Immobilier : Un bilan contrasté au 3e trimestre chez Orpi

Le marché immobilier avance à plusieurs vitesses. Dans son bilan du troisième trimestre 2026, Orpi fait état d’une baisse de 2 % de ses compromis de vente entre janvier et fin septembre. Derrière ce recul global, les situations locales divergent : les compromis diminuent dans plusieurs grandes villes, tandis que certains territoires littoraux enregistrent une progression des ventes.

Les recherches effectuées auprès du réseau éclairent aussi les arbitrages des candidats au logement. Orpi a analysé 450 000 conversations et requêtes réalisées via son agent conversationnel développé avec Kleio. La location domine les demandes, les acheteurs cherchent largement hors des plus grandes villes et les espaces extérieurs restent très recherchés. Le confort pendant les fortes chaleurs prend également une place croissante dans les échanges.

Location : une demande forte et des budgets revus à la hausse

Les demandes de biens à louer représentent 58 % des requêtes analysées par Orpi. Le réseau observe une tension locative persistante pendant l’été et à la rentrée, avec davantage de candidats face à une offre qu’il juge insuffisante. Les recherches liées à l’investissement locatif ne représentent, de leur côté, que 1 % des demandes enregistrées.

Pour une partie des candidats locataires, trouver un logement suppose de revoir le projet initial. Selon Orpi, 17 % élargissent leur zone de recherche et augmentent le budget prévu au départ. La localisation et le montant du loyer deviennent ainsi deux variables d’ajustement.

Les attentes de confort restent néanmoins présentes : plus de 40 % des conversations concernant la location mentionnent un jardin, un balcon ou une terrasse. Les candidats recherchent également la proximité des transports, qu’il s’agisse d’une gare, du métro ou du bus. Notre décryptage du marché immobilier de 2026 et des blocages qui pèsent sur la location permet de replacer ces difficultés dans le contexte plus large de l’accession et de l’offre locative.

Achat : 280 000 euros de budget médian, des recherches plus éloignées

Chez les clients ayant déclaré un budget d’achat dans leurs échanges avec Orpi, le montant médian atteint 280 000 euros. Dans les grandes villes, près de quatre acheteurs sur dix recherchent pourtant un logement plus grand que ce que leurs capacités financières permettent.

Entre une évolution des taux, atteignant aujourd’hui les 3,5 % en moyenne et des dynamiques de prix qui ne baissent pas, les conditions financières redessinent la carte immobilière. Les recherches se concentrent largement au-delà des plus grandes villes : près de 70 % visent une commune située hors des 20 plus grandes villes françaises. Dans le détail, cette proportion atteint 76 % pour les recherches d’achat et 68 % pour celles de location.

Au troisième trimestre, La Rochelle, Limoges, Orléans, Nancy, Pau, Bayonne, Cannes, Amiens, Tours et Avignon figurent en tête des requêtes recensées par Orpi en dehors des métropoles. En parallèle, le réseau relève une baisse des compromis de 8 % à Marseille, 5 % à Bordeaux et 3 % à Lyon. Pour mesurer ce que la localisation change concrètement, notre comparaison des surfaces accessibles avec un budget de 250 000 euros selon les villes donne des repères utiles.

« Les conditions de financement et la tension locative ont un effet immédiat sur les recherches des Français en matière de logement. Pour trouver un bien correspondant à leur budget sans renoncer à la qualité de vie, ils sont par exemple prêts à s’éloigner des grandes villes qui pratiquent des prix plus élevés. Le contexte actuel impacte fortement les dynamiques immobilières, qui se jouent désormais à l’échelle des territoires, des projets, et des profils. Plus que jamais, le rôle de l’agent immobilier ne se limite plus à la transaction, il repose sur la compréhension fine des réalités des ménages et des enjeux locaux », souligne Guillaume Martinaud, président d’Orpi.

La maison avec un extérieur reste au cœur des attentes. Plus de 60 % des conversations côté achat mentionnent un jardin, un balcon ou une terrasse. Les travaux font également partie des possibilités envisagées : dans un ensemble de 8 100 conversations cité par Orpi, « à rénover » est l’état du logement le plus mentionné.

Littoral : des recherches d’achat soutenues et des ventes en hausse

Le recul global des compromis chez Orpi ne résume pas la situation des marchés côtiers. L’achat représente 60 % des recherches dans le Var, 61 % dans les Bouches-du-Rhône, 63 % en Charente-Maritime et jusqu’à 80 % dans les Landes.

Certaines stations balnéaires concentrent une intensité de recherche particulièrement élevée au regard de leur population. Rapportées au nombre d’habitants, les recherches représentent 34 fois la moyenne retenue par Orpi à Vieux-Boucau, dans les Landes, 33 fois à Saint-Trojan, en Charente-Maritime, et 29 fois au Crotoy, dans la Somme. Dans ces trois stations, plus de huit recherches sur dix concernent un projet d’achat.

Le bilan d’activité du réseau fait également apparaître des progressions des volumes de vente dans plusieurs territoires : 7 % dans les Pyrénées-Orientales, 8 % dans le Nord-Pas-de-Calais, 9 % en Vendée comme en Bretagne et 13 % dans les Landes. Parmi les territoires cités, la Gironde affiche la hausse la plus élevée, à 26 %.

Confort d’été : la chaleur devient un critère de recherche

Le bilan du trimestre fait aussi ressortir des attentes liées aux fortes chaleurs. Orpi observe davantage de demandes de climatisation dans le sud de la France, notamment à Nice, Marseille et Toulouse. Le réseau signale un pic de recherches pendant la dernière vague de chaleur. La présence d’une piscine a, quant à elle, été mentionnée 2 300 fois dans les échanges analysés.

Pour les candidats à l’achat ou à la location, cette préoccupation peut se traduire en questions précises pendant une visite. Notre article sur le confort d’été du logement et les points à vérifier dans le DPE aide à examiner les caractéristiques du bien.

« Les fortes chaleurs ces derniers mois ont rappelé aux acquéreurs et locataires l’importance d’être vigilant au confort thermique de son logement. Ce critère s’impose, au même titre que l’exposition aux risques climatiques, que nous ne pouvons plus ignorer. Un projet immobilier est un projet de long terme, il est tout à fait opportun pour les acquéreurs de se préoccuper de ces sujets qui impacteront directement leur quotidien à la maison. Un bien mieux isolé, plus performant, gagnera demain en valeur sur le marché », ajoute Guillaume Martinaud.

Au-delà du confort intérieur, Orpi relève une attention accrue aux risques liés aux aléas climatiques dans les projets d’achat, particulièrement sur la façade atlantique. L’attrait du littoral s’accompagne donc de préoccupations sur les conditions de vie dans le logement à long terme.