Divorce, succession … : Quels crédits immobiliers permettent de garder son logement ?

Une séparation, un héritage ou une perte d’autonomie ne contraint pas toujours à vendre son logement. Plusieurs financements peuvent permettre de le conserver, même lorsque l’épargne disponible ne suffit pas. Mais tous ne répondent pas au même besoin : racheter la part d’un proche, obtenir de l’argent en s’appuyant sur son patrimoine ou réduire ses remboursements mensuels. Et garder les clés a parfois un prix élevé, à payer immédiatement ou au moment de la succession.

Divorce : racheter la part de son ex-conjoint

Pour garder un logement acheté à deux après un divorce, il faut généralement indemniser celui qui part. Cette somme, appelée soulte, dépend de la valeur du bien, du crédit restant à rembourser et des droits de chacun. Celui qui conserve le logement doit donc pouvoir financer la part de son ex-conjoint tout en assumant la dette immobilière restante.

Le rachat de soulte peut se financer par un crédit immobilier classique. La difficulté tient souvent au passage de deux revenus à un seul : la banque examine la capacité de remboursement de la personne qui souhaite rester propriétaire. « Une séparation est déjà une épreuve en soi, avec souvent un impact financier important », souligne Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

Il faut aussi prévoir les frais du partage. Lorsqu’il intervient à la suite d’un divorce, le droit de partage s’élève à 1,10 % de l’actif net partagé, c’est-à-dire la valeur des biens concernés après déduction des dettes. Vousfinancer estime les frais globaux, frais de notaire compris, à 2 % à 5 % de la valeur du bien. Cette fourchette doit être précisée par le notaire selon la situation du couple.

Autre démarche indispensable : régler le sort du prêt signé à deux. Le divorce ne libère pas automatiquement l’ex-conjoint de son engagement envers la banque. Il faut obtenir une désolidarisation, avec l’accord du prêteur, ou rembourser le crédit commun, par exemple au moyen d’un nouveau financement. Cette démarche peut être engagée avant le prononcé du divorce, mais son acceptation n’est pas automatique.

Succession : emprunter pour conserver la maison familiale

Hériter d’un logement ne signifie pas disposer de l’argent nécessaire pour le conserver. Il peut falloir régler des droits de succession, financer des travaux ou racheter les parts des autres héritiers. Lorsque l’épargne manque, un crédit peut permettre de dénouer la situation sans mettre le bien en vente.

« Avec la vague de successions qui s’amorce, de plus en plus de familles sont confrontées à des indivisions à régler avec souvent des envies et des situations financières différentes d’un héritier à l’autre », souligne Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

Un prêt immobilier peut financer le rachat des parts. Pour obtenir des liquidités destinées à d’autres dépenses, le crédit hypothécaire constitue une autre possibilité : l’emprunteur donne un bien immobilier en garantie à la banque. Le logement reste sa propriété, mais il garantit le remboursement du prêt.

Cette solution est plus coûteuse qu’un financement immobilier classique, selon les indications de Vousfinancer. Le courtier évoque des taux de 4,5 % à 6 % en 2026, selon l’usage, et des frais d’environ 8 % du montant emprunté, notaire et expertise inclus. Ces frais doivent donc être intégrés au calcul dès le départ : obtenir le capital nécessaire ne suffit pas, il faut pouvoir supporter le coût de l’opération.

Pour les familles comme pour les professionnels qui les accompagnent, la première étape consiste à clarifier les souhaits et les moyens de chaque héritier. Notre décryptage des réflexes à adopter face aux successions immobilières revient sur ces dossiers où les questions financières se mêlent aux décisions familiales.

Perte d’autonomie : utiliser son patrimoine sans vendre

Aménager une salle de bains, financer une aide à domicile ou payer un hébergement en établissement : avec l’âge, de nouvelles dépenses peuvent apparaître alors que les revenus restent limités. Le besoin devrait concerner davantage de familles. Selon les projections de l’Insee et de la DREES, la France pourrait compter 2,8 millions de personnes de 60 ans ou plus en perte d’autonomie en 2050, soit environ 700 000 de plus qu’en 2021.

Le prêt viager hypothécaire permet à un propriétaire de recevoir un capital en donnant son logement en garantie. Dans sa formule classique, il n’a aucune mensualité à rembourser : le capital et les intérêts sont généralement réglés au décès ou lors de la vente du bien. Aucun justificatif de revenus n’est exigé. L’emprunteur reste propriétaire et peut continuer à habiter son logement ; sa mise en location nécessite toutefois l’accord écrit du prêteur.

« Le prêt viager hypothécaire reste un outil qui a vocation à être davantage utilisé dans les années à venir », souligne Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

Le montant disponible ne correspond pas à toute la valeur du logement. Vousfinancer évoque un capital représentant 15 % à 60 % de sa valeur, selon l’âge de l’emprunteur, et des taux de 7 % à 8 % selon les établissements. Pour comprendre le fonctionnement d’un produit concret, Mysweetimmo examine le prêt viager hypothécaire proposé par Arrago.

L’absence de mensualité ne signifie pas que le prêt est sans conséquence pour la famille. Les intérêts s’accumulent et réduisent le patrimoine qui reviendra aux héritiers. Au décès, la dette est plafonnée à la valeur du bien appréciée à cette échéance. Mais les héritiers qui souhaitent garder le logement doivent rembourser la banque. Le prêt peut donc permettre de rester chez soi sans garantir que la maison restera ensuite dans la famille.

Baisse de revenus : réduire les mensualités, pas forcément la facture

Une perte d’emploi, une séparation ou le passage à la retraite peut rendre les crédits en cours trop lourds à rembourser. Le regroupement de crédits consiste à réunir plusieurs prêts dans un nouveau financement, avec une seule mensualité. En étalant le remboursement sur une durée plus longue, il peut diminuer la somme à payer chaque mois et redonner de la marge pour les dépenses courantes.

La contrepartie doit être mesurée : une mensualité plus faible peut s’accompagner d’un coût total plus élevé. Avant de s’engager, il faut comparer la durée restante des anciens prêts avec celle du nouveau, les frais de l’opération et le montant total à rembourser. Mysweetimmo sur les questions à se poser avant un rachat de crédit détaille les points à examiner.

Vousfinancer annonce une hausse de 7,3 % en un an du volume de regroupements financés, pour un montant moyen de 76 700 euros. La part de trésorerie intégrée au financement atteint, selon le réseau, 20,9 % en 2026, contre 13,7 % en 2020.