Immobilier à Manhattan : Les entreprises d’IA font le plein de bureaux

À Manhattan, les entreprises d’intelligence artificielle prennent de la place. Beaucoup de place. Entre janvier et septembre 2026, leurs transactions locatives ont porté sur près de 280 000 m² de bureaux, contre environ 90 700 m² sur toute l’année 2025, selon l’étude trimestrielle de Newmark. Une progression qui participe au dynamisme du marché new-yorkais, où les grandes surfaces dans les immeubles les plus recherchés deviennent difficiles à trouver.

Anthropic signe pour plus de 43 000 m²

L’une des opérations les plus importantes du troisième trimestre porte le nom d’Anthropic. L’entreprise d’intelligence artificielle a signé pour environ 43 300 m² au 330 Hudson Street, dans le secteur de Midtown South. Autre transaction notable : Legora, avec près de 9 100 m² au 11 Madison Avenue.

Les recherches de surfaces se poursuivent. Newmark recense environ 224 000 m² de besoins exprimés par les entreprises d’IA. Parmi les entreprises figurent Palantir, Sierra AI, ModalAI et Cognition AI.

Les sociétés d’IA ne se limitent plus aux petits bureaux de leurs débuts. Depuis 2024, 64 % des surfaces louées par ces entreprises concernent des immeubles haut de gamme ou de catégorie A, une classification utilisée pour les bâtiments offrant des prestations de qualité. Newmark observe aussi que les opérations sont plus grandes et les engagements plus longs dans les immeubles les plus prestigieux.

Les bureaux les plus recherchés deviennent rares

L’essor de l’IA s’inscrit dans un marché plus largement porté par la technologie, la finance et les cabinets d’avocats. À Manhattan, le volume des transactions locatives atteint 3,24 millions de m² sur les neuf premiers mois de 2026, en hausse de 8,4 % sur un an. C’est le niveau le plus élevé pour cette période depuis 2019.

Cette activité comprend des installations dans de nouveaux locaux, mais aussi des renouvellements, des prolongations de baux et des extensions. Ces trois dernières catégories représentent 34,8 % du volume depuis janvier. Pour les opérations de plus de 9 300 m², leur part atteint 62,7 % : les grandes entreprises restent souvent sur place ou agrandissent leurs bureaux existants.

Dans les immeubles les plus prestigieux de Midtown, l’offre disponible directement auprès des propriétaires ne représente plus que 2,4 % des surfaces. Aucun ensemble de plus de 9 300 m² n’est plus disponible. Pour une entreprise qui cherche à regrouper de nombreux salariés, les possibilités de déménagement se réduisent.

Cette évolution éclaire les transformations du marché des bureaux et des besoins des entreprises, déjà analysées sur MySweetImmo : au-delà de la surface, la qualité et la localisation des locaux comptent dans les choix immobiliers.

Des loyers en hausse, avec de forts écarts selon les quartiers

À l’échelle de Manhattan, le loyer moyen demandé atteint environ 877 dollars par m² et par an, en hausse de 7,1 % sur un an, selon Newmark.

Les écarts restent importants entre les secteurs. À Midtown South, où les entreprises technologiques sont actives, le loyer moyen demandé atteint un record d’environ 996 dollars par m² et par an. À Midtown, il s’établit à environ 905 dollars par m² et par an, contre 727 dollars à Downtown.

Tout en haut du marché, huit transactions ont été conclues depuis janvier avec un loyer de départ d’au moins 3 229 dollars par m² et par an. Avant 2026, ce seuil n’avait été franchi que deux fois.

Pour les entreprises locataires, le prix inscrit au bail ne résume cependant pas tout le coût de l’opération. Les propriétaires continuent d’accorder des mois de franchise de loyer et des participations aux travaux d’aménagement. À Midtown, les franchises atteignent en moyenne 15,9 mois dans les immeubles les plus prestigieux.

Des bureaux se louent, d’autres deviennent des logements

La reprise locative ne touche pas tous les immeubles de la même façon. Le taux global de disponibilité de Manhattan, qui inclut l’offre directe et la sous-location, s’établit à 14 %, son niveau le plus bas depuis le deuxième trimestre 2020. Il atteint 12,4 % à Midtown, 14,8 % à Midtown South et 18,6 % à Downtown.

L’offre évolue aussi avec les transformations de bureaux en logements. Newmark recense environ 1,63 million de m² concernés par des conversions engagées ou annoncées : près de 892 000 m² sont en cours de transformation, 530 000 m² font l’objet de permis déposés et 214 000 m² correspondent à des intentions annoncées. Depuis 2020, environ 520 000 m² ont déjà été convertis.

Ces opérations retirent des surfaces du marché des bureaux. Elles rappellent aussi que la transformation de bureaux en logements dépend des bâtiments et des besoins locaux.

Du côté des ventes d’immeubles, Newmark comptabilise 6 milliards de dollars de transactions à Manhattan sur neuf mois, en recul de 14 % sur un an. L’activité locative et l’investissement suivent donc des trajectoires différentes. Une distinction également utile pour lire les chiffres de la reprise de l’immobilier d’entreprise en France.