Immobilier (Bilan 2023 Coldwell Banker Europa): Le marché du luxe résiste, les prix se négocient de seulement 8%

Le réseau d’agences immobilières Coldwell Banker lance son baromètre des prix analysant le segment des biens mis en vente entre 1 et 5 millions d’euros et celui de l’ultra luxe, aux prix supérieurs à 5 millions d’euros en s’appuyant sur les données PriceHubble. Quel bilan immobilier pour 2023 ? Quelles perspectives pour 2024 ? Voici ce qu’il fait retenir.

40 000 biens premium à la vente contre 80 000 en 2022

Alors que 2021 et 2022 ont marqué une forte croissance des volumes à la vente sur le marché de l’immobilier haut de gamme, pour atteindre près de 80 000 annonces, l’année 2023 retrouve le niveau de 2019, avec plus de 40 000 biens à la vente.

La tendance est à la diminution aussi des surfaces habitables des biens à la vente sur le segment haut de gamme, passant de 210 m² en moyenne en 2019 à 193 m² en 2023 : 17 m² de surface perdue en 4 ans contre 6m² en moyenne sur le segment classique.

« Notre clientèle nationale et internationale est de plus en plus exigeante ces dernières années, elle refuse toute surface non utilisée et résonne davantage avec une vision d’investisseurs qu’au réel coup de cœur. Le luxe reste l’espace surtout quand il est optimisé.», précise Laurent Demeure, CEO de Coldwell Banker Europa Realty.

Pas de gros rabais sur les prix de l’immobilier du luxe

Le baromètre des prix Coldwell Banker 2023 souligne des disparités territoriales dans la résistance des prix des biens de luxe en France et en Europe (Monaco, Suisse et Belgique). Le segment du luxe résiste partout, mais c’est en France où l’on atteint les plus fortes hausses de prix.

Le baromètre des prix Coldwell Banker observe en effet une croissance moyenne des prix des annonces immobilières affichées de 3% en France en 2023 contre 1% en Belgique et 0,2% en Suisse.

Une résistance, particulièrement forte dans le sud, qui démontre une meilleure solidité du marché premium face au marché standard, dans lequel « les prix des logements anciens en France métropolitaine ont enregistré une diminution de 1 % sur un an en août 2023, pour la première fois depuis fin 2015. Une baisse qui ne cessera de s’accélérer dans les mois suivants pour atteindre 3 % sur un an en novembre 2023 », détaillent les Notaires de France dans leur dernière note de conjoncture.

Le taux de négociation ? 8% contre 24% pour les biens classiques

Si le prix des annonces immobilières de biens de luxe a augmenté de 3% en 2023, leur marge de négociation est de 8% contre 24% sur le marché classique.

« « Ces données confirment ainsi la meilleure anticipation des acteurs premium du marché, à même d’intégrer les impacts macro-économiques dans la formation de leur prix de vente. » ajoute Laurent Demeure.

Le luxe, valeur refuge, rempart contre l’inflation

Avec une croissance des prix de l’ordre de 3% sur le territoire national, le marché des biens premium tire son épingle du jeu dans un contexte économique et politique morose. A quoi attribuer cette résistance ?

L’inflation à 5,8% qui a frappé l’Europe cette année a donné un coup de frein au marché immobilier classique. Elle a cependant pu contribuer à la croissance du segment premium. « L’immobilier joue pleinement son rôle de valeur refuge et de rempart contre l’inflation. Investir lorsque l’inflation augmente, rentre dans une stratégie de valorisation du bien à terme », précise Laurent Demeure.

L’appréciation du dollar diminuant de 6,4% le coût de l’immobilier à Paris, a joué en faveur de la clientèle internationale . Quant à l’augmentation des taux, elle a moins impacté le segment du luxe où le recours au crédit est moindre.

Le Sud de la France, une locomotive portée par la clientèle internationale

Le Sud de la France est marqué par une forte croissance des prix et notamment sur le segment des biens premium, à la vente de 1 à 5 millions d’euros. Véritable locomotive des prix, la région a su continuer d’attirer les investisseurs en 2023 et a connu une nette croissance de ses prix immobiliers. L’immobilier joue pleinement son rôle de valeur refuge, malgré un contexte économique incertain.

Ainsi, la croissance des prix à Antibes atteint 14%, avec un prix au mètre carré à 11 860€ sur le segment premium. A Cannes, les prix augmentent de 10%, pour atteindre 12 920€ /m² et à , +9%, avec des prix de 9 929€ /m².

La forte attractivité, historique, du Sud de la France pour une clientèle internationale en quête d’une résidence secondaire s’est largement confortée en 2023. Le sud de la France attire depuis toujours américains, hollandais et belges. « Ce report vers la France, récurrent lorsque le contexte international va mal souligne la solidité du marché et de son attractivité de long terme« , ajoute Laurent Demeure.

Les prix s’ajustent sur la côte Atlantique

À l’exception du Cap Ferret, sur la Côte Atlantique, la tendance est au contraire à la baisse des prix, comme sur le marché classique. A Bordeaux, le prix au mètre carré des annonces de biens de luxe a diminué de 3 %, pour atteindre 6 053€. A Nantes, on observe une baisse de 3 % (5 561€), et de 2% à Biarritz (10 769€).

Vers une correction des prix au 1er semestre 2024

Le marché du luxe en France suit la tendance de fond du marché immobilier français, à savoir une baisse des volumes de transaction, et une moindre croissance des prix, mais semble mieux résister. Après une année marquée par une croissance des prix, le marché premium devrait s’assagir en 2024.

« En cette fin d’année, les vendeurs se projettent dans un marché de négociation. Nous anticipons une baisse des prix modérée au 1er semestre 2024, de l’ordre de 4 %, explique Laurent Demeure, Président et CEO de Coldwell Banker Europa Realty. Cette période sera donc probablement le meilleur moment pour acheter, et profiter de la correction de ce marché premium. À partir de juin, en raison de la maîtrise de l’inflation et de l’arrêt de la hausse des taux, le marché global devrait repartir dans un cycle positif ».
En zone Euro, l’inflation semble maîtrisée et sera beaucoup moins importante l’an prochain, avec 3,3 % attendus, contre 5,8 % en 2023. Conjuguée à une croissance stable (2,9 % en 2024 / 3 % en 2023), et surtout à la fin de la hausse des taux de crédit, l’économie semble montrer des signes de consolidation,
favorables à une stabilisation des marchés immobiliers, puis à une reprise.

Dernier facteur qui pourrait pousser la demande sur le marché du luxe dans les prochaines années : l’augmentation de 28 % du nombre d’ultra-riches attendue d’ici 2026. Ces fortunes qui s’enrichissent forment une clientèle internationale premium, à même d’investir dans l’immobilier secondaire de
luxe, au cœur des localisations les plus attractives de France et d’Europe.

« Le marché premium, s’il suit la tendance générale du marché immobilier, avec un ralentissement de la croissance et une anticipation de la négociation, reste largement plus solide que le marché classique, conclut Laurent Demeure. L’amplitude des baisses n’est pas aussi forte, et la reprise annoncée pour le second semestre 2024, associée à l’enrichissement des fortunes européennes, devrait soutenir ce marché dans sa croissance ».

Méthodologie . L’étude trimestrielle réalisée pour Coldwell Banker Europa Realty basée sur l’ensemble des données PriceHubble liées aux annonces et transactions disponibles pour le marché français, autant sur le segment du luxe (biens au dessus de 1M€) que pour le marché « commun » (bien jusqu’à 999 999€). La période analysée va de 2019 jusqu’au 30 juin 2023 et ne s’arrête pas à des données Coldwell Banker mais prend en compte l’intégralité du marché. Ces prix annoncés seront ensuite à corriger du taux moyen de négociation, qui s’établit à 8 % en 2023 sur le segment premium.

Source : Coldwell Banker Europa Realty.