Crédit immobilier : les taux grimpent, comment négocier ?

Emprunter pour acheter un logement coûte de nouveau plus cher. En ce début d’octobre, Vousfinancer constate des hausses de 0,10 à 0,30 point dans tous les nouveaux barèmes bancaires reçus, auprès des établissements régionaux comme nationaux. Pretto observe également une progression de ses taux moyens.

Pour les acquéreurs, deux questions deviennent centrales : quelle mensualité leur budget permet-il de supporter et quelle banque propose les meilleures conditions pour leur dossier ?

Des taux moyens autour de 3,60 % sur 20 ans

Les deux courtiers décrivent la même tendance, avec des niveaux légèrement différents selon leurs données. Vousfinancer annonce des taux moyens de 3,50 % sur 15 ans, 3,60 % sur 20 ans et 3,80 % sur 25 ans. Chez Pretto, les moyennes atteignent respectivement 3,50 %, 3,66 % et 3,75 %.

Durée du crédit	Taux moyen Pretto en octobre	Hausse par rapport à septembre
15 ans	3,50 %	+0,07 point
20 ans	3,66 %	+0,12 point
25 ans	3,75 %	+0,15 point

Le mouvement dépasse le seul mois d’octobre. Chez Pretto, les taux moyens sur 20 ans étaient de 3,17 % au premier trimestre, 3,23 % au deuxième et 3,26 % au troisième. Sur 25 ans, ils sont passés de 3,24 % à 3,30 %, puis à 3,34 %. La nouvelle hausse prolonge donc la remontée des taux immobiliers observée à la rentrée.

En arrière-plan, les courtiers pointent les tensions sur les marchés obligataires. Vousfinancer relève un taux d’emprunt de l’État français à dix ans de 4,90 % le 1er octobre, contre 3,60 % en juin ; Pretto mentionne un pic à 4,94 % ce même jour. L’inflation, les tensions énergétiques et les incertitudes budgétaires pèsent sur les conditions de financement.

Selon Vousfinancer, l’écart de rendement avec la dette allemande atteint environ 1,33 point. Le courtier souligne aussi les enjeux du budget 2027, qui prévoit de ramener le déficit public de 5,4 % à 5 % du PIB, avec une dette proche de 119 % du PIB.

« Dans les prochaines semaines, l’enjeu principal sera donc la capacité du gouvernement à faire adopter un budget jugé crédible par les marchés, car toute remise en cause importante des économies annoncées pourrait maintenir, voire accentuer, la prime de risque exigée sur la dette française, et faire accélérer encore le mouvement de remontées des taux de crédit », souligne Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

Pour 250 000 € empruntés, environ 16 € de plus par mois

Une hausse de quelques dixièmes de point semble modeste. Sur vingt ans de remboursement, elle représente pourtant plusieurs milliers d’euros.

Dans les simulations de Pretto, un crédit de 250 000 € sur 20 ans au taux de 3,66 % entraîne une mensualité de 1 471 €, hors assurance. Les intérêts représentent environ 102 930 €. Par rapport aux conditions de septembre, le courtier chiffre l’augmentation à environ 16 € par mois et 3 730 € sur la durée du prêt.

Montant emprunté sur 20 ans	Mensualité à 3,66 %	Coût des intérêts
150 000 €	882 €	61 760 €
200 000 €	1 176 €	82 340 €
250 000 €	1 471 €	102 930 €
300 000 €	1 765 €	123 515 €

Simulations Pretto d’octobre 2026, hors assurance. Montants arrondis.

Pour un acquéreur qui dispose d’une marge dans son budget, la hausse augmente l’effort de remboursement. Pour celui dont la mensualité maximale est déjà atteinte, elle réduit le montant empruntable. C’est aussi ce que montre notre décryptage de l’effet d’un taux immobilier à 4 % sur la surface achetable.

Agents immobiliers et acquéreurs ont donc intérêt à actualiser les simulations de financement avant de fixer un budget de recherche ou de formuler une offre d’achat.

Comparer les banques peut encore faire la différence

La hausse des moyennes ne signifie pas que toutes les banques proposent le même taux. Selon Vousfinancer, certains établissements ont relevé leurs conditions de 0,40 point depuis l’été, quand d’autres se sont limités à 0,10 point. Dans certaines banques, la progression atteint même 0,50 point sur trois mois.

« Septembre a montré que le marché ne réagit plus d’un seul bloc. Certaines banques ont remonté leurs barèmes en plein mois, parfois de 0,30 point, quand d’autres ont préféré tenir leurs grilles pour sécuriser leur production », ajoute Pierre Chapon, CEO et cofondateur de Pretto.

Les établissements cherchent encore à attirer des emprunteurs pour terminer l’année. Selon Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer, les demandes déposées en octobre font partie des derniers crédits susceptibles d’être débloqués en 2026.

« C’est pourquoi, les banques tentent d’augmenter leurs taux de façon progressive, et moins brutale que l’envolée des taux d’emprunt d’Etat, tout en accordant encore des décotes aux meilleurs profils pour continuer malgré tout à capter des emprunteurs et finaliser leur année du mieux possible », précise-t-elle.

Les revenus élevés et l’épargne disponible restent des atouts pour négocier. Vousfinancer indique que les meilleurs dossiers obtiennent encore des taux proches de 3,20 % sur 20 ans et de 3,30 % sur 25 ans. À l’autre extrémité, certaines banques affichent déjà entre 4 % et 4,40 % sur ces durées.

Quelques établissements proposent également des prêts à taux bonifiés aux personnes qui achètent pour la première fois, mais aussi à celles qui ont déjà été propriétaires, selon Vousfinancer.

« Dans ce contexte, ceux qui recherchent un crédit ont tout intérêt à consulter plusieurs banques ou à aller voir un courtier pour obtenir la meilleure solution de financement », poursuit Sandrine Allonier.

Pour comparer utilement, il faut examiner des offres portant sur le même montant et la même durée, puis regarder la mensualité, l’assurance, les frais et le coût global.

« Les emprunteurs dont le projet est prêt ont intérêt à mettre les banques en concurrence dès maintenant : c’est justement quand elles n’avancent plus au même rythme que l’écart entre deux offres se creuse », commente Pierre Chapon.

Le taux d’usure peut encore bloquer certains financements

Depuis le 1er octobre, les plafonds légaux du crédit ont augmenté. Pour les prêts immobiliers à taux fixe de 20 ans et plus, le taux d’usure passe de 5,29 % à 5,40 %. Ces seuils sont applicables jusqu’au 31 décembre 2026.

Type de prêt	Taux d’usure au quatrième trimestre	Hausse trimestrielle
Taux fixe de moins de 10 ans	4,09 %	+0,02 point
Taux fixe de 10 ans à moins de 20 ans	4,68 %	+0,11 point
Taux fixe de 20 ans et plus	5,40 %	+0,11 point
Prêt relais	6,49 %	+0,10 point

Le plafond doit être comparé au taux annuel effectif global, le TAEG. Celui-ci comprend les intérêts et les coûts nécessaires pour obtenir le financement, notamment l’assurance et la garantie obligatoires, les frais de dossier et les frais d’intermédiation. Un taux nominal inférieur à 5,40 % ne suffit donc pas à garantir qu’un crédit sur 20 ans respecte le plafond légal.

Vousfinancer insiste sur le risque de blocage si les taux bancaires continuent de progresser plus vite que les plafonds.

« Dans le contexte actuel de remontée rapide des taux de crédit depuis la fin du mois d’août, c’est une mauvaise nouvelle pour les emprunteurs, qui pourraient être plus nombreux à se voir refuser leur crédit dans les prochaines semaines… », souligne Julie Bachet.

Le courtier fait déjà état de dossiers nécessitant des ajustements après un premier refus. « D’ores et déjà nous rencontrons plus de complications sur certains dossiers, nous obligeant à revoir l’assurance et négocier une baisse des frais ou des taux, afin de rendre le projet finançable, après un premier refus du au taux d’usure », conclut-elle.

Pour les particuliers comme pour les professionnels qui les accompagnent, le bon réflexe est de faire vérifier le TAEG complet et les possibilités de négociation. Notre article consacré au taux d’usure à 5,40 % et aux dossiers de crédit concernés détaille les paramètres à examiner.