Immobilier Paris 9ème : « Acquéreurs et vendeurs qui se rencontrent de nouveau, créant une belle dynamique »

Mathieu Genillard, directeur chez Vaneau Trinité-Saint-Georges, fait le point sur l’état sur marché au 1er trimestre 2024 dans le 9ème arrondissement de Paris.

Après un dernier trimestre 2023 hésitant et préoccupant pour tous les acteurs de l’immobilier, cumulant des prix qui ne s’ajustaient pas, des taux toujours en hausse et, par conséquent, une baisse du volume de transactions, le marché immobilier dans notre bel arrondissement a repris des couleurs au 1^er trimestre de 2024.

En effet, le marché immobilier du 9^e arrondissement a bénéficié d’une vraie dynamique où les volontés des acquéreurs et des vendeurs se rencontrent de nouveau. D’un côté, les acquéreurs ont retrouvé de meilleures capacités d’emprunt grâce à la réouverture du robinet du crédit bancaire et à l’amorce de la baisse des taux. De l’autre, les vendeurs avec de réels projets de vente ont commencé à accepter des négociations raisonnables. Plus généralement, le marché s’est assaini au sens où une hiérarchie entre les biens et leurs prix de vente s’est rétablie.

Trinité, Saint-Georges, Notre-Dame-de-Lorette : les quartiers les plus recherchés

Le 9^e arrondissement est particulièrement prisé mais certains secteurs comme les quartiers Trinité, Saint-Georges, Notre-Dame-de-Lorette et la rue des Martyrs se distinguent et sont les plus recherchés. Aussi, dans notre arrondissement, les amplitudes de prix sont importantes.

D’une part, pour des biens de qualité et, a fortiori, bénéficiant de caractéristiques rares (jardin, terrasse, balcon, vue dégagée, dernier étage avec ascenseur, rénovation sobre et de qualité…) les prix peuvent s’envoler jusqu’à 21 000 €/m². D’autre part, les prix des biens « moyens » – sans défaut majeur – dont l’offre a gonflé, oscillent en 10 000 €/m² et 12 500 €/m².

Enfin, les biens avec défauts (rez-de-chaussée, frappés d’une note énergétique difficilement améliorable, avec vis-à-vis, peu clairs, 1ers étages, avec une hauteur sous plafond réduite ou nécessitant de conséquentes rénovations…) attirent moins d’acquéreurs et/ou nécessitent des décotes importantes et des négociations qui parfois avoisinent les 20 %, leurs prix par mètre carré varient entre 8 000 et 10 000 €.

Une La clientèle française à la recherche de biens de qualité et d’appartements familiaux

Sur les 12 derniers mois, 95 % de nos acquéreurs se sont révélés être français. Néanmoins, les étrangers sont un peu plus nombreux sur le marché que l’année dernière et ils recherchent en général des biens de qualité et « prêt-à-vivre » ; pour les obtenir ils n’hésitent pas à acheter aux prix demandés. Nos acquéreurs sont principalement issus des CSP + voire des CSP++, jeunes cadres avec des apports importants, startupers ou dirigeants d’entreprises.

La clientèle française recherche majoritairement des biens familiaux avec 3-4 chambres, rénovés et bien sectorisés, à proximité du collège Condorcet par exemple. De plus, les jeunes couples avec des projets d’enfant recherchent des appartements de 3 pièces (2 chambres) et les investisseurs ciblent des studios soit « clés en main », avec un bon classement énergétique, soit à rénover et, dans ce cas, ils émettent des offres très agressives, arguant entre autres de la difficulté à trouver des entrepreneurs de confiance à des prix raisonnables (1 000 € à 1 500 € de rénovation par m2).

Plus généralement, notre bel arrondissement attire des acteurs économiques de plus en plus aisés, il ne s’agit plus de gentrification mais d’un réel enrichissement du 9e. À titre d’exemples, ArcelorMittal vient de prendre à bail l’immeuble « Théodore » (1-3 rue Blanche jouxtant l’Eglise de la Trinité) rejoignant ainsi Google (rue de Clichy), Snap Inc. (rue de la Rochefoucauld), Alibaba (rue d’Athènes), Critéo (rue Blanche), The Fork (rue Saint-Lazare), Sorare (rue de la Victoire) et Deezer (rue de Calais). Ces entreprises prestigieuses sont un creuset d’acquéreurs aux revenus confortables et amateurs de la qualité de vie, de l’offre culturelle, festive et éducative du 9e.

Vendre pour changer de vie

Nos vendeurs sont principalement français et, le plus souvent, ces derniers vendent soit pour s’agrandir à la suite de la naissance d’un enfant ou pour plus de confort, soit pour réduire leurs charges après le départ des enfants et améliorer leur vie quotidienne et éventuellement aider leurs proches ou encore dans le cadre de séparations, mutations ou décès.

Certains vendeurs, souvent secundo-accédants soumis à des prêts relais, sont plus enclins à accepter des propositions inférieures à leurs demandes initiales dans la mesure ou nos acquéreurs présentent des conditions financières sécurisantes ou, a fortiori, lorsqu’ils achètent « cash ». D’autres propriétaires sans nécessité de déménager rapidement ou de réaliser un projet défini mettent leurs biens sur le marché à des prix supérieurs à nos estimations en pariant sur un coup de cœur dans l’immédiat ou sur une reprise du marché dans les mois à venir.

Des perspectives prometteuses

En 2023 nous avons transité d’un marché encore assez favorable aux vendeurs à un marché ou les acquéreurs ont peu à peu repris la main dans les négociations. Les perspectives pour 2024 sont prometteuses et le marché a retrouvé de bonnes bases : plus d’acquéreurs solvables et des vendeurs plus rationnels quant à la fixation des prix de ventes de leurs biens. En septembre, après les Jeux Olympiques, le marché pourrait repartir sur des bases fortes d’autant plus si la baisse des taux se poursuivait.

Paris 9ème : Exemples de biens

Rue Blanche, appartement de 150 m² à vendre 2 000 000 €

Magnifique appartement de 5 pièces en très bon état situé au 2e étage par ascenseur (seul à l’étage). Il comprend une entrée, grand double séjour, 3 chambres, salle de douche, salle de bains et cave.

Rue Blanche, appartement de 106.89 m², vendu : 10 450 €/m²

Appartement de 5 pièces avec travaux situé au 2e étage par ascenseur L’appartement se compose d’une belle entrée, double séjour ou salon/salle à manger en angle, cuisine indépendante, 3 chambres, salle de bain.