Crédit immobilier : La hausse des taux freine déjà le marché

Selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA qui dévoile les chiffres de mai 2026, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) s’est établi à 3.25 % (3.16 % pour l’accession dans le neuf et 3.25 % pour l’accession dans l’ancien).

Les taux de crédit immobilier repartent à la hausse

Après un trimestre de stabilisation, les établissements de crédit ont progressivement relevé leurs taux d’intérêt.

Habituellement, on observe un effort « commercial » de certaines banques au printemps, avec le retour de la demande, même s’il reste « sélectif » en période de situation économique dégradée.

Cette année les ménages ont été confrontés dès le mois de mars 2026 aux conséquences de la guerre au Moyen-Orient. Les banques ont donc été contraintes de réajuster à la baisse leurs barèmes (bien au-delà d’un simple geste commercial) pour répondre à cette dégradation de la demande. Afin de préserver leur volume d’activité, elles ont différé les ajustements des taux rendus nécessaires face à la brutale détérioration des marchés obligataire et boursier français.

Mais dès avril, l’accentuation de la crise économique et financière a conduit les établissements de crédit à progressivement relever leurs taux d’intérêt, renforçant ainsi leurs stratégies prudentielles et leurs fonds propres.

Une durée moyenne des prêts toujours à un niveau record

En mai 2026, la durée moyenne des prêts accordés était de 254 mois (260 mois pour l’accession dans le neuf et 266 mois pour l’accession dans l’ancien). 

Avec la remontée des taux et du coût des opérations financées, les capacités d’emprunt des emprunteurs sont diminuées. Pour compenser, les banques maintiennent encore des durées élevées pour beaucoup d’emprunteurs, avec cependant un risque accru pour le TAEG de dépasser les seuils d’usure en vigueur.

La proportion des prêts bancaires d’une durée de 25 ans et plus redescend à 44.0 % en mai 2026, en diminution de 4.7 points depuis le début de l’année. Cette diminution se fait au bénéfice des prêts de 20 ans jusqu’à 25 ans exclus. Cette déformation de la structure de la production, avec moins de prêts longs, permet de contenir le taux moyen des crédits, puisque les prêts les plus longs et donc les plus chers voient leur poids se réduire dans le marché au bénéfice de prêts moins longs et à taux plus bas.

La place des emprunteurs aisés se renforce

Avec la reprise de l’inflation et des augmentations salariales contenues, le pouvoir d’achat des ménages se dégrade.

Les revenus des emprunteurs augmentent toujours (+ 2.0 % sur le 1er quinquamestre 2026, en GA, après + 2.4 % en 2025), mais beaucoup moins que le coût des logements.

La réalisation des projets immobiliers est compliquée pour les emprunteurs modestes et les primo accédants, faiblement dotés en apport personnel. La place des emprunteurs à revenus moyens et élevés progresse en conséquence. Cette répartition des emprunteurs sur le marché des crédits explique le repli du coût relatif (à 4.1 années de revenus en mai 2026), malgré la hausse du montant moyen des crédits contractés (+ 4.7 % sur le 1er quinquamestre, en GA, après + 7.6 % en 2025).

 L’interprétation est la même pour expliquer le rebond de l’indicateur de solvabilité, dans un contexte où le coût des opérations réalisées s’élève aussi rapidement.

La reprise du marché du crédit immobilier s’essouffle

En 2025, la reprise du marché a progressivement perdu de la vigueur, dans un environnement peu favorable de dégradation du marché de l’emploi et du cadre politico-économique des marchés immobiliers. Le 2nd semestre 2025 a connu un affaiblissement de la production de crédits et du nombre de prêts accordés.

Le début de l’année 2026 a confirmé ces évolutions. Toutes les enquêtes ont souligné la baisse de la demande de crédits et des intentions d’achat immobilier, sans espoir d’un rétablissement rapide venant inverser la tendance récessive des marchés.

Le mois de mars a fait exception, grâce au regain saisonnier traditionnel et à la stratégie déployée par les banques en matière de taux d’intérêt. Mais les conséquences de la guerre au Moyen-Orient, sur la croissance et le pouvoir d’achat des ménages, sont venus détériorer un peu plus l’environnement des candidats à un emprunt immobilier. La dégradation de la conjoncture s’est confirmée, avec un rythme encore positif fin mars à + 0.8 % pour la production de crédits mesurée en niveau trimestriel glissant, contre + 48.4 % il y a un an à la même époque ; et + 4.7 % pour le nombre de prêts accordés, contre + 52.8 % il y a un an.

Après une courte embellie au mois d’avril, la conjoncture économique s’est fortement détériorée en mai. L’impact sur l’activité a d’ailleurs été amplifié par la succession des jours fériés et la remontée rapide des taux d’intérêt des produits phares. Le rythme de progression de l’activité constaté à fin mai témoigne de l’affaiblissement de la demande et du marché des crédits : avec en GA, – 6.5 % pour la production de crédits mesurée en niveau trimestriel glissant, contre + 37.8 % il y a un an à la même époque ; et – 1.1 % pour le nombre de prêts accordés, contre + 50.2 % il y a un an.

L’atterrissage de la conjoncture a été très rapide avec la crainte d’un durcissement supplémentaire, si la crise ouverte avec la guerre au Moyen-Orient perdurait. Ce qui s’opérait en douceur en avril prend une allure moins sympathique en mai : la production de crédits mesurée en niveau annuel glissant n’augmente plus que de 11.8 % en GA, contre + 31.1 % à fin décembre 2025. Et le nombre de prêts accordés mesuré en niveau annuel glissant ralentit aussi très rapidement, avec + 17.7 % à fin mai, contre + 38.0 % à fin décembre 2025.