Immobilier Ile-de-France : Les ventes ralentissent, les prix baissent encore

Moins de ventes et des prix légèrement orientés à la baisse : le marché immobilier francilien marque le pas. Entre juin et août 2026, les Notaires du Grand Paris recensent 33 660 ventes de logements anciens, soit un recul de 2 % sur un an. Les maisons concentrent le ralentissement le plus net. Pour les acheteurs, les prix s’assouplissent, mais le coût du crédit reste déterminant dans le budget d’acquisition.

Les ventes de maisons reculent davantage que celles des appartements

Sur les trois mois étudiés, 23 150 appartements anciens ont changé de propriétaire en Île-de-France, soit 1 % de moins qu’un an auparavant. Le recul atteint 5 % pour les maisons, avec 10 510 ventes. L’activité reste toutefois supérieure à celle de l’été 2024 : de 13 % pour l’ensemble des logements anciens et de 12 % pour les maisons.

Les différences sont sensibles d’un département à l’autre. Tous logements anciens confondus, les ventes progressent encore en Seine-Saint-Denis, de 3 %, et dans le Val-de-Marne, de 2 %. Elles diminuent de 1 % en Seine-et-Marne et dans les Yvelines, de 3 % dans l’Essonne, de 4 % dans les Hauts-de-Seine et de 7 % dans le Val-d’Oise.

Pour les maisons, seule la Seine-Saint-Denis conserve une légère hausse, de 1 %. Les replis les plus marqués concernent le Val-de-Marne, à −9 %, et le Val-d’Oise, à −10 %. Le marché des appartements résiste mieux : les ventes augmentent notamment de 7 % en Seine-et-Marne, tandis qu’elles reculent de 2 % à Paris et de 4 % dans les Hauts-de-Seine, l’Essonne et le Val-d’Oise.

Ces résultats montrent la fragilité du redressement observé plus tôt dans l’année. Notre analyse des ventes immobilières en Île-de-France au deuxième trimestre 2026 revenait sur cette amélioration encore inégale selon les territoires.

Les prix baissent légèrement dans tous les départements

À fin août, les prix des logements anciens franciliens diminuent de 1 % sur un an. La baisse reste plus limitée pour les appartements, à −0,7 %, que pour les maisons, à −1,6 %.

À Paris, les appartements anciens s’établissent à 9 590 €/m², en recul de 0,5 % sur un an. En Petite Couronne, le prix atteint 4 960 €/m², soit une baisse de 0,7 %. En Grande Couronne, il ressort à 3 190 €/m², en diminution de 1,4 %.

Département	Prix des appartements anciens	Évolution sur un an	Prix des maisons anciennes	Évolution sur un an
Paris	9 590 €/m²	−0,5 %	Non significatif	—
Hauts-de-Seine	6 010 €/m²	−0,4 %	633 200 €	−1,0 %
Seine-Saint-Denis	3 770 €/m²	−0,6 %	292 000 €	−1,4 %
Val-de-Marne	4 750 €/m²	−1,1 %	382 000 €	−1,4 %
Seine-et-Marne	2 800 €/m²	−1,5 %	253 000 €	−1,5 %
Yvelines	4 030 €/m²	−1,2 %	391 800 €	−2,0 %
Essonne	2 780 €/m²	−1,9 %	299 700 €	−2,1 %
Val-d’Oise	2 900 €/m²	−1,3 %	296 100 €	−1,6 %

Source : ADSN-BIEN – Notaires du Grand Paris. Période de juin à août 2026, comparée à juin-août 2025.

L’Essonne enregistre les baisses annuelles les plus prononcées, pour les appartements comme pour les maisons. À l’échelle régionale, les maisons affichent un prix de 323 900 €, avec un écart important entre la Petite Couronne, à 384 100 €, et la Grande Couronne, à 298 600 €.

La comparaison annuelle ne décrit cependant pas tous les mouvements récents. Entre mars-mai et juin-août 2026, les prix remontent en données brutes de 0,9 % pour les appartements et de 1,9 % pour les maisons. Le léger recul sur un an coexiste donc avec une hausse sur les trois derniers mois observés.

Pour novembre, des perspectives différentes selon les biens

Les avant-contrats analysés par les notaires laissent entrevoir une légère poursuite de la baisse pour les appartements. À l’horizon de novembre 2026, leur prix atteindrait 6 150 €/m² en Île-de-France, soit −0,3 % sur trois mois et −0,8 % sur un an. À Paris, il s’établirait à 9 580 €/m², en recul de 0,4 % sur un an.

Les maisons suivraient une trajectoire différente. Leur prix régional atteindrait 326 800 €, en hausse de 0,9 % sur trois mois et de 0,3 % sur un an. Cette progression serait portée par la Grande Couronne, où les prix augmenteraient de 1,4 % sur trois mois, à 302 700 €. En Petite Couronne, ils resteraient presque inchangés sur trois mois, à 383 900 €, mais reculeraient encore de 1 % sur un an.

Ces chiffres sont des projections établies à partir des avant-contrats. Ils dessinent un marché où les évolutions restent différentes selon le type de logement et sa localisation, dans un contexte national de ralentissement de la reprise des ventes immobilières.

La baisse des prix ne règle pas la question du financement

Pour un acquéreur, un prix légèrement inférieur à celui de l’année précédente ne garantit pas un achat plus facile à financer. Les notaires soulignent que la remontée des taux renchérit le crédit, dans un environnement marqué par une croissance faible et un regain d’inflation.

« Dans ce contexte, la baisse modérée des prix pourrait ne pas suffire à soutenir la demande qui restera donc fortement dépendante de l’évolution des conditions de crédit et de la confiance des ménages», soulignent les Notaires du Grand Paris.

Le budget d’achat doit ainsi être examiné avec les conditions de financement du moment. MySweetImmo a détaillé l’évolution des surfaces accessibles à mensualité comparable en Île-de-France, qui permet de mesurer concrètement le pouvoir d’achat immobilier.

Pour les vendeurs et les professionnels, les données locales restent tout aussi importantes. Sur cinq ans, de juin 2021 à juin 2026, les prix des appartements franciliens ont baissé de 8,9 %. Le recul atteint 10 % pour les studios, contre 6,6 % pour les appartements de cinq pièces et plus. Les maisons ont, elles, perdu 6,6 %, avec des évolutions relativement proches selon leur taille.

L’étude historique des notaires montre aussi que les prix s’ajustent généralement après les mouvements des ventes. Sur les séries de 1999 à 2026, le décalage statistique moyen est estimé à sept à huit mois. Pour les appartements, il va de six mois pour les studios à dix mois pour les cinq pièces et plus. Cette relation historique ne constitue pas une prévision de baisse pour les prochains mois : elle souligne le temps nécessaire à l’ajustement du marché.