Crédit immobilier : Les taux remontent, les 4 % déjà dépassés pour certains ménages

La barre des 4 % se rapproche pour les crédits immobiliers sur 25 ans. Selon Pretto, elle est même déjà dépassée pour les ménages aux revenus les plus modestes pour novembre. Après plusieurs relèvements de tarifs intervenus dès la seconde moitié d’octobre, le courtier annonce une nouvelle hausse des taux moyens, comprise entre 0,06 et 0,11 point selon les durées. Pour les acheteurs, quelques centièmes supplémentaires suffisent à alourdir le financement de plusieurs milliers d’euros.

Sur 25 ans, les taux approchent 4 % pour une partie des acheteurs

Selon Pretto, les taux moyens pour novembre s’établissent à 3,56 % sur 15 ans, 3,76 % sur 20 ans et 3,85 % sur 25 ans, hors assurance. Mais ces moyennes recouvrent des conditions différentes selon les revenus des emprunteurs. Sur 25 ans, les ménages gagnant moins de 40 000 € nets annuels avant impôts obtiennent en moyenne 4,07 %. Ceux qui disposent de 40 000 à 80 000 € se rapprochent également du seuil, à 3,97 %. À l’autre extrémité, les ménages gagnant plus de 120 000 € bénéficient d’un taux moyen de 3,53 %, soit un écart de 0,54 point avec la première catégorie.

Les primo-accédants se voient, eux, appliquer des taux supérieurs d’environ 0,10 point à ceux des autres emprunteurs. Pour un premier achat comme pour un changement de logement, actualiser son financement permet donc de connaître le budget réellement disponible avant de s’engager.

Les banques ont augmenté leurs tarifs dès octobre

Plusieurs établissements ont relevé leurs barèmes sans attendre novembre. Le Crédit Mutuel du Sud-Ouest a ainsi appliqué une hausse de 0,25 point sur toutes les durées le 19 octobre. Le Crédit Agricole Île-de-France a suivi le 21 octobre avec une augmentation de 0,20 point. Chez BNP Paribas Banque Privée, les hausses atteignent 0,20 à 0,30 point.

Ces mouvements doivent encore se répercuter pleinement sur les dossiers de novembre. Sur les accords bancaires obtenus par Pretto au cours des 30 derniers jours, les taux sur 25 ans ont déjà progressé de 0,13 point.

Cette remontée intervient alors que l’OAT à dix ans, le taux auquel l’État français emprunte sur cette durée, a franchi les 5 % le 21 octobre, une première depuis 2002. Ce repère du financement à long terme pèse sur les conditions du crédit, sans entraîner une hausse automatique et équivalente des taux immobiliers. Notre décryptage explique les conséquences d’une OAT à 5 % pour les emprunteurs.

Selon Pretto, les banques ont jusqu’ici pu contenir une partie de la hausse grâce aux dépôts de leurs clients, une ressource moins coûteuse que certains financements de marché. « Les banques ont choisi de défendre leurs volumes dans un marché peu dynamique, plutôt que de gonfler leur marge sur le crédit. Ce choix leur permet de faire tourner leurs réseaux tout en maintenant un bon équilibre économique grâce à leurs dépôts abondants et peu chers», souligne Pierre Chapon, CEO et co-fondateur de Pretto.

Le relèvement de plusieurs grilles en fin de mois montre toutefois que certaines banques ajustent désormais plus nettement leurs conditions.

Pour 250 000 € empruntés, 3 115 € d’intérêts en plus

La hausse se mesure directement dans le budget des acheteurs. Pour un prêt de 250 000 € sur 20 ans à 3,76 %, la mensualité atteint environ 1 484 € hors assurance, selon le simulateur Pretto. Cela représente environ 13 € de plus par mois qu’au mois précédent et 3 115 € d’intérêts supplémentaires sur la durée du prêt.

Montant emprunté sur 20 ans	Mensualité hors assurance	Coût des intérêts	Surcoût par rapport au mois précédent
150 000 €	890 €	63 630 €	+1 870 €
200 000 €	1 187 €	84 840 €	+2 490 €
250 000 €	1 484 €	106 045 €	+3 115 €
300 000 €	1 780 €	127 255 €	+3 740 €

Source : simulateur Pretto, novembre 2026. Taux nominal de 3,76 %, hors assurance. Montants arrondis.

À ces intérêts s’ajoutent notamment l’assurance et les frais liés au financement. Ces dépenses entrent aussi dans le calcul du taux annuel effectif global, le TAEG, qui doit respecter le taux d’usure. Pour les prêts immobiliers à taux fixe de 20 ans et plus, ce plafond légal est fixé à 5,40 % depuis le 1er octobre.

Selon Pretto, certains dossiers s’en approchent, notamment ceux d’emprunteurs de plus de 40 ans. Comparer le poids de l’assurance et des frais dans le respect du taux d’usure permet d’examiner le financement dans son ensemble.

Des écarts entre banques qui rendent la négociation décisive

La hausse générale laisse encore des possibilités de négociation. Sur les offres de prêt à 25 ans éditées au cours des 30 derniers jours, les clients de Pretto ont obtenu en moyenne 0,18 point de moins que le barème de leur banque.

Le courtier cite un couple de primo-accédants francilien empruntant 273 000 € sur 25 ans. Proposé initialement à 3,80 %, le prêt a été négocié à 3,64 %. À la clé : environ 24 € de moins par mois et 7 100 € d’intérêts économisés. Après le relèvement de 0,20 point appliqué par cette banque le 21 octobre, Pretto estime que le même dossier serait financé à 3,84 %, avec environ 8 900 € d’intérêts supplémentaires par rapport au taux négocié.

« Quand une banque relève ses grilles le 19 octobre alors qu’une autre attend le mois suivant, il se crée des fenêtres de quelques jours durant lesquelles les conditions varient fortement d’un établissement à l’autre», ajoute Pierre Chapon, CEO et co-fondateur de Pretto.

Les données régionales illustrent aussi ces écarts. Pour un emprunteur seul gagnant entre 80 000 et 120 000 € nets annuels avant impôts, les meilleurs taux sur 25 ans se situent entre 3,35 % et 3,45 %. Les barèmes s’échelonnent de 3,51 % en Corse et en Provence-Alpes-Côte d’Azur à 4,05 % dans les Hauts-de-France. Dans cette dernière région, l’écart entre le meilleur taux et le barème atteint 0,70 point. En Île-de-France, le barème augmente de 0,30 point, à 3,88 %.

Pour les acheteurs, comparer plusieurs propositions reste donc utile, même lorsque les taux montent. Pour les agents immobiliers, faire actualiser le financement des acquéreurs permet de vérifier que leur budget correspond toujours au bien recherché. Notre article détaille les leviers pour négocier un crédit immobilier malgré la hausse des taux.