Local commercial : Le locataire peut récupérer les frais d’agence

Acheter les murs de son commerce et découvrir que l’on a payé des frais d’agence qui n’étaient pas dus : la signature de la vente ne ferme pas la porte à une restitution. Dans un arrêt du 1er octobre 2026, la Cour de cassation précise que le locataire qui accepte l’offre de vente de son bailleur dans le cadre de son droit légal de préférence peut récupérer ces honoraires. Son accord préalable pour les prendre en charge ne suffit pas à rendre leur paiement obligatoire.

Pourquoi le locataire n’a pas à payer la commission

Lorsqu’un propriétaire envisage de vendre un local à usage commercial ou artisanal, l’article L. 145-46-1 du Code de commerce lui impose, dans les situations couvertes par ce texte, d’en informer son locataire. Cette notification doit préciser le prix et les conditions de la vente. Elle constitue une offre que le locataire peut accepter dans le mois suivant sa réception. C’est ce que l’on appelle son droit de préférence : la possibilité d’acheter en priorité le local qu’il occupe.

Dans ce cadre, le locataire n’est pas un acquéreur que l’agence a dû rechercher. Son accès à la vente découle directement de la loi. La Cour de cassation avait donc déjà jugé, le 28 juin 2018, que l’offre adressée au locataire ne pouvait inclure les honoraires de négociation d’un agent immobilier.

La justification est explicite : « aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour réaliser la vente qui résulte de l’effet de la loi ». Le bailleur peut avoir confié un mandat à une agence ; cela ne permet pas de faire supporter cette commission au locataire qui exerce son droit de préférence.

Avoir accepté les frais ne fait pas perdre le droit au remboursement

Dans l’affaire jugée, les propriétaires avaient proposé à la société L’Esmeralda d’acheter le local qu’elle louait pour 2 070 000 euros, dont 78 660 euros de frais d’agence. La société avait accepté cette offre et la vente avait été finalisée en janvier 2019. Elle avait ensuite assigné les bailleresses pour obtenir la restitution des honoraires et des dommages et intérêts.

La cour d’appel avait rejeté ses demandes. Elle considérait que les parties avaient accepté de déroger à la règle excluant ces frais, « d’un commun accord, et sans confusion dans leurs esprits ». Le locataire avait, notamment, confirmé à plusieurs reprises son accord sur le prix comprenant les honoraires.

La Cour de cassation écarte ce raisonnement. Elle s’appuie sur l’article 1302 du Code civil, qui prévoit la restitution des sommes reçues sans être dues. Savoir que l’on n’est pas tenu de payer ne prive pas du droit de réclamer l’argent versé.

L’arrêt d’appel est cassé et l’affaire renvoyée devant la cour d’appel de Paris, autrement composée. La Cour de cassation tranche ainsi la règle applicable ; elle ne prononce pas elle-même, dans son dispositif, le remboursement des 78 660 euros.

Quels réflexes avant de signer ou pour réclamer les sommes ?

Avant l’achat, faites distinguer le prix des murs et les honoraires. Si vous achetez en exerçant votre droit légal de préférence, demandez au notaire de vérifier que les frais de négociation ne vous sont pas imputés. La Cour de cassation a précisé en 2021 qu’une offre mentionnant séparément une commission n’est pas nécessairement nulle : lorsque le prix principal est clairement identifié et qu’aucune confusion n’existe, le locataire peut accepter ce prix hors frais d’agence.

Après l’achat, réunissez les pièces permettant de retracer le paiement. En pratique, conservez l’offre notifiée par le bailleur, votre réponse, l’acte de vente, le décompte du notaire et les justificatifs des honoraires. Ces documents permettront d’identifier le montant réclamé et la personne à laquelle adresser la demande de restitution. Dans l’affaire L’Esmeralda, l’action avait été engagée contre les bailleresses.

Pour le propriétaire et l’agent immobilier, la conséquence pratique est claire : faire accepter une commission au locataire ne sécurise pas sa mise à charge. Le mandat et les documents de vente doivent anticiper l’exercice du droit de préférence, sans considérer l’accord du locataire comme une garantie contre une demande ultérieure de remboursement.

Une protection qui dépend du cadre de la vente

La décision ne dispense pas indistinctement de frais d’agence tout locataire devenu propriétaire. Elle vise l’acceptation de l’offre notifiée en application de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.

Ce texte prévoit plusieurs exceptions au droit de préférence, notamment pour certaines ventes groupées de locaux, la vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou certaines cessions familiales. Le premier point à vérifier est donc le cadre juridique de l’achat, avant de conclure que les honoraires peuvent être écartés ou récupérés.

Références juridiques

• Cour de cassation, 3e chambre civile, 1er octobre 2026, n° 25-14.711 : restitution des honoraires, même payés en connaissance de leur caractère indu.
• Article L. 145-46-1 du Code de commerce : droit de préférence du locataire commercial ou artisanal.
• Article 1302 du Code civil : restitution des sommes reçues sans être dues.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 28 juin 2018, n° 17-14.605 : exclusion des honoraires de négociation du prix offert au locataire.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 septembre 2021, n° 20-17.799 : absence de nullité automatique lorsque les honoraires sont mentionnés séparément du prix principal.