Immobilier de luxe : Jusqu’à 113 000 €/m² à Saint-Jean-Cap-Ferrat, en tête du classement européen

Saint-Jean-Cap-Ferrat, Saint-Tropez et le Cap d’Antibes figurent parmi les quatre destinations européennes où les propriétés de luxe en bord de mer affichent les prix les plus élevés, selon le classement Waterfront 2026 d’Engel & Völkers. À Saint-Jean-Cap-Ferrat, les biens les plus exceptionnels peuvent être proposés jusqu’à 113 000 €/m². Un chiffre spectaculaire, qui ne correspond toutefois pas au prix moyen du marché.

La Côte d’Azur occupe une place à part sur le marché européen de l’immobilier de luxe en bord de mer. Dans son classement « Waterfront » 2026, Engel & Völkers place trois destinations françaises parmi les quatre premières : Saint-Jean-Cap-Ferrat, Saint-Tropez et le Cap d’Antibes.

Attention toutefois à la lecture des chiffres. Le classement n’est pas établi à partir des prix moyens de l’immobilier dans ces communes, mais sur les prix demandés les plus élevés au mètre carré pour des propriétés haut de gamme situées directement en bord de mer. Une nuance essentielle pour comprendre les 113 000 €/m² affichés à Saint-Jean-Cap-Ferrat.

Saint-Jean-Cap-Ferrat : jusqu’à 113 000 €/m², mais pas un prix moyen

Avec des prix demandés pouvant atteindre 113 000 €/m² pour les propriétés les plus exclusives, Saint-Jean-Cap-Ferrat arrive en tête du classement européen établi par Engel & Völkers. La commune des Alpes-Maritimes devance largement Marbella, sur la Costa del Sol, où les prix les plus élevés atteignent 62 000 €/m².

Mais les 113 000 €/m² doivent être remis en perspective. À titre de comparaison, Saint-Jean-Cap-Ferrat reste la station balnéaire la plus chère de France, avec un prix autour de 18 047 €/m² selon les données SeLoger relayées par MySweetImmo. Les deux chiffres ne mesurent pas la même chose : les 113 000 €/m² correspondent à l’extrémité la plus haute du segment « waterfront », pour des propriétés absolument exceptionnelles.

Cette différence illustre la très forte segmentation du marché immobilier de Saint-Jean-Cap-Ferrat. Lorsqu’un bien cumule un emplacement rare, une vue exceptionnelle, un grand terrain et un accès direct à la mer, les références habituelles de prix au mètre carré perdent une partie de leur pertinence.

Saint-Tropez et le Cap d’Antibes dans le Top 4 européen

La Côte d’Azur revient immédiatement dans le classement avec Saint-Tropez, troisième, où les prix demandés pour les biens les plus exclusifs en bord de mer peuvent atteindre 61 000 €/m². Là encore, ce montant correspond au sommet du marché et non au prix moyen de la commune. Pour mesurer l’écart entre les différents segments, MySweetImmo suit régulièrement l’évolution des prix immobiliers à Saint-Tropez.

Le Cap d’Antibes occupe la quatrième place, avec des prix pouvant atteindre 50 000 €/m². Trois des quatre premières destinations du classement sont donc françaises. Engel & Völkers explique notamment cette concentration par la rareté des propriétés disponibles directement sur le littoral et le maintien d’une forte demande internationale.

« En particulier dans les destinations haut de gamme bien établies telles que la Côte d’Azur, l’offre reste très limitée, tandis que la demande internationale continue d’être forte », explique Marie Claire Sangouard, directrice générale d’Engel & Völkers Côte d’Azur.

De Marbella à Mykonos : Les 10 destinations aux prix les plus élevés

Derrière les trois destinations françaises et Marbella, le classement fait apparaître plusieurs grandes adresses méditerranéennes du marché haut de gamme. À Porto Cervo, en Sardaigne, les prix demandés peuvent atteindre 47 000 €/m², ce qui place la destination italienne au cinquième rang. Majorque suit de près : à Port d’Andratx notamment, certaines propriétés en bord de mer ou bénéficiant de vues particulièrement recherchées peuvent être proposées jusqu’à 46 000 €/m².

L’écart se creuse ensuite avec Ibiza, où les prix les plus élevés atteignent 28 000 €/m², puis Portofino, sur la Riviera ligure, à 25 000 €/m². Au Portugal, Quinta do Lago, en Algarve, atteint jusqu’à 20 000 €/m². Mykonos, dans les Cyclades, ferme ce Top 10 avec des propriétés de prestige en bord de mer pouvant être proposées jusqu’à 17 000 €/m².

Le classement Waterfront 2026 d’Engel & Völkers :

1. Saint-Jean-Cap-Ferrat, France : jusqu’à 113 000 €/m²
2. Marbella, Espagne : jusqu’à 62 000 €/m²
3. Saint-Tropez, France : jusqu’à 61 000 €/m²
4. Cap d’Antibes, France : jusqu’à 50 000 €/m²
5. Porto Cervo, Italie : jusqu’à 47 000 €/m²
6. Majorque, Espagne : jusqu’à 46 000 €/m²
7. Ibiza, Espagne : jusqu’à 28 000 €/m²
8. Portofino, Italie : jusqu’à 25 000 €/m²
9. Quinta do Lago, Portugal : jusqu’à 20 000 €/m²
10. Mykonos, Grèce : jusqu’à 17 000 €/m²

Ces montants correspondent dans tous les cas aux prix demandés les plus élevés relevés sur le segment haut de gamme en bord de mer. Ils ne permettent donc pas de comparer directement les prix moyens de l’immobilier dans chacune de ces destinations.

Pourquoi les propriétés en bord de mer restent-elles aussi chères ?

Pour Engel & Völkers, la rareté de l’offre constitue l’une des principales explications aux niveaux atteints dans les destinations les plus établies. Le foncier directement disponible en bord de mer est par définition limité et, sur la Côte d’Azur comme dans les grandes îles méditerranéennes, les possibilités de nouvelles constructions peuvent également être restreintes par les contraintes réglementaires.

Dans le même temps, la demande internationale pour les propriétés les plus rares reste soutenue. « La demande de biens immobiliers situés directement en bord de mer reste constamment élevée, en particulier dans le segment du luxe. Les acheteurs internationaux recherchent de plus en plus des biens alliant intimité, emplacement unique et potentiel de plus-value à long terme », explique Hans Lenz, directeur général d’Engel & Völkers Mallorca Southwest.

Cette dynamique rejoint plus largement celle observée sur le marché de l’immobilier de prestige, où les biens les plus rares continuent de mieux résister.

Des biens d’exception qui échappent aux prix moyens

Au-delà du chiffre spectaculaire de 113 000 €/m², le classement montre surtout à quel point le marché immobilier de luxe est segmenté. Dans des communes où les prix sont déjà parmi les plus élevés de France, quelques propriétés cumulant un emplacement exceptionnel, un accès direct à la mer, une vue remarquable, un grand terrain et une forte confidentialité peuvent atteindre des niveaux sans commune mesure avec le reste du marché.

Dans cet univers de l’ultra-luxe, le prix au mètre carré doit donc être manié avec prudence. Le principal enseignement du classement tient surtout à la valeur accordée à la rareté : sur les emplacements les plus recherchés du littoral européen, l’offre reste extrêmement limitée. Saint-Jean-Cap-Ferrat, Saint-Tropez et le Cap d’Antibes en sont cette année les illustrations les plus spectaculaires.