PLF 2027 : Ce qui changerait pour les propriétaires de logements loués meublés

Les propriétaires qui louent un logement meublé pourraient déduire moins d’amortissement de leurs revenus locatifs. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1^er octobre, prévoit de limiter cet avantage fiscal et de supprimer la possibilité de conserver les nouvelles déductions inutilisées pour les années suivantes. Ces propositions doivent être examinées par le Parlement.

Le changement concerne le statut de loueur en meublé non professionnel, ou LMNP, au régime réel. Pour les bailleurs concernés, une déduction plus faible pourrait augmenter la part des revenus locatifs soumise à l’impôt.

Un amortissement plafonné à 7 000 € par an

L’amortissement permet de déduire chaque année une partie de la valeur du logement pour calculer le bénéfice imposable de la location. Il réduit ainsi les revenus sur lesquels le propriétaire paie des impôts, sans correspondre à une nouvelle dépense chaque année.

Selon l’analyse de JD2M, spécialiste de la fiscalité des locations meublées, l’article 7 du projet de budget prévoit de limiter cet amortissement à 2,5 %, sans dépasser 7 000 € par an et par foyer fiscal. Le plafond s’appliquerait donc au foyer, et non séparément à chaque logement. Pour les meublés de tourisme, les limites seraient plus basses : 1,5 % et 5 000 € par an et par foyer fiscal.

L’objectif affiché par le gouvernement est de rapprocher la fiscalité du meublé de celle de la location vide. Cette dernière bénéficie désormais du dispositif Jeanbrun, qui permet aussi aux bailleurs de déduire un amortissement.

Les déductions inutilisées ne seraient plus conservées

Le deuxième changement porte sur les amortissements que le propriétaire ne peut pas déduire immédiatement. Aujourd’hui, ces montants peuvent être reportés pour être utilisés lors des années suivantes.

Le projet prévoit de supprimer cette possibilité pour les exercices clos à partir du 1^er janvier 2027. Un amortissement non déduit au titre d’une année ne pourrait donc plus réduire les bénéfices des années suivantes.

Les montants accumulés avant 2027 bénéficieraient d’une période de transition. Ils resteraient déductibles jusqu’au 31 décembre 2036, mais dans la limite de 50 % du bénéfice imposable restant après déduction des amortissements de l’année.

Pour un bailleur déjà en activité, le montant des amortissements en attente deviendrait donc un élément essentiel à examiner dans sa comptabilité. Plus largement, comparer la fiscalité au régime micro et au régime réel permet de comprendre ce que chaque option laisse réellement au propriétaire après impôts.

Quels propriétaires seraient concernés ?

Les mesures visent les loueurs en meublé non professionnels imposés au régime réel. Les propriétaires au micro-BIC ne seraient pas concernés par le plafonnement de l’amortissement : ce régime fonctionne avec un abattement forfaitaire et ne permet pas de déduire un amortissement.

Les loueurs en meublé professionnels, ou LMP, ne seraient pas concernés par les restrictions proposées pour les LMNP.

Le texte prévoit également des exceptions au nouveau plafond pour certains logements en résidences étudiantes ou destinées aux seniors, ainsi que dans des établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées et des établissements de soins de longue durée. Ces exceptions portent sur le plafonnement de l’amortissement.

JD2M redoute un frein à l’investissement

Les dirigeants de JD2M critiquent le choix de réduire l’avantage du meublé pour rendre la location vide plus attractive. Leur préoccupation porte aussi sur la stabilité des règles fiscales, qui compte dans une décision d’achat destinée à la location.

« Quand vous touchez à un régime fiscal, il serait naïf de croire que vous faites des heureux parmi ceux qui ne sont pas concernés et que vous leur donnez envie d’investir encore plus : en réalité, tout le monde se demande quand viendra son tour », commente Victor Peltier, directeur général de JD2M.

Stéfano Demari, président de JD2M, rappelle pour sa part que le meublé répond aussi aux besoins de logement des étudiants et des jeunes actifs. Les usages dépassent les séjours touristiques, comme l’illustre notre article sur le marché de la location meublée et l’évolution des durées de séjour.

« On est de retour à la case départ », conclut Stéfano Demari, président de JD2M. Il interroge l’intérêt économique de meubler un logement : « pourquoi acheter des meubles et entretenir un bien pour qu’il soit habitable en l’état si la fiscalité est moins attractive que de louer un logement nu ? »