Immobilier de prestige : Pourquoi les biens les plus rares résistent

Le marché immobilier de prestige 2026 ne suit pas tout à fait les mêmes règles que le reste du secteur. Si le nombre de transactions recule dans certains territoires, les biens les plus rares continuent de trouver preneur, selon les données présentées par le réseau BARNES. Une tendance portée par une clientèle française, mais aussi par le retour d’acheteurs internationaux attirés par des actifs considérés comme patrimoniaux.

Le marché du prestige se concentre sur les biens les plus rares

À Paris, BARNES observe un recul de 10 % des volumes de ventes et de 9 % du chiffre d’affaires sur les cinq premiers mois de 2026 par rapport à la même période de 2025. Le nombre de promesses de vente diminue également, passant de 546 à 490.

Pour autant, ces chiffres ne traduisent pas un ralentissement uniforme du marché. Le réseau constate un rebond de l’activité au printemps, notamment en mai, avec un chiffre d’affaires en progression de 10 % par rapport à mai 2025.

« C’est probablement ce qui explique en grande partie l’accélération que nous avons notée en mai, nos clients étant plutôt rassurés par un résultat aux élections municipales moins inquiétant que ce qu’ils pouvaient craindre », explique Richard Tzipine, directeur général de BARNES.

Le segment des biens vendus au-delà de 3 millions d’euros illustre cette évolution. Selon le réseau, les ventes y progressent de 54 % en volume au premier semestre 2026, alors que les transactions sur les biens moins exclusifs restent plus mesurées.

BARNES distingue désormais trois niveaux sur le marché parisien du prestige :

• les biens jusqu’à 3 millions d’euros, autour de 14 142 €/m² en moyenne ;
• le haut de gamme entre 3 et 5 millions d’euros, à environ 20 153 €/m² ;
• le prestige au-delà de 5 millions d’euros, avec une moyenne de 27 500 €/m² et des biens d’exception dépassant parfois 50 000 €/m².

Cette segmentation illustre une demande qui reste particulièrement soutenue pour les emplacements les plus rares.

Les acheteurs américains font leur retour à Paris et sur la Côte d’Azur

Le réseau BARNES souligne également le retour marqué des acquéreurs américains depuis 2025.

Dans les IXe et XVIIIe arrondissements de Paris, cette clientèle revient notamment pour acquérir un pied-à-terre.

« Le retour des Américains est très marqué dans les IXe et XVIIIe arrondissements », observe Marie Beauchet, directrice de BARNES Martyrs et Montmartre.

Le phénomène est également visible sur la rive gauche.

« Depuis la mi-2025, nous voyons de plus en plus d’entrepreneurs et de professions libérales choisir de s’installer à Paris avec leur famille, en travaillant à distance avec le monde entier quitte à rayonner par avion vers l’Amérique du Nord et du Sud, le Proche-Orient ou l’Asie », indique Johanna Beyer, directrice de BARNES Saint-Germain-des-Prés.

Sur la Côte d’Azur, BARNES constate la même dynamique. Le réseau identifie une clientèle américaine composée notamment d’entrepreneurs de la tech, de professionnels de la finance et de dirigeants du secteur de l’énergie.

« Saint-Tropez garde tout son prestige génération après génération : les biens d’exception y dépassent régulièrement 15 à 30 millions d’euros, certains atteignant jusqu’à 85 millions, soutenus par une clientèle internationale fidèle », raconte Julien Bourdry, directeur commercial et réseau France, Belgique et Luxembourg chez BARNES.

Bordeaux, Lyon, Provence et le littoral confirment leur attractivité

Au-delà de Paris et de la Côte d’Azur, plusieurs marchés régionaux continuent d’attirer les acheteurs de prestige, selon les observations du réseau.

À Bordeaux, les acquéreurs américains représenteraient désormais près de 10 % des projets suivis par BARNES, contre environ 3 % auparavant.

À Lyon, les prix du haut de gamme se stabilisent autour de 7 000 €/m², tandis que les logements offrant une vue ou des espaces extérieurs demeurent particulièrement recherchés.

En Provence, la demande reste soutenue pour les mas rénovés, les propriétés de caractère et les biens bénéficiant d’un environnement exceptionnel. Les prix peuvent dépasser 20 000 €/m² sur le littoral.

Le littoral atlantique et normand conserve lui aussi une clientèle fidèle. De La Baule au Bassin d’Arcachon, de Biarritz à Deauville, les acquéreurs privilégient avant tout l’emplacement, les vues dégagées, l’accès aux plages et des logements immédiatement habitables.

Les Alpes misent sur les Jeux olympiques d’hiver 2030

Les Alpes françaises pourraient également bénéficier d’un nouvel élan avec la préparation des Jeux olympiques d’hiver de 2030.

Selon BARNES, les investissements dans les infrastructures de transport et les équipements devraient renforcer l’attractivité de stations comme Courchevel, Méribel, Chamonix ou Megève.

À Méribel, le réseau indique que les prix ont progressé de 5 à 7 % selon les quartiers en 2025, avec des appartements pouvant atteindre 45 000 €/m² dans les secteurs les plus recherchés.

À Chamonix, la demande reste soutenue pour les chalets familiaux et les appartements bien situés, notamment grâce à leur potentiel locatif.

Au final, les observations de BARNES dessinent un marché du prestige plus sélectif que réellement en recul. Si les volumes s’ajustent, la rareté des emplacements continue d’alimenter la demande sur les biens les plus exclusifs, dans les grandes métropoles comme dans les destinations touristiques les plus recherchées.