Hausse des taux : Le marché immobilier peut-il résister ?

Le marché immobilier peut encore résister à la hausse des taux. Les prix ont déjà baissé depuis leurs sommets, les revenus ont progressé et les banques restent disposées à financer les achats. Mais un crédit plus cher réduit la somme que les ménages peuvent emprunter. Pour que les ventes se concrétisent, le prix demandé devra donc rester compatible avec le budget des acquéreurs.

Selon le Baromètre national des prix de l’immobilier SeLoger/Meilleurs Agents, l’automne s’ouvre ainsi sur une nouvelle équation : après un été plutôt dynamique, le marché doit absorber des conditions de financement moins favorables. Le principal enjeu se joue désormais dans la négociation entre acheteurs et vendeurs.

Les prix ont mieux résisté cet été qu’un an plus tôt

D’après les données de marché de septembre 2026, les prix immobiliers sont stables sur le mois à l’échelle nationale. Ils progressent légèrement dans les dix et les cinquante plus grandes villes, de 0,1 %, ainsi que dans les zones rurales, de 0,2 %. Paris enregistre en revanche sa première baisse mensuelle depuis le début de l’année : −0,2 %.

Sur l’ensemble du troisième trimestre, la tendance est plus favorable qu’au printemps et, dans la plupart des territoires, meilleure que durant l’été 2025. Les prix ont augmenté de 0,5 % en France, contre 0 % un an auparavant. La progression atteint 0,3 % dans les dix plus grandes villes, contre 0,1 % à l’été 2025. Les zones rurales affichent le retournement le plus marqué : +0,6 %, après −0,6 % un an plus tôt.

Paris limite également son recul à −0,2 %, contre −0,4 % au troisième trimestre 2025. Seules les cinquante plus grandes villes enregistrent une hausse moins soutenue : +0,2 %, contre +0,4 %.

Deux métropoles illustrent ce regain. À Bordeaux, les prix ont gagné 1,3 % en trois mois, contre 0,3 % durant l’été 2025, après une baisse de 5,5 % depuis 2022. À Lille, ils ont rebondi de 2,2 %, contre un recul de 0,4 % un an auparavant, après avoir perdu 1,5 % au printemps. Nantes reste à l’inverse orientée à la baisse.

Pourquoi les crédits immobiliers pourraient encore augmenter

Ce dynamisme estival intervient à contretemps du calendrier habituel, dans lequel le printemps constitue la période la plus active. Cette année, le conflit au Moyen-Orient, le retour de l’inflation et la remontée des taux ont perturbé le marché au printemps. Pendant l’été, certaines banques ont néanmoins maintenu des conditions de crédit relativement favorables pour attirer de nouveaux clients.

Leur marge de manœuvre se réduit. En septembre, la Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs de 0,25 point, pour la deuxième fois de l’année. Son taux de dépôt atteint désormais 2,50 %. La BCE prévoit une inflation de 3 % en 2026, puis de 2,5 % en 2027 dans la zone euro, au-dessus de son objectif de 2 %. Ces perspectives éloignent la possibilité d’une baisse rapide des taux.

Pour les crédits immobiliers, il faut aussi regarder les taux à long terme. Le rendement de l’emprunt d’État français à dix ans, appelé OAT, évolue autour de 4,6 % dans le bilan de septembre, après avoir franchi les 4 %. Cet indicateur influence le coût de financement des banques, puis leurs offres de crédit.

Jusqu’ici, les banques ont absorbé une partie de cette hausse en réduisant leurs marges. Si les taux de marché restent élevés, les crédits immobiliers pourraient augmenter progressivement d’ici la fin de l’année. Les barèmes bancaires qui se rapprochent de 4 % montrent que cette évolution est déjà engagée.

À 4 %, environ 7 000 € de moins pour acheter

Une hausse d’un demi-point peut sembler limitée. Elle a pourtant un effet immédiat sur le budget immobilier. Prenons un ménage qui peut consacrer 1 000 € par mois au remboursement d’un prêt sur 20 ans, hors assurance. À 3,5 %, il peut emprunter environ 172 000 €. À 4 %, sa capacité d’emprunt tombe à environ 165 000 €. Il dispose donc de 7 000 € de moins pour financer son projet.

La conséquence dépend du logement recherché et des prix locaux. Un budget réduit peut conduire à acheter plus petit ou à changer de quartier. Notre décryptage de la surface achetable avec un taux immobilier à 4 % illustre ces différences d’une ville à l’autre.

La situation diffère toutefois de celle de 2022-2023. À l’époque, les taux étaient passés d’environ 1 % à plus de 4 % en moins de deux ans, alors que les prix des logements restaient proches de leurs sommets. Aujourd’hui, l’ajustement des prix, la progression des revenus et la volonté des banques de prêter donnent au marché davantage de moyens pour absorber la hausse.

Le prix de vente redevient le levier décisif

Pour les acheteurs, plusieurs réponses sont possibles : augmenter l’apport, réduire la surface recherchée ou choisir une localisation moins chère. Mobiliser davantage d’épargne permet de limiter le montant à emprunter, comme l’explique notre article sur le rôle de l’apport personnel dans un premier achat immobilier.

L’autre levier se trouve du côté du vendeur. Lorsque le financement de l’acheteur ne suit plus le prix demandé, une baisse du prix peut permettre de débloquer la transaction. Dans l’exemple précédent, un ajustement d’environ 7 000 € du montant à financer absorberait l’essentiel de la perte de capacité d’emprunt.

Pour les agents immobiliers, cette évolution replace le budget réel des acquéreurs au centre de l’estimation et de la négociation. Pour les propriétaires qui souhaitent vendre, elle impose de tenir compte des conditions de crédit actuelles. Le marché peut résister à des taux plus élevés si les prix restent à la portée des acheteurs.