Immobilier de santé : Les investissements battent un record

23,2 milliards d’euros investis en une année. L’immobilier de santé a atteint un record en Europe en 2025, selon l’étude European Healthcare 2026 de CBRE. Les achats de bâtiments accueillant des EHPAD, des cliniques ou des centres de soins continuent de progresser : au premier semestre 2026, les investissements totalisent 5,6 milliards d’euros, soit 27 % de plus qu’un an auparavant.

Le vieillissement de la population soutient les besoins

Selon les projections présentées par CBRE, l’Europe devrait compter 31,3 millions de personnes supplémentaires âgées de 65 ans et plus d’ici 2034. Cette évolution augmente les besoins d’hébergement pour les seniors, de bâtiments de santé et de soins de proximité.

Pour les acteurs immobiliers, la demande concerne donc plusieurs types de biens : maisons de retraite médicalisées, établissements de santé et locaux accueillant les professionnels du soin. Pour les familles, le vieillissement pose aussi la question du financement de l’accompagnement. MySweetImmo a consacré un article à l’utilisation du patrimoine immobilier pour financer la retraite et la perte d’autonomie.

« L’immobilier de santé est de plus en plus reconnu comme un secteur central de l’immobilier, soutenu par le vieillissement de la population, des revenus résilients et une demande structurelle de long terme », souligne Sarah Livingston, Head of Healthcare Advisory, CBRE UK.

Des baux longs qui attirent les investisseurs

Les investisseurs s’intéressent aux revenus locatifs de ces bâtiments. CBRE met en avant les baux de longue durée, la stabilité des loyers et leur indexation majoritaire sur l’inflation. Autrement dit, les loyers évoluent généralement avec la hausse des prix.

Cet intérêt apparaît dans les recherches du cabinet : dans les préférences d’investissement en actifs alternatifs qu’il mesure, la part de l’immobilier de santé est passée de 19 % en 2023 à 40 % en 2025. Les capitaux venus de l’étranger ont également représenté plus de la moitié des montants investis en Europe au premier semestre 2026. Les investisseurs spécialisés dans les infrastructures s’intéressent eux aussi davantage au secteur.

« À mesure que l’immobilier de santé s’inscrit davantage dans le champ des infrastructures sociales, le secteur attire un éventail plus large de capitaux institutionnels en quête de revenus stables et de croissance à long terme », ajoute Alice Marwick, Head of OPRE Research, CBRE UK.

Les EHPAD et les soins de proximité au premier plan

Les maisons de retraite médicalisées restent le principal thème d’investissement identifié par CBRE en Europe. Elles ont attiré 5,5 milliards d’euros en 2025, soit près du double du niveau de 2023.

Les centres de soins de proximité suscitent également un intérêt croissant. Certains projets passent par la transformation d’immeubles de bureaux en locaux médicaux. Ce changement d’usage rejoint le sujet plus large de la reconversion des bureaux et du choix de leur nouvelle destination, déjà abordé par MySweetImmo.

L’immobilier destiné aux seniors comprend aussi des résidences qui travaillent sur le cadre de vie de leurs occupants. MySweetImmo a notamment présenté l’aménagement d’une résidence seniors à Bondues autour d’une œuvre d’art.

En France, un marché ouvert aux investisseurs

La France représente environ 4 % des montants investis dans l’immobilier de santé en Europe entre 2019 et le premier semestre 2026, selon CBRE. Le cabinet fait état de 120 millions d’euros investis auxquels s’ajoutent environ 500 millions d’euros correspondant à la part française de l’acquisition de Cofinimmo par Aedifica.

Le marché français s’appuie notamment sur des cliniques privées à but lucratif bien implantées et largement financées par l’Assurance maladie. Selon les données de l’OCDE citées par CBRE, 39 % des capacités hospitalières françaises relèvent du secteur privé.

« La France réunit de réels atouts en matière d’immobilier de santé : un secteur hospitalier privé bien établi, ouvert à l’investissement et largement financé par l’Assurance maladie, ainsi que des besoins portés par les mêmes tendances démographiques que dans le reste de l’Europe. Avec environ 4 % des volumes investis en Europe, le marché français dispose encore d’une importante marge de progression, ce qui laisse entrevoir des perspectives prometteuses pour les investisseurs », commente François-Xavier Pascal, directeur Résidentiel Investment Properties, CBRE France.

CBRE observe également un regain d’intérêt pour les EHPAD. Le taux de rendement de référence des meilleurs actifs, appelé « prime », s’est stabilisé à 5 % pour les établissements parisiens concernés. Pour évaluer un bâtiment, les investisseurs étudient son emplacement, sa qualité, la solidité de l’entreprise qui exploite l’établissement et le poids du loyer dans son activité.

« Pour apprécier la valeur d’un actif de santé, la localisation, la solidité de l’exploitant, le taux d’effort, le cadre réglementaire et la qualité de l’immobilier sont les critères déterminants pour les investisseurs », conclut Aurélie Basnier, directrice Actifs de santé et résidences gérées, CBRE France.