Crédit, DPE, loyers : Le marché locatif sous pression de tous côtés

Le marché locatif français s’impose désormais comme le point de convergence des tensions immobilières. Frein à l’accession, conditions de crédit contraignantes, transition énergétique et renforcement des régulations : l’ensemble de ces facteurs se répercute directement sur la location.

Le locatif absorbe les déséquilibres du marché immobilier

Lorsque l’accession à la propriété est ralentie, cela redirige une part croissante des ménages vers la location. Dans ce contexte, la demande locative progresse, portée par les primo-accédants et un parcours résidentiel obstrué.

Cette dynamique entretient un déséquilibre durable : la tension locative progresse de +13,5 % en un an, tandis que les loyers atteignent en moyenne 15,1 €/m² (+1,3 % en 1 an). Malgré une offre en hausse de +3,6 %, soit 410 000 biens à louer au 1^er trimestre 2026, le marché reste sous pression.

Les écarts se creusent encore entre les territoires. L’Île-de-France concentre aujourd’hui les tensions les plus fortes, avec une diminution de -6,8 % du nombre de biens disponibles sur un an.

La location joue ainsi un rôle d’amortisseur : elle absorbe les effets du ralentissement de la transaction, tout en devenant progressivement plus sélective et moins accessible. Elle concentre désormais le cœur des déséquilibres du marché immobilier.

« Le marché locatif est en train de changer de nature. Il n’est plus seulement un segment du marché immobilier : il en devient le point d’équilibre. Il absorbe aujourd’hui l’ensemble des tensions – accès au crédit, contraintes réglementaires, évolution de l’offre – et redéfinit concrètement la capacité des ménages à se loger. Ce basculement pose une question centrale : celle de la soutenabilité du modèle, si aucune réponse structurelle n’est apportée », indique Stéphane Fritz, Président de Guy Hoquet l’Immobilier.

Le crédit maintient la pression durabement

Les conditions de financement continuent d’influencer directement le marché locatif. Après avoir dépassé 4 % fin 2023, les taux de crédit immobilier se maintiennent autour de 3,2 % début 2026 ⁽²⁾. Pour autant, la donne géopolitique actuelle et l’augmentation du taux auquel l’État français emprunte (OAT 10 ans) laissent entrevoir une nouvelle remontée des taux de crédit immobilier d’ici à l’été.

Dans le même temps, la production de crédits a fortement reculé : elle avait chuté de plus de -40 % en 2023, avant de se stabiliser à un niveau historiquement bas en 2024–2025. Cette contraction limite l’accès à la propriété, en particulier pour les primo-accédants et les investisseurs.

Dans un environnement marqué par des incertitudes économiques et géopolitiques persistantes, toute remontée de taux ou durcissement des conditions d’octroi pourrait freiner davantage l’accession et maintenir durablement une partie des ménages dans le parc locatif.

Le locatif devient ainsi le réceptacle direct des ajustements du marché de la transaction, concentrant les effets du crédit sur la demande et la fluidité globale.

Le DPE restructure l’offre locative

La transition énergétique constitue l’un des principaux moteurs de transformation du marché locatif. L’interdiction progressive de mise en location des logements les moins performants redéfinit durablement la composition de l’offre.

Depuis 2025, les logements classés G sont exclus du marché, suivis des classes F à horizon 2028, puis E en 2034. Ces échéances conduisent les bailleurs à arbitrer entre rénovation, mise en conformité progressive ou revente de leur bien, en fonction du coût des travaux et de leur rentabilité.

Dans ce contexte, une part significative d’entre eux reporte ou renonce aux travaux, privilégiant parfois la vente ou la sortie du marché locatif. Ces arbitrages limitent le renouvellement des biens disponibles et freinent l’adaptation du parc locatif aux nouvelles exigences.

À court terme, jusqu’à 25 % du parc locatif serait concerné par ces restrictions, constituant un facteur de contraction durable de l’offre.

Ces évolutions structurelles renforcent les tensions existantes et réduisent la capacité du marché à répondre rapidement aux besoins des ménages.

Un marché sous contraintes réglementaires multiples

À ce contexte s’ajoute enfin le renforcement des régulations. Dans plusieurs grandes métropoles comme Paris, Lyon, Montpellier, Bordeaux ou Lille, l’encadrement des loyers vise à contenir les hausses de prix, sans pour autant rééquilibrer durablement le marché.

Parallèlement, la régulation des locations de courte durée s’intensifie : déclaration obligatoire, numéro d’enregistrement et plafonnement à 120 jours par an pour les résidences principales.

À Paris, depuis les municipales de 2026, la nouvelle équipe élue a déjà commencé à durcir les règles : il est désormais interdit de louer sa résidence principale sur Airbnb plus de 90 jours par an, contre 120 jours auparavant. De plus, les contrôles sont renforcés et les sanctions peuvent atteindre 100 000 € par logement, afin de limiter la transformation des biens en meublés touristiques.

Dans les grandes agglomérations, les élus locaux alertent sur ces tensions, quelle que soit leur sensibilité politique. À Lyon, le maire Grégory Doucet souligne que le logement est devenu une préoccupation centrale pour une part croissante des habitants.

À Marseille, le maire Benoît Payan évoque un marché sous tension qui complique l’accès au logement, notamment pour les classes moyennes. Même constat à Toulouse où le maire Jean-Luc Moudenc alerte sur les difficultés croissantes d’accès au logement dans une métropole en forte attractivité. Enfin, David Lisnard, maire de Cannes, pointe du doigt les normes (notamment environnementales comme le DPE) et la fiscalité qui, selon lui, découragent l’investissement locatif et réduisent l’offre de logements disponibles.

Récapitulatif offre et loyer/m² moyen au 1^er trimestre 2026