Immobilier 2026 : Les villes où les prix bougent encore

Le marché immobilier français donne une impression de stabilité début 2026. Selon la 11ᵉ édition de La Vigie, le baromètre trimestriel publié par GoFlint, les prix des appartements dans les 40 plus grandes villes françaises reculent à peine de 0,06 % au premier trimestre.

Mais cette moyenne nationale masque des écarts importants selon les territoires. Sur les 40 grandes villes analysées, 65 % affichent des variations supérieures à 0,5 % en seulement trois mois.

Certaines villes repartent à la hausse

Parmi les villes les plus dynamiques du trimestre, Montreuil et Nancy enregistrent chacune une hausse de 2 % des prix. Caen suit avec +1,7 %.

Le baromètre distingue plusieurs groupes de villes en progression. Les marchés méditerranéens restent soutenus par la demande, comme Marseille (+1,3 %), Aix-en-Provence (+0,7 %) ou Nice (+0,5 %).

D’autres métropoles régionales semblent retrouver une forme de stabilité après plusieurs trimestres difficiles. C’est le cas de Strasbourg, Toulouse, Dijon ou Reims.

Le Grand Est apparaît aussi comme une zone de redressement avec Nancy, Besançon (+1,3 %), Metz ou Mulhouse.

Enfin, certaines communes de la proche couronne parisienne restent très recherchées, à l’image de Montreuil.

À l’inverse, plusieurs grandes villes continuent de corriger. Grenoble et Amiens reculent de 1,3 %, Angers de 1,2 %. Rennes, Bordeaux et Toulon figurent également parmi les villes en baisse.

Entre ces deux tendances, plusieurs métropoles restent quasiment stables. Paris progresse légèrement (+0,3 %), tandis que Lyon et Lille reculent de 0,2 %.

Les passoires thermiques résistent mieux que prévu

Le baromètre confirme aussi que le diagnostic de performance énergétique (DPE) continue de peser fortement sur les prix. Hors Paris, l’écart moyen entre un logement classé A-B et une passoire thermique classée F-G atteint désormais 33 %.

Pour les grands appartements et les maisons familiales, la décote peut dépasser 40 %.

Saint-Étienne affiche l’un des écarts les plus marqués du marché. Les logements classés F-G y tombent à 1 195 euros du mètre carré, soit une décote de 43 % par rapport aux biens les mieux classés.

Paris fait figure d’exception. Dans certains arrondissements, la localisation compense encore largement la mauvaise performance énergétique. La décote des logements énergivores y reste limitée à 13 %.

GoFlint observe également un phénomène paradoxal : malgré les contraintes réglementaires croissantes, les passoires thermiques ne décrochent plus vraiment dans certaines grandes villes.

« Sur le papier, la pression réglementaire devrait accélérer la décote des passoires thermiques. Au premier trimestre 2026, c’est l’inverse : les A-B reculent de 1,1 % au m² et les F-G se stabilisent ; à Toulouse, Lyon ou Marseille, elles gagnent 1 à 2 %. La réforme du DPE de janvier a sorti 850 000 logements du statut de passoire sans le moindre coup de pinceau — ce qui dilue la rareté des biens performants. Pendant ce temps, un acquéreur arbitre une décote de 33 % hors Paris contre MaPrimeRénov’ et le Jeanbrun. Le marché ne sanctionne pas le risque réglementaire : il l’instrumentalise », précise Mihai Gavriloiu, co-fondateur et CEO de GoFlin

Un marché immobilier désormais très fragmenté

Le principal enseignement de ce début d’année 2026 reste sans doute la fragmentation du marché immobilier français.

La tendance nationale devient de moins en moins représentative des réalités locales. Entre les villes encore portées par la demande, celles qui corrigent après les excès post-Covid et les marchés quasiment figés, les écarts se creusent.

Le DPE continue également de modifier les arbitrages des acheteurs. Mais la logique varie fortement selon les territoires et les niveaux de prix.

Autrement dit, le marché immobilier français ne suit plus une dynamique unique. Il évolue désormais à plusieurs vitesses, selon les villes, les quartiers et le profil énergétique des logements.