Immobilier commercial : la hausse de loyer garantie peut être écartée

Les propriétaires d’une chambre en Ehpad avaient signé un contrat prévoyant une progression régulière du loyer : 1,5 % par an. Mais la société exploitante, leur locataire, a contesté cette clause et demandé la restitution des suppléments versés sur les cinq dernières années.

Dans un arrêt du 3 septembre 2026, la Cour de cassation lui a donné raison sur l’irrégularité de la clause. Elle ne tranche pas pour autant la question des remboursements : l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Lyon.

Le loyer initial est libre, sa révision est encadrée

Un propriétaire et son locataire peuvent négocier le loyer de départ. Cette liberté ne leur permet toutefois pas de neutraliser les règles qui encadrent son évolution.

Le Code de commerce prévoit notamment une révision triennale (article L. 145-38), qui peut être demandée par l’une ou l’autre des parties. La première demande intervient au moins trois ans après l’entrée en jouissance du locataire ou le début du bail renouvelé. Sous réserve des exceptions prévues par le texte, la hausse ou la baisse est encadrée par la variation de l’indice applicable.

Un autre mécanisme concerne les baux comportant une clause d’indexation, également appelée clause d’échelle mobile : une révision peut être demandée lorsque son application fait varier le loyer de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé (article L. 145-39).

Ces protections s’imposent aux contrats. L’article L. 145-15 du Code de commerce prévoit que les clauses faisant échec aux dispositions légales concernées sont « réputées non écrites » : elles doivent être écartées, même si les parties les ont signées.

Une hausse annuelle illimitée ne constitue pas un loyer à paliers

La distinction est décisive. Prévoir plusieurs niveaux de loyer dès l’origine, avec un calendrier et un plafond, participe à la fixation initiale du prix. À l’inverse, appliquer chaque année un pourcentage fixe sans terme organise une révision permanente.

La Cour de cassation rappelle qu’un bail commercial ne s’arrête pas automatiquement à son échéance conventionnelle. Une hausse sans limite de durée peut donc continuer au-delà de la période initialement envisagée.

Le problème ne tient pas au seul chiffre de 1,5 %. Pour examiner un contrat, il faut regarder comment fonctionne la clause : déclenchement automatique, progression à sens unique, plafond éventuel et date de fin.

Une ancienne décision ne suffit plus à sécuriser la clause

La solution mérite d’autant plus l’attention qu’en juin 2022, la Cour de cassation avait admis une clause prévoyant une hausse forfaitaire annuelle de 4,5 %. Elle avait alors retenu que les parties avaient librement convenu de cette augmentation, sans référence à un indice économique.

La décision de septembre 2026 semble marquer une évolution par rapport à cette solution. Pour les bailleurs et les gestionnaires, un modèle de contrat utilisé depuis plusieurs années mérite donc d’être relu : son ancienneté ou l’absence de contestation jusqu’ici ne garantit pas sa validité.

Propriétaire ou locataire : vérifier le bail et les comptes

En pratique, commencez par réunir le bail, ses avenants et les décomptes de loyers. Identifiez le mécanisme réellement appliqué : indexation sur un indice, montants successifs fixés à l’avance ou pourcentage forfaitaire reconduit chaque année.

Pour un propriétaire, cette vérification permet de mesurer la solidité des revenus attendus. Pour un locataire, elle permet d’identifier une éventuelle contestation et de chiffrer les suppléments concernés. Une demande de restitution suppose ensuite d’examiner les paiements, les dates et les règles de prescription applicables.

Avant de modifier les appels de loyers ou les règlements, faites vérifier le contrat et les calculs par un avocat ou un professionnel du droit. L’enjeu dépasse la rédaction d’une clause : il concerne les comptes entre bailleur et locataire, ainsi que les hypothèses de rendement retenues lors de l’investissement.

Références juridiques

• Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 septembre 2026, n° 25-14.904, publié au Bulletin : clause d’augmentation forfaitaire et automatique du loyer sans plafond ni limite de durée.
• Article L. 145-15 du Code de commerce, dans sa rédaction applicable au litige : clauses faisant échec aux règles impératives du statut des baux commerciaux.
• Article L. 145-38 du Code de commerce : révision triennale du loyer commercial.
• Article L. 145-39 du Code de commerce : révision liée à une variation de plus d’un quart du loyer indexé.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 juin 2022, n° 21-16.042 : solution antérieure sur une augmentation forfaitaire annuelle.