Immobilier : La seule forme de la toiture peut créer une servitude chez le voisin

L’écoulement des eaux de toiture peut créer une servitude chez un voisin et ce dernier ne peut pas forcément la contester. C’est la réponse apportée par la Cour de cassation à un habitant qui demandait que les eaux de pluie de la maison voisine soient canalisées.

A l’occasion d’un litige entre voisins, l’un des deux réclamait que l’autre pose une gouttière afin de canaliser ses eaux de toiture qui se répandaient sur son terrain.

Mais le propriétaire de la toiture refusait, expliquant que l’eau était toujours tombée au sol, durant plus de trente ans, sans être collectée, ce qui avait créé à son bénéfice une servitude au détriment du voisin qui devait donc supporter l’écoulement.

La servitude, comme la propriété, peut s’acquérir par le maintien d’une situation au vu et au su de tous durant plus de trente ans.

La prescription de trente ans ne peut créer un droit que si la servitude est apparente, visible, de façon que tout le monde ait conscience de son existence, argumentait le plaignant pour sous-entendre qu’il avait pu l’ignorer.

Mais la toiture étant demeurée plus de trente ans sans modifications, le voisin avait forcément conscience de l’existence de l’écoulement des eaux, compte tenu de la configuration des lieux, ont conclu les juges pour rejeter définitivement la contestation.

Ce voisin ne peut donc pas exiger le changement de ce qui existe depuis plus de trente ans au profit de son adversaire.

Référence juridique : Cass. Civ 3, 25.5.2023, E 21-24.560