Immobilier de luxe : « Les ultra-riches sont en quête de sens », Thibault de Saint-Vincent (Barnes)

Le classement 2026 des villes préférées des grandes fortunes bouscule les hiérarchies établies. Madrid, Milan ou Dubaï s’imposent, pendant que Paris marque le pas. Le président de Barnes décrypte les nouveaux arbitrages des ultra-riches.

Le Barnes City Index 2026 confirme un basculement discret mais profond des choix immobiliers des grandes fortunes mondiales. « Les ultra-riches sont désormais en quête de sens », explique Thibault de Saint-Vincent, président de Barnes, au micro d’Ariane Artinian dans Mon Podcast Immo. Une formule qui résume un changement de paradigme : les décisions immobilières sont devenues de véritables choix de vie.

Une population de plus en plus nombreuse et mobile

Depuis dix ans, Barnes observe l’évolution des UHNWI (Ultra High Net Worth Individuals), disposant d’au moins 5 millions de dollars de patrimoine. L’édition 2026 introduit une catégorie supplémentaire, les VHNWI (Very High Net Worth Individuals), dont la fortune dépasse 30 millions de dollars.

L’ensemble de cette population connaît une croissance spectaculaire : plus de 510 000 personnes en 2025, contre 77 000 en 2005. « Ce sont les leaders du marché de l’immobilier de prestige », souligne Thibault de Saint-Vincent.

Leur profil a profondément évolué. « 72 % sont aujourd’hui des entrepreneurs, souvent self-made », précise le président de Barnes. Des profils mobiles, internationalisés, capables d’anticiper les mouvements de marché bien avant qu’ils ne deviennent visibles.

Qualité de vie, sécurité, fiscalité : le nouveau triptyque

Le classement 2026 met en lumière une hiérarchie désormais très lisible des priorités. « Qualité de vie, sécurité et fiscalité : ce sont les trois critères clés », résume Thibault de Saint-Vincent. Les villes qui progressent sont celles qui offrent une expérience globale : infrastructures efficaces, environnement culturel riche, services haut de gamme et stabilité.

Madrid arrive en tête pour la deuxième année consécutive, devant Milan et Dubaï. Miami et Marbella complètent le top 5. À l’inverse, New York, Londres ou Hong Kong reculent. « Ce sont toujours des valeurs sûres, mais elles ont été dépassées par des villes qui se sont réellement remises en question », observe-t-il.

Les villes de villégiature deviennent des lieux de vie

Autre tendance notable : la transformation des destinations de vacances en résidences permanentes. Mallorca, Marbella, Aspen ou les Hamptons attirent désormais des résidents à l’année. « La pandémie a accéléré une évolution déjà perceptible », analyse Thibault de Saint-Vincent.

Télétravail, mobilité internationale et aspiration à un meilleur cadre de vie ont changé la donne. « Dans certains endroits, vous ne fermez ni votre maison ni votre voiture », ajoute-t-il, soulignant l’importance croissante de la sécurité dans les arbitrages résidentiels.

Paris, toujours attractive mais moins évidente

Paris reste dans le haut du classement, à la sixième place, mais le signal est clair. « La clientèle internationale achète un pied-à-terre à Paris, mais ne s’y installe plus durablement », constate Thibault de Saint-Vincent au micro d’Ariane Artinian dans Mon Podcast Immo. Fiscalité instable, incertitudes politiques et concurrence accrue de pays plus attractifs pèsent sur l’image française.

Italie, Espagne, Portugal ou Floride ont fait le choix de politiques incitatives pour attirer capitaux et talents. « Aujourd’hui, augmenter sans cesse les impôts n’est plus un choix moderne », tranche le président de Barnes, évoquant les départs croissants de fortunes françaises vers l’étranger.

Retrouvez l’épisode intégral de Mon Podcast Immo avec Thibault de Saint-Vincent sur MySweetImmo ainsi que sur toutes les plateformes d’écoute.