Diagnostic structurel obligatoire : De plus en plus de mairies l’exigent des copropriétés

De plus en plus de mairies veulent connaître l’état des immeubles anciens de leur territoire avant que les désordres ne deviennent dangereux. Après Marseille, Lille, Saint-Denis ou Honfleur, Annecy et Nice vont imposer à certaines copropriétés un diagnostic structurel obligatoire (DSO). Pour les copropriétaires, une question devient donc incontournable : leur immeuble est-il concerné ?

Une obligation décidée quartier par quartier

Le DSO n’est pas une obligation générale imposée à toutes les copropriétés. La loi du 9 avril 2024 sur l’habitat dégradé permet aux communes de définir des secteurs dans lesquels les bâtiments d’habitation collectifs doivent faire l’objet d’un examen de leur structure.

Le dispositif vise les immeubles de plus de 15 ans, avec un diagnostic à renouveler au moins tous les dix ans. Les secteurs retenus peuvent présenter une forte proportion d’habitat dégradé ou une concentration de bâtiments anciens susceptibles d’être fragiles en raison de leur construction, de leurs matériaux ou de la nature du sol. Ces critères sont définis par le Code de la construction et de l’habitation.

Habiter dans une ville qui met en place le DSO ne signifie donc pas que tous ses immeubles sont concernés. Le premier réflexe consiste à demander au syndic si l’adresse figure dans le périmètre adopté par le conseil municipal. Mysweetimmo explique les règles du diagnostic structurel obligatoire et les responsabilités du syndic.

Dix-huit mois pour remettre le diagnostic à la mairie

La décision municipale est notifiée au syndic, qui doit en informer les copropriétaires. La copropriété dispose alors de 18 mois pour transmettre le rapport à la commune. Ce délai doit permettre d’organiser la mission et de faire intervenir un professionnel qualifié.

L’examen comprend une inspection visuelle extérieure et intérieure. Il décrit les éléments structurels et les désordres observés. Selon les constats, le rapport recommande des investigations complémentaires, des mesures de sécurisation et des travaux classés par priorité. Le décret du 12 août 2025 précise ces modalités.

L’absence de réponse ne fait pas disparaître l’obligation. Si le document n’est pas transmis, le maire peut demander formellement sa production. Après un mois sans transmission à compter de cette demande, il peut faire réaliser le diagnostic d’office et en réclamer le coût à la copropriété, comme le prévoit le Code de la construction.

Un PPPT peut éviter de commander une seconde étude

Avant de signer un devis, les copropriétaires ont intérêt à regarder les documents déjà disponibles. Le projet de plan pluriannuel de travaux, ou PPPT, peut satisfaire à l’obligation de diagnostic structurel obligatoire. Mais cette équivalence n’est pas automatique : son auteur doit répondre aux exigences de compétences, d’assurance et d’indépendance prévues pour le DSO.

« Nous proposons à ces petites copropriétés de démêler les obligations réglementaires qui les concernent. Cela leur évite de multiplier les diagnostics : ainsi, sous certaines conditions, le PPPT peut remplacer le DSO », souligne Marilyne Lacaze, directrice d’Alber spécialiste de l’accompagnement des petites copropriétés.

Le PPPT sert à identifier et à hiérarchiser les travaux à prévoir sur dix ans, avec une estimation de leur coût. Depuis le 1er janvier 2025, son élaboration concerne en principe toutes les copropriétés à destination totale ou partielle d’habitation de plus de 15 ans, quelle que soit leur taille. Une dispense est possible lorsqu’un diagnostic technique global ne relève aucun besoin de travaux sur les dix années suivantes.

Disposer de ce document permet aussi de mieux informer un futur acquéreur : l’absence de PPPT peut compliquer certaines ventes en copropriété.

Les petites copropriétés doivent anticiper les dépenses

Pour un petit immeuble, une étude supplémentaire et les travaux qui peuvent suivre représentent un effort financier partagé entre peu de propriétaires. Or ces copropriétés sont nombreuses : selon un rapport sénatorial de juillet 2024, 70,5 % des copropriétés comptent moins de dix logements, d’après les données Filocom de 2019.

Les besoins peuvent se cumuler : réparation de la structure, entretien courant, rénovation énergétique. Les difficultés sont notamment importantes dans les petites copropriétés construites avant 1940.

« Notre rôle, au-delà d’aider les copropriétés à se mettre en conformité avec la loi, est de leur permettre d’avoir une vision claire des travaux indispensables pour garantir la bonne santé de leur immeuble sur dix ans. Cela permet de sortir de la logique des travaux réalisés au coup par coup, souvent dans l’urgence, pour adopter une approche de long terme, mieux maîtrisée techniquement et financièrement », souligne Marilyne Lacaze, directrice d’Alber.

Pour avancer, le syndic doit recenser les études existantes, rassembler l’historique des travaux et vérifier les qualifications du prestataire. L’enjeu est de savoir quelles interventions sont prioritaires et comment les financer, avant que l’urgence ne réduise les possibilités de choix.