Immobilier et DPE : Votre logement est classé A ? Il peut pourtant devenir une bouilloire l’été

Un logement bien classé au DPE peut-il devenir une fournaise pendant une canicule ? Oui. Depuis 2021, le diagnostic de performance énergétique comporte pourtant un indicateur spécifique de confort d’été, distinct de l’étiquette A à G. Selon une étude Pouget Consultants réalisée pour IGNES sur environ 8,9 millions de DPE, seul un logement analysé sur dix environ obtient la mention « bon ». Voici ce que cet indicateur mesure vraiment, ses limites et surtout comment s’en servir avant d’acheter.

Un logement classé A peut être inconfortable en été

On regarde l’étiquette A, B, C ou D. On scrute la consommation énergétique et parfois les émissions de gaz à effet de serre. Mais une autre information du DPE reste beaucoup plus discrète : le confort d’été. Depuis l’entrée en vigueur du nouveau DPE le 1er juillet 2021, la réglementation impose une évaluation du « confort thermique passif en période estivale » selon trois niveaux : insuffisant, moyen ou bon. Le diagnostic doit également préciser les caractéristiques du logement favorables au confort d’été et proposer des travaux lorsqu’une amélioration est possible.

Le point essentiel est que l’indicateur de confort d’été et l’étiquette énergétique A à G ne mesurent pas la même chose. L’étiquette du DPE classe le logement à partir de sa consommation conventionnelle d’énergie primaire et de ses émissions de gaz à effet de serre. L’indicateur de confort d’été cherche, lui, à apprécier la capacité du bâtiment à limiter la surchauffe sans recourir à un système de refroidissement.

Conséquence : un appartement très bien classé peut consommer peu d’énergie tout en surchauffant derrière de grandes baies vitrées dépourvues de protections solaires. Les logements récents ne sont pas automatiquement épargnés. Voilà pourquoi les épisodes de canicule commencent à modifier les critères des acheteurs immobiliers : l’étage, l’exposition, la présence de volets ou la possibilité de créer un courant d’air prennent une importance nouvelle.

Ce que le DPE regarde vraiment pour mesurer le confort d’été

L’évaluation repose d’abord sur la présence de protections solaires extérieures sur les fenêtres exposées : volets, stores extérieurs ou brise-soleil. Les rideaux et stores intérieurs ne jouent pas le même rôle puisque le rayonnement solaire a déjà traversé le vitrage lorsqu’il les atteint. Une grande baie vitrée plein ouest sans protection extérieure constitue donc un facteur évident de surchauffe.

Le DPE prend en considération également l’isolation de la toiture, notamment pour les maisons, les appartements situés au dernier étage ou les logements sous combles. Vient ensuite l’inertie des parois : des matériaux capables d’absorber une partie de la chaleur et de ralentir les variations de température peuvent améliorer le comportement d’un logement en été. Autre critère essentiel : le caractère traversant du logement. Pouvoir ouvrir sur plusieurs façades permet d’évacuer une partie de la chaleur lorsque la température extérieure baisse le soir ou la nuit. Enfin, la présence de brasseurs d’air fixes, comme des ventilateurs de plafond installés à demeure, est également prise en compte.

La climatisation, en revanche, n’améliore pas cet indicateur. Cela peut paraître paradoxal : un appartement climatisé peut être agréable pendant une canicule tout en affichant un confort d’été « insuffisant » dans son DPE. La raison est simple : l’évaluation porte sur le confort passif, autrement dit sur la capacité du logement à limiter la surchauffe avant de mettre en marche un équipement de refroidissement. La présence d’une climatisation est indiquée séparément dans le diagnostic. C’est également pourquoi isolation, ventilation et protections solaires doivent être étudiées avant d’installer une climatisation.

Près d’un logement sur deux présente un confort d’été insuffisant

L’étude menée en 2026 par Pouget Consultants pour IGNES sur environ 8,9 millions de DPE livre un constat sévère : près d’un logement analysé sur deux est classé « insuffisant » pour le confort d’été et environ un sur dix seulement obtient la mention « bon ». Autrement dit, une très large majorité des logements étudiés n’atteint pas le meilleur niveau prévu par le DPE en matière de confort d’été.

Le principal point faible identifié concerne les protections solaires extérieures. Les biens récents ou bien classés énergétiquement ne sont pas nécessairement à l’abri : une bonne isolation ou une faible consommation énergétique ne suffisent pas à empêcher un logement de surchauffer lorsqu’il est très exposé au soleil. Un logement peut donc être performant énergétiquement et médiocre en confort d’été.

Ces chiffres doivent toutefois être maniés avec prudence. Les DPE analysés n’ont pas été redressés statistiquement pour représenter l’ensemble du parc résidentiel français et l’étude signale également des incohérences dans certaines données. Son commanditaire, IGNES, représente par ailleurs des industriels des solutions électriques et numériques du bâtiment. Cela n’invalide pas les résultats, mais ce contexte mérite d’être signalé.

L’indicateur réglementaire comporte surtout une limite importante : il ne tient pas directement compte de la localisation du logement. Un appartement lillois et un appartement marseillais présentant les mêmes caractéristiques constructives peuvent donc obtenir la même appréciation alors qu’ils ne subiront évidemment pas les mêmes températures. L’environnement immédiat, la végétation, l’effet d’îlot de chaleur urbain, le bruit empêchant d’ouvrir les fenêtres la nuit ou encore la configuration de la rue ne sont pas davantage reflétés précisément. Le confort d’été du DPE doit donc être considéré comme un signal utile, pas comme un thermomètre capable de prédire la température réelle du logement au mois d’août.

Ces logements difficiles à vivre pendant les fortes chaleurs ne subissent pas encore nécessairement une décote identifiable, mais la question de la valeur des « bouilloires thermiques » commence à se poser sur le marché immobilier.

Les 5 vérifications à faire pendant une visite

Le DPE constitue un point de départ de l’enquête, pas une conclusion. Quelques vérifications simples permettent de confronter l’indicateur du diagnostic à la réalité du logement.

1. Vérifiez les protections solaires

Les baies exposées au sud, à l’est ou à l’ouest disposent-elles de volets, de stores ou de brise-soleil extérieurs ? Une grande surface vitrée plein ouest sans protection mérite une attention particulière.

2. Regardez ce qu’il y a au-dessus du logement

Un appartement situé au dernier étage n’a pas le même comportement thermique qu’un logement entouré d’autres appartements. Demandez si la toiture ou les combles ont été isolés et, en copropriété, quand les travaux ont été réalisés.

3. Testez la ventilation naturelle

Le logement est-il traversant ? Les ouvertures donnent-elles sur plusieurs orientations ? Et pourra-t-on réellement laisser les fenêtres ouvertes le soir ou la nuit ? Une chambre donnant sur une avenue très bruyante peut être théoriquement ventilable mais beaucoup moins en pratique.

4. Observez l’environnement immédiat

Arbres, cour végétalisée, façade minérale, toiture en zinc, rue encaissée ou grande place bitumée peuvent fortement modifier le ressenti pendant une vague de chaleur. Le climat s’impose d’ailleurs progressivement comme un nouveau critère dans les choix immobiliers.

5. Demandez quelle température il fait vraiment l’été

Posez simplement la question aux occupants : « Quelle température fait-il ici pendant les fortes chaleurs ? » Demandez également si les chambres restent utilisables la nuit, si les volets doivent rester fermés toute la journée ou si un climatiseur mobile est utilisé. La réponse peut parfois en dire davantage qu’une lettre sur un diagnostic.

Le confort d’été pourrait devenir un nouveau critère de valeur immobilière

Les pouvoirs publics reconnaissent eux-mêmes les limites de l’indicateur actuel. Le troisième Plan national d’adaptation au changement climatique prévoit de faire évoluer la méthode utilisée pour le DPE et l’audit énergétique afin de mieux intégrer le confort d’été. Le sujet a également gagné le Parlement, où différentes dispositions visant à faciliter les travaux contre la surchauffe des logements et l’installation de protections solaires ont été discutées. Ces évolutions doivent toutefois être distinguées du droit actuellement applicable tant que les textes concernés n’ont pas achevé leur parcours législatif et réglementaire.

Pendant longtemps, la performance d’un logement a surtout été regardée à travers la facture de chauffage. Le marché a changé : les passoires énergétiques sont désormais identifiées, comparées et parfois décotées. Avec la multiplication des épisodes de forte chaleur, une mécanique comparable pourrait progressivement apparaître pour les logements difficiles à habiter en été.

Dernier étage, absence de volets, appartement mono-orienté, grandes surfaces vitrées ou impossibilité d’aérer la nuit pourraient alors ne plus être de simples détails de visite. Pour un vendeur, regarder l’indicateur avant la commercialisation permet déjà d’anticiper les questions. Pour un acquéreur, quelques secondes supplémentaires passées sur le DPE peuvent éviter de découvrir, au premier épisode de canicule, une caractéristique essentielle du logement que son étiquette A, B ou C ne lui avait pas révélée.