Immobilier : Le marché en longue reconstruction

Frappé par une crise d’une rare intensité, l’immobilier poursuit sa convalescence à base de taux d’intérêt allégés et de prix stabilisés. Cependant, cette thérapie ne suffit pas à lui redonner assez d’élan pour retrouver une forme olympique. Comme le constatent les notaires participant à cette tendance du marché, le volume de transactions traduit encore un manque de réactions fort de la part des acquéreurs.

Le point avec Immonot.com qui publie tous les deux mois la tendance du marché immobilier. Cette dernière est issue d’une enquête nationale réalisée en novembre 2024 auprès d’études notariales réparties sur toute la France, décryptée par le Professeur Bernard Thion pour Immonot.com.

Activité : une santé fragile

Après les problèmes de politique intérieure, ce sont ceux des relations internationales qui viennent plomber l’évolution du marché immobilier. En effet, l’élection de Donald Trump aux États-Unis n’augure rien de très positif pour les taux d’intérêts, et donc pour le marché immobilier. Suivant Paul Krugman, prix Nobel d’Économie, la mise en œuvre de ses deux principales promesses électorales (l’instauration de droits de douane généralisés et l’expulsion massive des immigrés sans statut légal permanent) devrait provoquer une flambée des prix, et donc une forte hausse de l’inflation.

Pour le moment, avec la création d’un véritable ministère du logement sous la conduire de Valérie Létard, notre gouvernement a mis les moyens pour que le marché reparte, et déjà quelques signaux de reprise commencent à émerger. Pour autant, les négociateurs, probablement influencés par la multiplication des plans sociaux, demeurent encore réservés sur le développement de leur activité. Pour la fin de l’année, on observe ainsi un léger repli par rapport à la tendance précédente. Car si la part des optimistes augmente très légèrement de 11% à 12%, celle des pessimistes plonge de 15% à 28%.

Florence Barbou, dans l’Aube, en précise les raisons : « Les transactions restent plus faibles qu’auparavant, bien que certains signes de reprise soient visibles. Cela pourrait s’améliorer avec la baisse potentielle des taux de crédit attendue vers la fin de l’année. Toutefois, nombre de refus de prêts sont liés aux diagnostics de performance énergétique demandés désormais par les banquiers, ainsi que les audits énergétiques. »

Prix : manque de ressort

Bonne nouvelle, l’inflation baisse et les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne suivent le mouvement, puisque le 17 octobre ils ont encore baissé d’un quart de point. Cela devrait permettre d’avoir des taux de crédit pour le logement autour de 3% contre 4,7% il y a un an. Mais cela ne suffit pas pour le moment à convaincre les négociateurs d’une remontée des prix.

Dans la région de Nîmes, un correspondant observe : « Malgré la communication sur la baisse des taux, le marché est calme. Les prix de vente restent haut et les banques sont très prudentes pour accorder les emprunts. Le marché du neuf est le plus impacté et les opérations de promotion ont du mal à se commercialiser ainsi que les terrains à bâtir. »

Dans la dernière enquête Immonot, le solde des opinions sur l’évolution des prix connaît ainsi un léger retrait, quel que soit le segment du marché. Mais ce sont les prix des commerces qui sont les plus touchés, puisque la proportion des répondants prévoyant une baisse des prix passe de 32% à 51% – la multiplication des plans sociaux pouvant expliquer en partie de ce retournement. Au niveau des logements, le solde des opinions négatives varie peu, de 44% à 48%.

Le conseil des notaires : priorité à la vente

À plus long terme, il est très difficile d’anticiper l’évolution des prix sans avoir une idée des perspectives économiques sur le plan international. Globalement, les prix de l’immobilier évoluent en phase au niveau des États-Unis et de l’Europe. Cependant, depuis deux ans, la baisse des prix a été plus forte en France et en Allemagne qu’aux États-Unis ou en Grande-Bretagne, pays qui connaissent actuellement un retournement de tendance.

Tout en privilégiant la vente en premier et en attendant que ce retournement se précise chez nous, une position d’attente paraît donc très raisonnable, même si elle va à l’encontre du développement de l’activité immobilière. Ceci explique donc que cet attentisme soit conseillé par 23% des correspondants Immonot au niveau des terrains dont l’échéance est assez éloignée, et 12% pour les logements.

Mais la meilleure solution demeure celle de coupler la revente d’un bien ancien avec l’achat d’un nouveau. C’est ainsi que l’on évite toute spéculation sur le futur. C’est ce que permet la vente interactive en ligne, particulièrement celle de la plateforme 36h-immo.com qui vient de réaliser une performance exceptionnelle en permettant la vente d’un immeuble de rapport de 1020m² au prix de 7 060 000€ pour une mise à prix de 5 000 000€.