Achat immobilier : Vérifiez les règlements publiés au bureau de la publicité foncière, l’acte notarié peut omettre des contraintes

L’acte d’achat notarié peut passer des contraintes sous silence

Dans certains actes d’achats immobiliers, l’acquéreur peut s’obliger à respecter des règles qui ne seraient pas rappelées dans l’acte, a jugé la Cour de cassation.

C’est notamment le cas lors de l’achat d’une maison à construire dans un groupe d’habitations où existe un règlement général, a indiqué la Cour, car chacun est censé connaître ce règlement de l’ensemble résidentiel publié au bureau de la publicité foncière.

Groupe d’Habitation ou Lotissement

La Cour se prononçait dans un procès opposant deux voisins qui avaient chacun acquis une maison à construire dans un domaine de dix maisons créé par une SCI.

Un groupe d’habitation est un projet unique, élaboré par un seul propriétaire, qui obtient un permis de construire pour l’ensemble qu’il vend par la suite en lots de maisons bâties ou en état futur d’achèvement. Il se distingue donc du lotissement qui ne porte que sur la vente de lots à bâtir, pour lesquels chaque acquéreur montera son projet et obtiendra ses autorisations.

Conflit d’intérêts et vue obstruée

Des propriétaires protestaient car la nouvelle construction réalisée par la SCI pour un futur voisin dans le groupe d’habitations ne respectait pas les distances prévues par le règlement et leur cachait la vue comme le soleil. Ils demandaient la démolition et des indemnités.

Les restrictions au droit de propriété de ce futur voisin, inscrites dans le règlement, ne s’imposent pas à lui, leur avait-on répondu, puisqu’il n’en est pas fait mention dans l’acte notarié qu’il a signé pour cette « vente en l’état futur d’achèvement ». Ni dans le texte de l’acte, ni dans ses annexes.

Ce que doivent retenir les futurs acquéreurs

Saisie de leur recours, la Cour de cassation a cependant jugé en faveur des contestataires. Peu importe que l’acte notarié ne mentionne pas ce règlement. Les restrictions qu’édicte ce règlement sur l’immeuble sont applicables aux propriétaires successifs puisqu’il était publié au fichier immobilier, au bureau de la publicité foncière ouvert au public.

Référence juridique : Cass. Civ 3, 13.7.2023, P 22-13.233