Crédit immobilier : Des taux en hausse et un pouvoir d’achat en baisse

Emprunter pour acheter un logement coûte de nouveau plus cher. En septembre, les taux négociés par CAFPI progressent sur toutes les durées, y compris pour les meilleurs dossiers.

Le courtier anticipe la poursuite du mouvement jusqu’à la fin de l’année, avec des taux moyens compris entre 3,70 % et 4 %. Pour les acquéreurs, l’enjeu est concret : à montant emprunté identique, la mensualité augmente ; à mensualité identique, le budget d’achat diminue.

Les taux augmentent sur 15, 20 et 25 ans

La hausse reste mesurée d’un mois à l’autre. Chez CAFPI, les taux moyens négociés en septembre progressent de 0,07 point sur 15 ans, de 0,08 point sur 20 ans et de 0,05 point sur 25 ans par rapport à août.

Durée du crédit	Taux moyen négocié	Hausse depuis août	Taux des meilleurs profils	Hausse depuis août
15 ans	3,30 %	+0,07 point	3,03 %	+0,03 point
20 ans	3,51 %	+0,08 point	3,20 %	+0,10 point
25 ans	3,58 %	+0,05 point	3,30 %	+0,05 point

Source : CAFPI, taux négociés en septembre 2026, hors assurance.

Les meilleurs profils conservent des conditions plus favorables, mais leurs taux remontent également. Sur 20 ans, le taux indiqué pour ces emprunteurs atteint 3,20 %, contre une moyenne de 3,51 % parmi les financements négociés par CAFPI.

Pour préparer un achat, la conséquence mérite d’être intégrée dès les premières recherches. Une hausse du taux réduit la somme finançable lorsque la mensualité reste inchangée. Notre décryptage de l’effet d’un crédit à 4 % sur le budget et la surface achetable permet de visualiser ce mécanisme selon les villes.

Pourquoi les banques relèvent leurs barèmes

CAFPI identifie trois facteurs qui poussent les taux à la hausse. Le premier concerne le coût de financement à long terme. L’OAT à 10 ans, un emprunt de l’État français suivi par les banques pour construire leurs barèmes, a franchi 4 % cet été. CAFPI cite un niveau de 4,68 % au 24 septembre.

Deuxième facteur : la Banque centrale européenne a relevé ses trois taux directeurs de 0,25 point le 10 septembre. Cette décision s’inscrit dans un contexte d’inflation persistante : dans la zone euro, la hausse des prix atteint 3,2 % sur un an en août, contre 2,9 % en juillet, selon Eurostat.

En France, la Banque de France prévoit une inflation moyenne de 2,3 % en 2026 et une croissance limitée à 0,4 %. Dans ses projections de septembre, elle souligne que le resserrement des conditions de financement freine l’investissement privé. CAFPI évoque également un attentisme lié à la prochaine élection présidentielle.

Pour les emprunteurs, ces indicateurs expliquent la pression sur les offres bancaires. Leur évolution ne se traduit pas par une modification identique et immédiate de tous les taux proposés : les établissements ajustent leurs barèmes et leurs conditions commerciales.

Le taux d’usure à 5,40 % donne plus de marge à certains dossiers

Depuis le 1^er octobre, le taux d’usure applicable aux prêts immobiliers à taux fixe de 20 ans et plus atteint 5,40 %, contre 5,29 % au trimestre précédent. Ce plafond légal est calculé à partir des taux effectifs moyens pratiqués au trimestre précédent, augmentés d’un tiers. Sa remontée accompagne donc celle du coût des crédits.

Le taux d’usure s’applique au taux annuel effectif global, le TAEG. Celui-ci regroupe les intérêts et les coûts nécessaires pour obtenir le prêt aux conditions annoncées, notamment l’assurance obligatoire, les frais de dossier et de garantie. C’est ce coût global qui doit respecter le plafond, et non le seul taux du crédit.

Selon CAFPI, le relèvement du plafond redonne de la marge à certains dossiers auparavant bloqués malgré une capacité de remboursement suffisante. Un projet refusé de peu en septembre pour dépassement du taux d’usure peut donc être réexaminé avec une simulation actualisée. Notre article sur les vérifications à effectuer pour éviter un refus lié au taux d’usure détaille les éléments à comparer.

CAFPI anticipe une hausse progressive jusqu’à décembre

Pour la fin de l’année, CAFPI prévoit des taux moyens compris entre 3,70 % et 4 %. Le courtier décrit une remontée graduelle, d’une ampleur bien inférieure à celle observée en 2023.

La prochaine décision de politique monétaire de la BCE, attendue le 29 octobre, sera un rendez-vous important pour suivre l’évolution des conditions de financement. Les banques continueront aussi de tenir compte des marchés obligataires et de leurs propres coûts de financement. Les perspectives de taux immobiliers jusqu’à fin 2026 permettent de replacer l’analyse de CAFPI dans les anticipations des courtiers.

Pour un achat en cours, le réflexe utile consiste à faire actualiser sa capacité d’emprunt avant de fixer son budget ou de formuler une offre. Pour les agents immobiliers, disposer d’un financement récemment vérifié aide également à apprécier la solidité du projet. Comparer les propositions sur une même durée, avec l’assurance et les frais, permet ensuite de mesurer leur coût réel.