Immobilier plaisir : La résidence secondaire n’est plus ce que vous croyez

L’Observatoire Green-Acres 2026 dynamite les idées reçues sur l’immobilier plaisir. Derrière les chiffres : un marché profondément reconfiguré par la fiscalité, la réglementation locative — et surtout par une nouvelle façon de penser sa trajectoire de vie.

Il y a ce que l’on imagine quand on dit « résidence secondaire » : un mas en Provence, un chalet à Megève, un appartement les pieds dans l’eau à Arcachon. Et il y a ce que révèlent les données. Les deux ne se ressemblent plus vraiment.

Green-Acres publie le troisième et dernier volet de son Observatoire 2026, consacré aux Français qui achètent en France. Croisant données INSEE, fiscalité 2024 sur la taxe d’habitation et des millions de recherches internes anticipant les transactions de douze à dix-huit mois, l’étude dresse un portrait inattendu d’un marché que l’on croyait connaître. « Nous ne regardons pas un marché de loisir, prévient d’emblée Benoît Galy, CEO et fondateur de la plateforme. Nous analysons un mouvement de fond : la résidence secondaire est devenue une étape stratégique dans une trajectoire de vie. »

74 %. Le chiffre qui change tout

C’est le pourcentage d’acheteurs français de résidences secondaires qui envisagent d’en faire leur résidence principale à terme. Près de huit sur dix. Ce chiffre n’est pas anodin : il explique pourquoi ce marché résiste aux cycles conjoncturels. On n’achète pas une résidence secondaire pour l’été prochain. On achète pour la suite. Et cette suite arrive plus vite qu’on ne le croit : 60 % de ces acheteurs projettent le basculement dans un horizon d’un à cinq ans.

La résidence secondaire n’est donc plus une acquisition de confort. C’est une résidence principale différée — parfois achetée dix ans avant d’être habitée à plein temps, souvent dans un territoire choisi par désir autant que par raison. Ce que Benoît Galy résume ainsi : « une géographie du désir plus que du stock ».

Cette transition recompose aussi le patrimoine existant. Dans 41 % des cas, l’ancienne résidence principale est conservée après le basculement. 16 % sont mises en location, 25 % transformées à leur tour en résidence secondaire. Les résidences secondaires en grande ville que l’on s’étonne parfois de voir dans les statistiques s’expliquent ici : ce ne sont pas des villégiatures, ce sont des ancrages conservés.

Trois marchés, trois logiques

L’observatoire introduit un « filtre villégiature » qui réinterprète les données nationales de l’INSEE en excluant les pieds-à-terre professionnels, les biens successoraux et les logements conservés pour des raisons purement fiscales. Résultat : la carte se redistribue. Les grandes métropoles reculent. Trois fronts concentrent l’essentiel du marché réel : le littoral, la montagne, la campagne attractive.

Les Alpes-Maritimes (196 896 résidences de villégiature) et le Var (177 558) totalisent à eux seuls plus de 13 % du stock national. La résidence secondaire française est polarisée, pas diffuse.

Mais derrière cette géographie du désir se cachent trois marchés aux logiques radicalement différentes. La mer, avec un prix médian de 416 000 euros pour 94 m², est l’achat de l’emplacement — au prix au mètre carré trois fois supérieur à celui de la campagne. La montagne présente un grand écart vertigineux : 484 000 euros de médiane dans les Alpes, mais 150 000 euros dans le Massif Central et 165 000 euros dans les Pyrénées. La campagne, enfin, est l’achat de l’espace — avec des surfaces médianes autour de 155 à 160 m² et des prix qui oscillent entre 199 000 euros dans l’Ouest et 460 000 euros dans le Sud-Est. « L’acheteur arbitre entre une marque internationale et un ancrage authentique. Entre valeur patrimoniale et valeur d’usage », résume le CEO.

Le portrait-robot de l’acheteur ? Il est parisien à 28 %, recherche une maison (82 % des cas) d’environ 135 m², pour un budget médian de 283 000 euros. Et son premier moteur n’est pas le rendement locatif — qui ne motive que 10 % des répondants — mais la retraite, qui déclenche 60 % des recherches.

Fiscalité et régulation : les nouveaux arbitres

Le tableau serait idyllique sans deux forces qui reconfigurent discrètement les choix : la pression fiscale et l’encadrement de la location courte durée.

En 2024, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires a généré 3,9 milliards d’euros. La taxe moyenne atteint désormais 1 125 euros, contre 700 euros avant réforme. La surtaxe est activée dans 1 461 communes — soit 4 % des 35 000 communes françaises — et deux tiers des propriétaires concernés par la surtaxe au taux plafond de 60 %. « Dès que la majoration est autorisée, le taux plafond devient la norme. La fiscalité est devenue le langage dans lequel les territoires posent leurs conditions », observe Benoît Galy.

Parallèlement, 703 331 résidences secondaires — soit une sur cinq — se trouvent dans des zones soumises à des restrictions significatives sur la location courte durée. Le Pays Basque illustre à l’extrême ce phénomène : après l’instauration de la règle de compensation « un pour un », les autorisations de meublés touristiques ont chuté de 92 % en un an. La généralisation de l’enregistrement obligatoire au niveau européen prévue en mai 2026, couplée à l’extension des outils ouverts par la loi Le Meur, ne fera qu’accentuer cette dynamique.

La conclusion s’impose : le rendement locatif ne peut plus être le plan B qui valide un achat immobilier plaisir. Le projet doit aujourd’hui tenir debout indépendamment de la location.

Les « zones de liberté » : le marché de demain

C’est là que l’observatoire ouvre une perspective stratégique. Face aux territoires désirables mais surtaxés et surinvestis, Green-Acres identifie des marchés qui cumulent prix accessibles, fiscalité modérée et liberté locative — le Massif Central, les Pyrénées accessibles, l’Ouest profond. 12 % des recherches sur la plateforme portent d’ores et déjà sur des biens inférieurs à 100 000 euros. Ce n’est pas marginal. C’est un signal. « L’immobilier plaisir ne disparaît pas avec la contrainte budgétaire. Il change simplement de géographie », conclut Benoît Galy.

Les données Green-Acres précédant les transactions de douze à dix-huit mois, ce que l’observatoire capte aujourd’hui est ce qui se concrétisera sur le marché demain. Pour les professionnels de l’immobilier, ce rééquilibrage appelle une lecture attentive — et des ajustements concrets.

Source : Observatoire Green-Acres 2026 — Acte III, « L’Immobilier Plaisir », publié le 20 mars 2026. Consulter l’étude complète.