Immobilier : Louer en meublé, un bon plan fiscal ?

Vous êtes propriétaire d’un appartement et souhaitez en tirer un complément de revenus. Faut-il le louer vide ou meublé ? Le meublé permet souvent de percevoir un loyer plus élevé et de réduire l’impôt sur les revenus locatifs. Mais l’achat du mobilier, l’entretien, les changements de locataires et la fiscalité à la revente comptent aussi. Jean-Paul Serrato, président de la CNCEF Immobilier, fait le point pour vous aider à choisir.

La question se pose dans un marché locatif tendu. Selon le baromètre 2025 de Lodgis, l’offre de meublés disponibles suivie par le spécialiste a reculé de 24 % à l’échelle nationale et de 25 % en Île-de-France. Pour un propriétaire, il reste essentiel de vérifier la demande dans son secteur et de calculer ce qui restera réellement des loyers après dépenses et impôts.

Un loyer plus élevé, mais des frais supplémentaires

Sur le papier, le meublé part avec un avantage. Selon l’étude publiée par l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) en octobre 2026, ses loyers sont en moyenne 10 % plus élevés que ceux des logements vides dans les données analysées. L’écart peut dépasser 15 % sur certains marchés tendus.

Un meilleur loyer ne garantit pourtant pas une meilleure rentabilité. Le propriétaire doit acheter le mobilier, entretenir les équipements et les remplacer lorsqu’ils sont usés. Une rotation plus fréquente des occupants peut aussi entraîner des frais de gestion et des périodes sans locataire. Jean-Paul Serrato recommande donc de comparer les recettes réellement encaissées avec l’ensemble des dépenses.

La location vide présente d’autres atouts : moins de frais d’équipement et une occupation généralement plus stable. Le bail dure en principe trois ans lorsque le propriétaire est un particulier, contre un an pour un meublé classique, ou neuf mois pour un étudiant. Dans les deux cas, le locataire peut partir avant l’échéance en respectant son préavis.

Notre article sur les différences entre location vide et location meublée permet d’approfondir les conséquences de ce choix.

Micro-foncier ou micro-BIC : la simplicité du forfait

La fiscalité dépend d’abord du type de location. Les loyers d’un logement vide sont déclarés en revenus fonciers. Ceux d’un meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC.

Pour une location vide éligible au micro-foncier, les revenus fonciers bruts annuels du foyer fiscal ne doivent pas dépasser 15 000 € hors charges. L’administration applique un abattement de 30 % : le propriétaire est donc imposé sur 70 % des loyers déclarés, sans déduire séparément ses dépenses.

En location meublée de longue durée, le micro-BIC prévoit un abattement de 50 % des recettes. Seule leur moitié entre dans le calcul du revenu imposable. Le seuil de référence passe de 77 700 € pour les revenus de 2025 à 83 600 € pour les revenus de 2026, qui seront déclarés au printemps 2027. L’éligibilité s’apprécie selon les règles de recettes des années précédentes. Les locations touristiques suivent des règles distinctes.

Au micro-BIC, les recettes déclarées comprennent les loyers et les charges locatives encaissées. L’abattement représente forfaitairement l’ensemble des dépenses : le propriétaire ne peut pas déduire en plus ses intérêts d’emprunt, ses travaux ou ses frais de gestion. Si ces dépenses sont importantes, le régime réel mérite donc d’être étudié.

Au réel, les charges et l’amortissement réduisent le bénéfice

Le régime réel permet de déduire les dépenses admises fiscalement : intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière, frais de gestion, charges et travaux déductibles. Il s’applique lorsque les conditions du régime forfaitaire ne sont plus remplies, ou sur option du propriétaire.

En location vide, les charges peuvent créer un déficit foncier. La part provenant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt peut être déduite du revenu global dans la limite habituelle de 10 700 € par an, sous conditions, notamment de maintien en location. L’excédent et la part liée aux intérêts sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

En location meublée, le réel permet également d’amortir le logement, hors valeur du terrain, et le mobilier. Cette opération comptable répartit leur valeur dans le temps. Elle réduit le bénéfice imposable, parfois jusqu’à zéro, sans correspondre à une nouvelle dépense chaque année.

L’amortissement ne peut toutefois pas créer ou aggraver un déficit fiscal. Sa fraction non déduite peut être reportée sans limite de durée, sous conditions. Les déficits provenant des autres charges suivent une règle différente : en LMNP, ils s’imputent sur les bénéfices de location meublée non professionnelle de la même année et des dix années suivantes, sans pouvoir être déduits des salaires du propriétaire. Le réel exige aussi une comptabilité adaptée.

Pour Jean-Paul Serrato, le choix dépend donc des dépenses du logement et de la situation du bailleur. Une projection sur plusieurs années permet de comparer les options, comme l’explique notre présentation d’un outil de simulation fiscale pour les propriétaires.

La revente doit entrer dans le calcul de rentabilité

L’économie d’impôt réalisée pendant la location ne suffit plus à apprécier l’intérêt du meublé au réel. Pour les cessions concernées réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière. Ils peuvent ainsi augmenter le montant imposable au moment de vendre.

La règle concerne également les logements mis en location avant la réforme. Des exceptions existent pour certaines résidences et certains établissements spécialisés prévus par la loi. Les abattements liés à la durée de détention continuent également d’entrer dans le calcul de la plus-value imposable.

Les propriétaires doivent aussi suivre les discussions budgétaires. De nouvelles limitations de l’amortissement restent en débat pour 2027. Notre point sur les mesures concernant le LMNP après le rejet du budget en première lecture distingue les propositions des règles déjà applicables.

Le raisonnement recommandé par Jean-Paul Serrato consiste à comparer les loyers encaissés, les dépenses et les économies fiscales sur toute la durée de détention, puis à intégrer l’impôt éventuel lors de la vente. Le bon choix est celui qui vous laisse le meilleur résultat après dépenses et impôts, jusqu’à la revente.