PLF 2027 : Les locations meublées d’habitation épargnées ?

Les propriétaires qui louent un logement meublé à un étudiant ou comme résidence principale pourraient conserver leur avantage fiscal. Le 8 octobre, la commission des finances de l’Assemblée nationale a voté pour exclure ces locations du plafonnement de l’amortissement prévu par le projet de budget. Les députés ont aussi adopté deux autres mesures : l’une durcirait la fiscalité des nouveaux achats touristiques, l’autre allégerait celle des chambres d’hôtes.

Les meublés d’habitation conserveraient leur avantage fiscal

L’amendement I-CF1588 déposé par Guillaume Kasbarian protégerait les logements meublés loués comme résidence principale, les baux étudiants et les baux mobilité. Les propriétaires concernés échapperaient au nouveau plafond d’amortissement. Ils conserveraient aussi la possibilité de reporter les amortissements qu’ils n’ont pas pu déduire dans l’année.

Pour comprendre l’enjeu, il faut rappeler à quoi sert l’amortissement. Au régime réel, un propriétaire peut déduire chaque année une partie de la valeur de son logement pour calculer son bénéfice imposable. Cette déduction réduit donc les revenus locatifs sur lesquels il paie des impôts. Le projet initial voulait limiter cet avantage, comme l’explique notre article sur les changements prévus par le PLF 2027 pour les propriétaires de meublés.

Le vote en commission ferait ainsi une différence entre un logement meublé destiné à l’habitation et un logement loué à des touristes. Un bail mobilité serait également couvert par l’exemption, même pour un séjour temporaire. La location meublée répond en effet à plusieurs besoins, comme le montre notre article sur le marché des meublés à Paris et en région.

Les nouveaux achats touristiques seraient davantage taxés

Pour les meublés de tourisme, les députés ont voté une mesure plus stricte. L’amendement I-CF776 d’Iñaki Echaniz supprimerait la déduction de l’amortissement du logement pour les biens achetés à partir du 1^er janvier 2027, lorsqu’ils sont exploités sous le statut de loueur en meublé non professionnel, ou LMNP, au régime réel.

Le propriétaire concerné ne pourrait donc plus déduire une partie de la valeur du logement de ses revenus locatifs. Son bénéfice imposable pourrait augmenter. Cette suppression ne concernerait pas les loueurs en meublé professionnels, ou LMP.

Pour les biens déjà achetés et loués avant 2027, l’amortissement resterait possible dans les limites prévues par l’article 7. Un cas reste à préciser : celui d’un logement acheté avant 2027, mais mis en location touristique après cette date. L’amendement parle de la date d’achat, tandis que son exposé évoque les nouvelles locations.

Ces changements concernent le régime réel. Au micro-BIC, le propriétaire bénéficie d’un abattement forfaitaire sur ses recettes et ne déduit pas d’amortissement. Pour comprendre la différence, retrouvez notre article sur la comparaison des régimes micro et réel pour les bailleurs.

Les chambres d’hôtes retrouveraient 71 % d’abattement

Les chambres d’hôtes pourraient bénéficier d’une fiscalité plus favorable. Un autre amendement d’Iñaki Echaniz, adopté en commission, vise à rétablir leur abattement au micro-BIC à 71 %, contre 50 % actuellement, retrouvant ainsi son niveau antérieur à la loi Le Meur.

Si cette mesure est conservée dans la loi, les abattements seraient donc de 30 % pour les meublés de tourisme non classés, de 50 % pour les meublés de tourisme classés et de 71 % pour les chambres d’hôtes.

L’abattement correspond à la part des recettes retirée avant le calcul de l’impôt. Avec un abattement de 71 %, seuls 29 % des recettes entreraient dans le calcul du revenu imposable. Ce pourcentage n’est pas le taux d’impôt payé par le propriétaire.

Un vote en commission, avant les règles définitives

Ces mesures ont été adoptées en commission des finances. Elles doivent encore être retenues dans la version définitive du budget pour devenir applicables. Pour les propriétaires et les professionnels qui les conseillent, les points à regarder sont l’usage du logement, le régime fiscal et, pour les meublés touristiques, la date d’achat.

« Le texte doit encore faire face à de nombreux votes et, même si cette réaction rapide à la version initiale du texte se doit d’être saluée, il n’en reste pas moins que le mauvais message a déjà été envoyé aux investisseurs. Il en faudra bien plus pour restaurer la confiance, et cela ne passera, en premier lieu, que par une cessation totale des tentatives d’attaques contre les bailleurs du parc privé lors des discussions sur le budget de l’année 2027 », concluent Stéfano Demari, président de JD2M, et Victor Peltier, directeur général de JD2M.