Immobilier : Un préjudice limité peut suffire à faire démolir

Des propriétaires avaient obtenu un permis pour construire un bâtiment avec pergola, parking en toiture et panneaux solaires. Leurs voisins avaient fait annuler cette autorisation, puis demandé la démolition. La cour d’appel avait refusé, considérant notamment la perte d’ensoleillement et l’aggravation des vues comme trop limitées. La Cour de cassation censure ce raisonnement dans un arrêt du 1er octobre 2026.

Le juge ne peut pas exiger un dommage particulièrement grave

La Cour de cassation rappelle que cette action vise à faire cesser la situation irrégulière à l’origine du préjudice. Dès lors que le juge constate un dommage personnel directement lié à la règle méconnue, encore présent lorsqu’il statue, son faible degré de gravité ne permet pas de refuser la démolition nécessaire à la mise en conformité.

L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence. La Cour de cassation n’ordonne donc pas elle-même les travaux de démolition.

Un permis annulé ne signifie pas une démolition automatique

La décision concerne une construction édifiée conformément à un permis ensuite annulé par le juge administratif. Pour obtenir sa démolition sur le fondement de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme, plusieurs conditions doivent être vérifiées.

Le permis doit d’abord avoir été annulé pour excès de pouvoir. L’action d’un particulier suppose également que la construction se situe dans l’une des zones limitativement énumérées par le texte : notamment certains espaces protégés du littoral ou de la montagne, des sites inscrits ou classés, ou encore certaines zones soumises à des risques.

Le texte prévoit aussi un délai : l’action en démolition doit être engagée dans les deux ans suivant la décision devenue définitive du juge administratif. Une exception au champ territorial est prévue pour certaines actions engagées par le préfet.

La localisation du terrain, les dates et le fondement de la demande comptent donc autant que la nature du dommage. L’arrêt ne crée pas un droit général de faire démolir toute construction gênante.

Il faut relier le préjudice à la règle d’urbanisme violée

Le voisin doit démontrer davantage qu’une gêne liée à la présence du bâtiment. Il lui faut établir un lien direct entre son préjudice et la violation de la règle d’urbanisme.

Cette exigence avait déjà été rappelée par la Cour de cassation dans un arrêt du 11 janvier 2023. Une irrégularité administrative et un dommage ne suffisent pas s’ils sont sans rapport l’un avec l’autre.

En pratique, le dossier doit permettre de démontrer ce que la règle imposait, en quoi la construction s’en écarte et comment cet écart affecte le voisin. Les plans autorisés, le jugement annulant le permis, des photographies et, selon le litige, un constat ou une étude technique peuvent aider à établir cette démonstration.

Propriétaires et professionnels : examiner le risque avant de conclure

Pour le propriétaire qui construit, la délivrance d’un permis ne dispense pas d’examiner les conséquences d’une contestation. Pour celui qui achète un bien récemment construit, un contentieux sur l’autorisation mérite d’être signalé au notaire avant la signature.

Agents immobiliers, vendeurs et acquéreurs ont intérêt à réunir les autorisations, les décisions de justice éventuelles et les informations sur les procédures en cours. Cela permet d’identifier précisément le différend, plutôt que de se satisfaire de l’existence initiale d’un permis.

Pour le voisin qui envisage une action, la priorité est de vérifier le cadre juridique et de documenter le dommage. Un préjudice limité peut compter ; encore faut-il pouvoir en démontrer la cause.

Références juridiques

• Cour de cassation, 3e chambre civile, 1er octobre 2026, n° 24-14.709, publié au Bulletin : absence de seuil minimal de gravité du préjudice et étendue de la démolition.
• Article L. 480-13 du Code de l’urbanisme : conditions de l’action en démolition après annulation du permis.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 janvier 2023, n° 21-19.778 : lien direct entre le préjudice personnel et la violation de la règle d’urbanisme.