Immobilier Alpes : Les prix du luxe ne montent plus partout

Acheter à la montagne ne signifie plus miser sur un marché qui monte partout. Selon l’Alpine Report 2026-2027 de Knight Frank, les prix du haut de gamme progressent dans plusieurs stations françaises, stagnent dans d’autres et reculent à Morzine. L’altitude compte, mais les activités d’été, l’accès à la station et les services proposés prennent aussi une place croissante dans les projets des acheteurs.

Courchevel Village progresse, Morzine recule

Sur cinq ans, les prix du haut de gamme ont augmenté de 12 % dans les Alpes françaises, contre 29 % en Suisse, selon Knight Frank. Mais les évolutions récentes varient fortement d’une station à l’autre.

Courchevel Village arrive en tête des stations françaises étudiées, avec une hausse de 6,1 % sur un an, devant Courchevel Moriond à 5,2 % et Val d’Isère à 5 %. À l’inverse, les prix restent stables à Chamonix, aux Gets, à Megève et à Méribel.

Station	Évolution annuelle du haut de gamme	Fourchette de prix indiquée
Courchevel Village	+6,1 %	17 300 à 19 200 €/m²
Val d’Isère	+5 %	23 600 à 26 100 €/m²
Courchevel 1850	+3,4 %	31 700 à 35 000 €/m²
Saint-Martin-de-Belleville	+2,1 %	13 400 à 14 800 €/m²
Morzine	−3,3 %	9 000 à 9 900 €/m²

Source : Knight Frank. Variations sur l’année achevée en juin 2026. Les fourchettes concernent le segment haut de gamme.

Ces montants illustrent les budgets du marché de prestige. Pour comparer avec un éventail plus large de logements, notre article sur les écarts de prix entre les stations de montagne apporte d’autres repères.

« Si la progression des prix a été moins rapide qu’en Suisse, le marché français apparaît plus accessible et plus équilibré », souligne Roddy Aris, associé et spécialiste du marché alpin chez Knight Frank.

L’altitude compte, les services aussi

La différence apparaît également lorsqu’on regroupe les stations selon l’altitude de leur village principal. Sous 1 200 mètres, l’évolution annuelle moyenne des prix du haut de gamme est passée de +8 % en 2022 à −1 % sur la dernière année étudiée. Elle atteint +4,7 % entre 1 200 et 1 499 mètres, contre +5 % au-dessus de 1 500 mètres.

Ces écarts s’inscrivent dans un environnement où les chutes de neige moyennes dans les Alpes ont diminué de 34 % entre 1920 et 2020, rappelle Knight Frank. Ils ne permettent toutefois pas d’attribuer l’évolution des prix à la seule altitude. L’accès aux pistes, les transports, la qualité des logements et les investissements de la station entrent aussi en jeu.

Pour un acheteur, le point à examiner est donc concret : que propose la destination en hiver, mais aussi lorsque la neige disparaît ? Commerces, activités, accès et services permettent de mieux apprécier l’usage possible du logement sur l’année. Notre décryptage des critères d’un investissement locatif à la montagne approfondit cette question.

L’été prend une place croissante dans les projets

La montagne attire au-delà de la saison de ski. Selon Knight Frank, la demande locative estivale augmente d’environ 10 % par an dans les Alpes françaises. Autre indicateur avancé : les programmes de vols d’été des aéroports desservant les principales stations alpines représentent désormais 92 % des volumes programmés en hiver.

Les acheteurs recherchent ainsi un logement pour des séjours plus fréquents, associant randonnée, activités de plein air, télétravail et vacances familiales.

« Le marché immobilier alpin a largement dépassé son positionnement historique centré sur le ski. Les acquéreurs sont de plus en plus sensibles à la rareté de l’offre, à la stabilité, à la qualité de vie et à la préservation du patrimoine sur le long terme », ajoute Liam Bailey, directeur de la recherche de Knight Frank.

Pour les propriétaires qui louent leur appartement ou leur chalet, cette évolution invite à examiner le calendrier de réservation sur plusieurs saisons. Les questions de gestion et de fiscalité restent également à étudier, notamment l’intérêt de faire classer son meublé de tourisme à la montagne.

Une clientèle internationale qui prépare aussi la transmission

Knight Frank observe une diversification des acheteurs, avec un intérêt venant des États-Unis, des pays du Golfe, de Scandinavie et d’Asie. Sur le marché locatif du très grand luxe, les Américains représentent désormais 20 % de la clientèle de Koja D’Or, partenaire de Knight Frank, contre 8 % cinq ans auparavant. Ce chiffre concerne la clientèle de cet opérateur.

La transmission familiale fait aussi évoluer les attentes. Des biens détenus par les baby-boomers passent aux générations suivantes, qui recherchent davantage de souplesse et de services. Les résidences associant propriété privée, gestion locative et prestations hôtelières répondent à cette demande.

Le crédit reste présent, même chez les acheteurs capables de payer comptant : Roddy Aris indique qu’environ 80 % de ses acquéreurs recherchent un financement. À l’échelle de Traverse International, le service de financement international de Knight Frank, les dossiers de prêts finalisés ont augmenté de 89 % sur l’exercice 2025-2026, et les montants prêtés de 160 %.

Enfin, Knight Frank estime à près de 1 milliard d’euros les investissements liés aux Jeux olympiques et paralympiques d’hiver de 2030 susceptibles d’améliorer les infrastructures des Alpes françaises. Pour les acheteurs, les projets effectivement prévus dans chaque station constituent un élément supplémentaire à examiner.