Taux de crédit immobilier : 3,40 % en septembre, le marché en récession selon Crédit Logement

Le marché du crédit immobilier se contracte. Dans son bilan du troisième trimestre 2026, l’Observatoire Crédit Logement/CSA constate un recul des montants prêtés et du nombre de financements. Entre juillet et septembre, la production de crédits baisse de 9,2 % sur un an et le nombre de prêts accordés de 8,1 %.

La hausse des taux, le coût croissant des opérations et les incertitudes économiques compliquent les projets d’achat. Les banques continuent de proposer des durées de remboursement élevées pour faciliter les financements, mais cette réponse ne suffit plus à préserver la capacité d’emprunt des ménages.

Les crédits reculent, le neuf particulièrement touché

Le ralentissement observé depuis le début de l’année s’est confirmé pendant l’été. Le marché, qui semblait encore se diriger vers un atterrissage progressif au début du printemps, est désormais engagé dans une phase de contraction, selon l’Observatoire.

Le recul dépasse le seul troisième trimestre. Sur les douze mois achevés en septembre 2026, le montant des crédits accordés diminue de 3,4 % par rapport aux douze mois précédents. Cet indicateur passe ainsi en territoire négatif.

Le logement neuf est particulièrement affecté. Malgré le soutien du prêt à taux zéro, la demande s’affaiblit et la progression de l’activité enregistrée en 2025 laisse place à une baisse de la production de crédits et du nombre de prêts.

L’ancien résiste davantage grâce aux ménages qui réalisent une nouvelle acquisition après avoir déjà été propriétaires. Mais la reprise engagée depuis 2024 s’essouffle aussi sur ce marché. Pour les professionnels, le financement redevient donc un point central à vérifier dès le démarrage d’un projet.

Les taux atteignent 3,40 % en septembre

Sur l’ensemble du troisième trimestre 2026, le taux moyen des crédits immobiliers s’établit à 3,32 %, hors assurance et coût des garanties. Il atteint 3,40 % pour le seul mois de septembre, avec une moyenne de 3,31 % pour l’accession dans le neuf et de 3,40 % dans l’ancien.

Après une relative stabilité entre février et mai, les banques ont relevé progressivement leurs barèmes à partir de juin. Les hausses sont restées limitées à 0,03 point par mois pendant l’été, avant une accélération de 0,09 point en septembre.

Les évolutions par durée montrent que les prêts longs ont davantage augmenté depuis juin :

Durée du crédit	Hausse au premier semestre 2026	Hausse entre juin et septembre 2026
15 ans	+0,03 point	+0,09 point
20 ans	+0,05 point	+0,17 point
25 ans	+0,05 point	+0,15 point

Source : Observatoire Crédit Logement/CSA.

L’Observatoire explique cette remontée par les tensions inflationnistes, le renchérissement du financement des banques et la pression sur leurs marges. Le contexte international pèse également sur leurs conditions de financement. La BCE a ainsi relevé ses trois taux directeurs de 0,25 point le 10 septembre.

Cette évolution prolonge la remontée des taux immobiliers observée à la rentrée. Pour les candidats à l’achat, son effet est direct : à durée et mensualité identiques, un taux plus élevé réduit le montant empruntable.

Près d’un crédit sur deux sur 25 ans ou plus

Pour aider les ménages à boucler leur financement, les établissements bancaires s’appuient largement sur les durées longues. Près d’un prêt sur deux est désormais accordé sur 25 ans ou plus.

Au troisième trimestre, la durée moyenne de l’ensemble des crédits atteint 252 mois, soit 21 ans. Pour l’accession à la propriété, elle s’élève à 264 mois dans le neuf, soit 22 ans, et à 265 mois dans l’ancien, soit 22 ans et un mois.

Étaler le remboursement permet de réduire la mensualité pour un même capital et un même taux. Mais les durées sont déjà très élevées. Les banques parviennent donc plus difficilement à compenser la hausse du coût des opérations et celle des taux.

La répartition des financements change elle aussi : les prêts longs occupent une place croissante dans la production. Cette évolution contribue à la hausse du taux moyen, qui progresse au total de 0,15 point entre juin et septembre.

Des achats plus coûteux, un apport difficile à augmenter

Le pouvoir d’achat immobilier des ménages se dégrade pour la deuxième année consécutive, selon l’Observatoire. Les revenus progressent encore, mais moins rapidement que le coût des opérations financées.

Sur les neuf premiers mois de 2026, ce coût augmente de 2,5 % par rapport à la même période de 2025, après une progression de 4,2 % en 2025. Une opération représente désormais 4,2 années de revenus, contre 4,1 années un an auparavant.

L’apport personnel continue d’augmenter lentement, mais semble atteindre un plafond pour de nombreux ménages. Même le retour d’acheteurs aux revenus plus élevés ne compense plus entièrement la dégradation de la capacité d’achat. Les primo-accédants et les emprunteurs modestes disposant de peu d’épargne restent particulièrement exposés.

Pour préparer un projet, il faut donc regarder ensemble le prix du logement, le montant à emprunter et l’épargne mobilisable. Notre décryptage sur l’apport personnel lors d’un premier achat immobilier permet d’examiner cet équilibre sans oublier les dépenses après l’acquisition.

Une simulation récente devient également essentielle avant de formuler une offre. Comparer plusieurs financements, en intégrant l’assurance et les frais, permet de connaître son budget réel. Des pistes sont détaillées dans notre article sur les leviers pour négocier son crédit immobilier lorsque les taux remontent. Pour les agents immobiliers comme pour les acquéreurs, cette vérification permet de partir sur un prix de recherche cohérent avec les conditions bancaires accessibles.

Ce qu’il faut retenir

Si vous êtes particulier : N’attendez pas une baisse des taux qui ne se profile pas. Faites simuler votre projet dès maintenant, comparez plusieurs banques ou passez par un courtier, et mettez votre apport en avant : c’est ce qui fait la différence quand le crédit se resserre.

Si vous êtes professionnel de l’immobilier : La capacité d’emprunt de vos acquéreurs fait désormais la vente. Sécurisez le financement dès la première visite, orientez les primo-accédants vers un courtier sans attendre et ajustez vos estimations à une demande moins solvable.

Source : Observatoire Crédit Logement / CSA, bilan du 3ᵉ trimestre 2026, 15 octobre 2026.