Crédit immobilier : Pourquoi les taux pourraient repartir à la hausse dès cet automne

Les banques restent en cette rentrée de septembre à la recherche de nouveaux clients en crédit immobiliers, et maintiennent voire relancent des offres de taux avantageuses.

Mais ce nouvel effort va rapidement devenir difficile à tenir, face à un environnement de taux qui augmente et une campagne présidentielle française pleine d’incertitudes. Des hausses de taux, progressives et maîtrisées, sont à attendre d’ici la fin d’année.

Le dernier effort des banques

La fin du printemps n’a pas été bonne pour le crédit immobilier, et beaucoup de banques n’ont pas rattrapé cet été le retard sur leurs objectifs commerciaux. Les établissements partenaires de Meilleurtaux restent ainsi très demandeurs de dossiers de crédit, et la plupart d’entre elles prolongent l’effort sur les taux. 

De ce fait, pour la première quinzaine de ce mois de septembre, les taux moyens restent stables et s’établissent autour de 3,28 % sur 15 ans, 3,40 % sur 20 ans et 3,50 % sur 25 ans.

« De même, certaines banques mutualistes ont dû relancer courant août les offres promotionnelles mises en place au printemps, puis en pause au début de l’été. Des offres à taux réduits (entre 0,99% et 1,99%) sur une partie du financement, parfois ciblées sur les jeunes ou les primo accédants, et qui permettent de faire baisser de 10 à 30 points le taux moyen de crédit », indique Maxime Chipoy, Directeur éditorial de Meilleurtaux.

Les taux rattrapés par l’économie et la politique

Cette résistance des taux a cependant peu de chances de se prolonger au-delà du mois de septembre. Tous les indices qui servent de références pour le calcul des taux de crédit immobilier sont en effet en hausse depuis un an :

• L’OAT 10 ans est ainsi passée d’environ 3,3 % il y a un an à environ 4,1 % aujourd’hui, soit une hausse d’environ 80 points de base ;
• Le taux mid-swap 7 ans (taux de référence pour les financements sur 7 ans, proche de la durée réelle d’un crédit immobilier) a grimpé d’environ +75 à +80 points de base sur les 12 derniers mois, passant de 2,46 % à 3,22 %.
• Sur la même période, les taux immobiliers auprès de nos partenaires sont passés sur 20 ans de 3,16% à 3,4%, soit une augmentation moyenne limitée à 24 points de base.

Le taux moyen des crédits immobiliers devrait ainsi être à 3,80% pour que les banques vendent « à prix coûtant ». Elles sont donc depuis la fin d’année dernière dans une situation où elles perdent de l’argent en accordant des crédits immobiliers, manque à gagner compensé par des demandes de contreparties plus nombreuses à leurs clients (domiciliation des revenus, de l’épargne, souscription de produits annexes, etc.). »

Des hausses pour la fin d’année

Cette logique risque de ne plus tenir en fin d’année. Entre persistance de l’inflation, concurrence mondiale sur les financements et craintes sur la dette française dans le contexte de l’élection présidentielle, tout plaide pour une hausse des taux de crédit dans les prochains mois. Quelques rares banques ont ainsi déjà commencé à augmenter les taux.

« Une nouvelle hausse des taux directeurs de la BCE le 10 septembre pourrait être le signal d’une augmentation des taux des crédits, de l’ordre de 30 à 50 points d’ici la fin d’année, ce qui aboutirait à des taux moyens situés entre 3,7 et 4% sur 20 ans. Nous pensons que, comme début 2026, cette hausse sera contrôlée et progressive, avec une modification plus fréquente – tous les 15 jours plutôt que mensuellement – des barèmes de banques », analyse Maxime Chipoy.