Crédit immobilier : Les taux montent, les banques deviennent plus sélectives

Acheter à crédit devient plus coûteux, mais aussi plus exigeant. CAFPI constate une remontée des taux en octobre et Meilleurtaux annonce de nouvelles hausses pour novembre. Au-delà des mensualités, les conditions de négociation se durcissent : les banques demandent davantage de garanties pour consentir leurs meilleurs tarifs. Pour les candidats à l’achat, un dossier accepté quelques semaines plus tôt peut donc nécessiter une nouvelle simulation.

Des taux qui remontent, même pour les meilleurs dossiers

Chez CAFPI, les taux moyens d’octobre atteignent 3,40 % sur 15 ans et 3,61 % sur 20 ans, soit une hausse de 0,10 point en un mois. Sur 25 ans, la progression est plus marquée : le taux moyen gagne 0,17 point, à 3,75 %. Pour un emprunt de 250 000 euros sur cette durée, cela représente environ 23 euros supplémentaires par mois, hors assurance.

Les premières indications de Meilleurtaux pour novembre confirment la tendance. Le courtier annonce les conditions moyennes négociées suivantes :

Durée du prêt	Taux moyen Meilleurtaux pour novembre	Taux moyen Meilleurtaux en octobre
15 ans	3,50 %	3,40 %
20 ans	3,70 %	3,50 % à 3,55 %
25 ans	3,80 %	3,60 % à 3,65 %

Ces chiffres correspondent aux observations de chaque courtier, sur des périodes et des dossiers différents. Ils ne constituent pas un tarif unique applicable à tous les emprunteurs.

Les meilleurs profils disposent encore d’une marge de négociation. CAFPI fait état, en octobre, de taux de 3,10 % sur 15 ans, 3,25 % sur 20 ans et 3,45 % sur 25 ans. Même ces conditions privilégiées augmentent toutefois : respectivement de 0,07, 0,05 et 0,15 point en un mois.

Des mensualités plus lourdes et des négociations plus difficiles

Quelques dixièmes de point suffisent à renchérir sensiblement un achat. Pour 220 000 euros empruntés sur 22 ans, passer de 3,55 % à 3,80 % fait monter la mensualité d’environ 1 202 à 1 231 euros, hors assurance.

« Par rapport aux taux de la rentrée (3,40%), le surcoût atteint plus de 46 euros par mois et plus de 12 200 euros sur l’ensemble du crédit », souligne Maxime Chipoy, porte-parole de Meilleurtaux.

Pour contenir les mensualités, les financements s’étirent. Selon Meilleurtaux, la durée moyenne des prêts dépasse désormais 23 ans, contre 22 ans et un mois au début de l’année. Mais les banques deviennent aussi plus sélectives. L’apport, l’épargne conservée après l’acquisition et la stabilité des revenus prennent davantage de poids dans la discussion.

« A cette hausse des barèmes s’ajoute un durcissement des négociations : pour obtenir une décote, il faut désormais présenter beaucoup plus d’arguments aux banques (niveau d’apport, épargne résiduelle, stabilité et perspectives des revenus)», ajoute Maxime Chipoy.

Le courtier observe des barèmes généralement supérieurs à 4 %, avant négociation. Les hausses seraient plus fortes dans les grandes banques nationales et plus contenues dans certaines banques régionales, qui cherchent encore à conquérir des clients.

Les moyennes affichées ne racontent donc pas toute l’histoire. « Ces moyennes comportent cependant un biais : les dossiers qui aboutissent aujourd’hui sont portés par des profils nettement plus solides que ceux que nous voyions passer cet été. Le marché reste ainsi favorable aux ménages aux revenus confortables, capables de reconstituer rapidement une épargne après leur achat. », poursuit Maxime Chipoy.

Pourquoi les petits emprunts peuvent aussi être refusés

Un achat peu coûteux n’échappe pas aux difficultés de financement. Meilleurtaux signale des dossiers bloqués par le taux d’usure, notamment pour des projets de montants modestes dans le nord et l’est de la France.

Ce plafond légal est fixé à 5,40 % pour les prêts immobiliers à taux fixe de 20 ans et plus au quatrième trimestre 2026. Il se compare au taux annuel effectif global, le TAEG, qui comprend les intérêts et les frais obligatoires liés au financement, notamment l’assurance exigée pour obtenir le prêt.

Sur un petit emprunt, les frais fixes de dossier ou d’intermédiaire représentent une part plus importante du montant financé. Le TAEG peut alors dépasser le plafond, même lorsque le taux du prêt paraît raisonnable. Notre décryptage explique comment le taux d’usure peut entraîner un refus de crédit immobilier.

Pour les acheteurs, le bon réflexe consiste à comparer les propositions complètes : mensualité avec assurance, TAEG et coût total. Pour les agents immobiliers, faire actualiser le financement permet de vérifier que le budget des acquéreurs reste compatible avec le bien recherché.

La pause de la BCE ne suffit pas à détendre le marché

La Banque centrale européenne a maintenu ses taux directeurs le 29 octobre. Cette décision intervient après une inflation de 3,8 % en septembre dans la zone euro, à laquelle l’énergie a fortement contribué. La BCE ne s’engage toutefois pas sur ses prochaines décisions : une nouvelle hausse en décembre reste une anticipation de CAFPI, pas une décision acquise.

Les taux immobiliers subissent aussi la pression des marchés financiers. Le taux de référence de la dette française à dix ans a atteint 5,13 % le 22 octobre, selon l’Agence France Trésor. Cet indicateur influence les conditions du crédit, sans représenter à lui seul le coût de financement de chaque banque. Notre article détaille les conséquences de la remontée de l’OAT sur les taux immobiliers.

Le budget 2027 pourrait parallèlement ouvrir de nouvelles possibilités de financement. CAFPI évoque une prolongation du prêt à taux zéro et sa déclinaison pour les jeunes parents, dans le neuf comme dans l’ancien. Dans le projet gouvernemental, le PTZ parentalité viserait, sous conditions de ressources, les ménages attendant un enfant ou ayant un enfant de moins de trois ans, y compris ceux ayant déjà bénéficié d’un PTZ. Les contours du dispositif restent soumis aux débats parlementaires, comme l’explique notre décryptage du PTZ parentalité envisagé pour les familles.

Le projet de budget prévoit également une taxation temporaire à 6 % de certains dons d’argent familiaux, dans la limite de 100 000 euros par donateur et bénéficiaire, pour des bénéficiaires de moins de 50 ans, jusqu’au 30 juin 2027. Ces mesures doivent encore être adoptées avant de pouvoir entrer dans le plan de financement d’un achat.