Location de courte durée : Qu’est-ce qui attend les LMNP en 2025 ?

Tout comme en 2024, le début de l’année 2025 apporte son lot d’incertitudes pour les LMNP. Les propriétaires-bailleurs ont tout intérêt à suivre de près les dernières évolutions sur ces sujets. Le point avec Baptiste Bochart, juriste chez Jedéclaremonmeublé.com.

Assemblée Nationale

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Le début d’année 2025 s’annonce chargée pour les LMNP. Entre la loi Le Meur, les critères de performance énergétique et le report du PLF 2025, les LMNP devront se montrer particulièrement attentifs en ce début d’année 2025.

Quels sont les point à surveiller ?

Enfin arrivée au terme de son processus d’adoption à la fin de l’année 2024, la loi Le Meur a apporté un lot de changements conséquent pour l’activité de location meublée de courte durée, particulièrement du point de vue réglementaire, même si leur impact ne sera pas le même pour tous les loueurs.

La réglementation locale et le règlement de copropriété

Les loueurs de meublés de courte durée devront maintenant suivre de près d’éventuelles modifications de la réglementation locale dans les communes où se situent leurs biens.

Parmi les changements à surveiller, une possible décision du maire de la commune de limiter la durée maximale de location de la résidence principale à 90 jours, contre 120 en principe, comme cela a d’ailleurs déjà pu être voté pour la ville de Paris. Dans le même sens, les communes pourront maintenant définir des quotas pour limiter le nombre de meublés de tourisme, ou encore réserver certaines zones à la construction de nouveaux logements qui ne pourront être occupés qu’à titre de résidence principale.

« Ce ne sont donc tout autant les loueurs que les investisseurs éventuels qui devront se montrer prudents, et ne pas hésiter à consulter les communes afin de se conformer à d’éventuels changements, qui pourraient avoir lieu tout au long de l’année », analyse Baptiste Bochart, juriste chez Jedéclaremonmeublé.com..

Au rang des points d’attention pour les loueurs de courte durée se trouve bien évidemment la possible modification du règlement de copropriété en vue de l’interdiction de mise en location de meublés de tourisme, rendue plus accessible par la loi Le Meur, qui laisse toutefois le champ libre à la mise en location des résidences principales.

« À ce sujet, les nouveaux loueurs devront d’ailleurs bien veiller à cette nouvelle obligation introduite par la Loi Le Meur qui impose que toute nouvelle mise en location d’un meublé de tourisme fasse dorénavant l’objet d’un point d’information par le syndic relatif à l’activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété, qui sera inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale », commente Baptiste Bochart.

Quelle date d’entrée en vigueur pour le numéro d’enregistrement commun à tous les loueurs saisonniers ?

La Loi Le Meur prévoit d’assujettir l’ensemble des meublés de tourisme à une exigence de déclaration préalable, qui pourra être opérée auprès d’un téléservice national, service qui doit toutefois encore être créé pour que la mesure s’applique pleinement, le texte prévoyant une entrée en vigueur au plus tard au 20 mai 2026.

Fiscalité au régime micro-BIC : une baisse de l’avantage fiscal à anticiper

La loi Le Meur a revu à la baisse les avantages du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme, qui voient leur taux d’abattement chuter de 50 à 30% pour les meublés de tourisme non classés, et de 71 à 50% pour les meublés de tourisme classés, de même que le plafond de recettes permettant de relever de ce régime passe de 77 700 € à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés, et de 188 700 € à à 77 700 € pour les meublés de tourisme classés

« Les loueurs ont donc tout intérêt à anticiper ce changement en considérant un passage au régime réel d’imposition, qui devra être opéré dans les premiers mois de l’année 2025 pour que les revenus perçus en 2025 puissent en bénéficier« , préciseBaptiste Bochart .

C’est aussi en raison de ce changement que les loueurs ne devront pas manquer une échéance majeure de l’année : celle de la date limite pour lever l’option pour le régime réel. Comme chaque année, cette dernière correspond à la date de la fin de la période de déclaration des revenus de l’année fiscale concernée par le changement, autrement dit entre fin mai et début juin.

Au regard des changements qui touchent le régime micro-BIC en location de courte durée, nombreux sont les loueurs qui devront impérativement ne pas laisser passer cette date butoir, sous peine de voir leurs revenus perçus en 2025 subir de plein fouet la baisse de l’avantage du régime micro-BIC.

« Même sans dépasser les plafonds de recettes, ce qui forcerait un passage au régime réel, l’augmentation importante de l’imposition pour les loueurs saisonniers relevant du régime micro-BIC, conséquence de l’abaissement des taux d’abattement en location saisonnière, a toutes les raisons de pousser les loueurs en meublé à considérer un passage au régime réel », précise Baptiste Bochart.

La performance énergétique des biens loués au cœur des débats

Depuis le 1er janvier 2025, les biens loués dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) correspond à la lettre « G » sont considérés comme n’étant plus décents. En conséquence, les biens classés « G » ne peuvent plus être proposés à la location. Pour les biens déjà loués, les locataires ont maintenant la possibilité de se tourner vers la justice afin d’exiger des travaux de performance énergétique.

Pourtant annoncée depuis plusieurs années, de nombreux loueurs espéraient voir cette exigence repoussée, ou assouplie, en fonction des situations. Une proposition de loi en ce sens avait d’ailleurs vu le jour à la fin de l’année 2024, mais la censure du gouvernement n’a pas permis au texte d’aller jusqu’à son terme, entrainant de vives réactions de la part des loueurs. L’année 2025 s’annonce donc assez incertaine pour les loueurs sur ce sujet.

Un retour de la loi de finances 2025 à suivre dès janvier

Habituellement votée en fin d’année, la loi de finances pour 2025 a vu son adoption repoussée du fait de la censure du gouvernement de Michel Barnier. Un vote du Sénat est prévu avant la fin du mois de janvier, avant que le texte n’arrive devant la commission mixte paritaire chargée de trouver un compromis entre la position des députés et celle des sénateurs.

« La fin du premier mois de l’année pourrait donc voir l’aboutissement du PLF 2025 et la fin du suspense pour les loueurs en meublé, qui devront notamment suivre le destin de la mesure phare du PLF 2025 pour la location meublée : l’éventuelle réintégration des amortissements déduits fiscalement pendant l’activité dans le calcul de la plus-value au moment de la vente du bien« , conclut Baptiste Bochart.

Par MySweetImmo