires ou des travaux.

Les diagnostics gaz et électricité

Ils sont obligatoires lorsque l’installation intérieure concernée a plus de 15 ans.

Pour une vente, les diagnostics gaz et électricité sont valables trois ans.

Ils servent avant tout à informer l’acquéreur des éventuels risques liés aux installations. La présence d’anomalies n’interdit pas automatiquement la vente du logement.

Le diagnostic termites

Le diagnostic termites n’est pas obligatoire partout en France.

Il concerne les logements situés dans une zone déclarée infestée ou susceptible de l’être par arrêté préfectoral. Sa durée de validité est particulièrement courte : six mois maximum.

Si le diagnostic a dépassé cette durée au moment de la promesse ou de l’acte authentique, il doit être renouvelé.

L’état des risques

L’état des risques informe l’acquéreur lorsque le bien est exposé à certains risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, au radon, à la pollution des sols ou au recul du trait de côte, ainsi que, le cas échéant, aux obligations légales de débroussaillement.

Il doit dater de moins de six mois lors de la promesse ou de l’acte de vente. Si la situation évolue entre la promesse et l’acte authentique, le document doit être actualisé.

Le vendeur doit également informer l’acquéreur des sinistres dont il a connaissance ayant donné lieu à une indemnisation au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique.

Le diagnostic d’assainissement

Lorsqu’un logement n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le vendeur doit fournir un contrôle de l’assainissement.

Le rapport concernant une installation d’assainissement non collectif doit dater de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte authentique. Si l’installation n’est pas conforme, la vente reste possible, mais l’acquéreur devra réaliser les travaux nécessaires dans le délai prévu par la réglementation.

Pour un logement raccordé au tout-à-l’égout, le contrôle n’est pas obligatoire partout en France. Il l’est cependant dans certains territoires, notamment dans 71 communes d’Île-de-France, et peut aussi être imposé localement par une commune ou une intercommunalité. Depuis le 1er janvier 2026, Montpellier Méditerranée Métropole l’exige ainsi lors des ventes.

Lorsqu’un contrôle de l’assainissement collectif est obligatoire, le document doit dater d’au maximum 10 ans au moment de la vente.

L’état des nuisances sonores aériennes

Lorsqu’un logement est situé dans une zone couverte par un plan d’exposition au bruit d’un aérodrome, un état des nuisances sonores aériennes doit être remis à l’acquéreur.

Ce document a une valeur informative mais doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique.

Et le risque de mérule ?

Il n’existe pas de diagnostic mérule systématiquement obligatoire.

En revanche, lorsqu’un logement se trouve dans une zone délimitée par arrêté préfectoral en raison d’un risque de mérule, l’acquéreur doit en être informé lors de la vente.

Maison ou appartement : les diagnostics sont-ils les mêmes ?

Non. Une partie des diagnostics est commune aux deux types de logements, mais certaines obligations diffèrent.

Pour vendre une maison

Selon sa date de construction, ses équipements et sa localisation, le propriétaire pourra notamment devoir fournir :

• le DPE ;
• le CREP ;
• le diagnostic amiante ;
• les diagnostics gaz et électricité ;
• le diagnostic termites ;
• l’état des risques ;
• le contrôle de l’assainissement ;
• l’état des nuisances sonores aériennes.

Si la maison est classée E, F ou G au DPE en métropole, l’audit énergétique s’ajoute au DPE.

Pour vendre un appartement

Les diagnostics portant sur la partie privative peuvent être les mêmes : DPE, plomb, amiante, gaz, électricité, termites ou état des risques selon le cas.

Mais la vente d’un appartement en copropriété implique également d’autres informations qui ne doivent pas être confondues avec les diagnostics du DDT.

La superficie privative loi Carrez, par exemple, doit figurer dans l’avant-contrat et l’acte authentique lorsque le lot entre dans le champ de la réglementation.

Le vendeur doit également transmettre différents documents relatifs à la copropriété : règlement de copropriété, procès-verbaux d’assemblées générales, informations financières, carnet d’entretien ou encore fiche synthétique selon la situation.

Le carnet d’information du logement doit-il être remis ?

Lorsqu’un carnet d’information du logement (CIL) a dû être créé, il doit être transmis à l’acquéreur au plus tard lors de la signature de l’acte authentique.

Il concerne notamment les logements dont la construction a fait l’objet d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable déposé depuis le 1er janvier 2023, ainsi que les logements existants concernés par certains travaux de rénovation pour lesquels une telle autorisation a été déposée depuis cette date.

Il ne faut pas le confondre avec le DDT : il s’agit d’un document complémentaire consacré notamment aux caractéristiques et travaux liés à la performance énergétique du logement.

Quand faut-il réaliser les diagnostics avant une vente ?

Mieux vaut ne pas attendre d’avoir trouvé un acheteur.

Le DPE doit être disponible dès la mise en vente, puisqu’il doit pouvoir être communiqué aux candidats acquéreurs et que certaines de ses informations figurent dans l’annonce.

Les autres diagnostics composant le DDT doivent être transmis avec la promesse de vente ou, lorsqu’il n’y a pas d’avant-contrat, avec l’acte authentique.

Réaliser les diagnostics suffisamment tôt permet au vendeur :

• de connaître les éventuels problèmes avant les premières offres ;
• d’anticiper les questions des acheteurs ;
• d’éviter de retarder la signature du compromis ;
• de vérifier que les diagnostics à courte durée de validité seront encore valables lors de l’acte authentique.

Pour vérifier si vos documents sont encore utilisables, consultez notre guide sur la durée de validité des diagnostics immobiliers.

Qui paie les diagnostics immobiliers ?

Les diagnostics obligatoires sont à l’initiative du vendeur et restent généralement à sa charge.

Leurs tarifs ne sont pas réglementés. Pour connaître les principaux ordres de grandeur, consultez notre guide sur le prix des diagnostics immobiliers.

La plupart des diagnostics doivent être réalisés par un professionnel disposant de la certification correspondant au domaine contrôlé. Un annuaire officiel permet de vérifier les certifications des diagnostiqueurs.

Tous les documents liés à une vente ne nécessitent toutefois pas l’intervention d’un diagnostiqueur. C’est notamment le cas de certaines informations relatives aux risques, au bruit ou à la copropriété.

Que se passe-t-il si un diagnostic manque ?

L’absence d’un diagnostic obligatoire peut engager la responsabilité du vendeur.

Les conséquences varient selon le document manquant et la situation. Le vendeur peut notamment perdre le bénéfice de certaines garanties qui le protègent après la vente. Dans certains cas, l’acquéreur peut demander une diminution du prix ou saisir la justice.

Les diagnostics ne constituent donc pas une simple formalité administrative : ils permettent à l’acquéreur de prendre sa décision en connaissant l’état et les risques du logement.

Diagnostics immobiliers et vente : les questions fréquentes

Combien de diagnostics faut-il pour vendre une maison ?

Il n’existe pas de nombre fixe. Tout dépend de la date de construction, de l’ancienneté des installations de gaz et d’électricité, de la localisation du logement, de son raccordement à l’assainissement et de son DPE. Une maison ancienne située dans une zone à termites peut ainsi nécessiter davantage de diagnostics qu’une maison récente.

Combien de diagnostics faut-il pour vendre un appartement ?

Là encore, la liste dépend du logement. Un appartement peut être concerné par le DPE, le plomb, l’amiante, le gaz, l’électricité, les termites ou l’état des risques. À ces documents s’ajoutent les informations propres à la copropriété, notamment la superficie loi Carrez.

Un mauvais diagnostic empêche-t-il de vendre ?

En règle générale, non. La présence d’amiante, de plomb, de termites ou une installation électrique présentant des anomalies n’interdit pas automatiquement la vente. Le diagnostic sert avant tout à informer l’acquéreur. Certaines situations peuvent toutefois entraîner des obligations particulières ou peser sur la négociation du prix.

Le DPE suffit-il pour vendre une passoire thermique ?

Pas toujours. En France métropolitaine, si une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété est classé E, F ou G, un audit énergétique doit également être fourni. Un appartement situé dans une copropriété n’est pas soumis à cet audit individuel pour cette seule raison.

Peut-on vendre avec des diagnostics expirés ?

Un diagnostic qui doit être valide au moment de la vente doit être renouvelé s’il est arrivé à expiration. C’est particulièrement important pour les documents à durée de validité courte, comme le diagnostic termites ou l’état des risques.

Combien coûtent les diagnostics pour vendre un logement ?

Il n’existe pas de tarif réglementé. Le prix dépend du nombre de diagnostics nécessaires, de la surface du logement, de sa localisation et du professionnel choisi. Il est donc recommandé de comparer plusieurs devis.

Références juridiques

• Service-Public.fr – Quels diagnostics fournir en cas de vente d’un logement ?
• Légifrance – Code de la construction et de l’habitation, article L271-4
• Service-Public.fr – Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Service-Public.fr – Carnet d’information du logement (CIL)
• Service-Public.fr – Rechercher et vérifier un diagnostiqueur certifié