Immobilier : Paris classée à faible risque de bulle par UBS

Paris n’est plus considérée comme l’un des marchés immobiliers mondiaux les plus exposés à une bulle. Dans son Global Real Estate Bubble Index 2026, UBS classe la capitale française parmi les villes présentant un faible risque, aux côtés de Londres, New York ou San Francisco. Une conclusion à manier avec précaution : faible risque de bulle ne signifie ni immobilier bon marché, ni absence de risque de baisse des prix.

Paris rejoint les marchés à faible risque de bulle

Le contraste est spectaculaire avec le début de la décennie. Dans son Global Real Estate Bubble Index 2026, publié le 22 septembre, UBS place Paris et Londres dans la catégorie des villes présentant un faible risque de bulle immobilière. Hors d’Europe, New York, San Francisco et São Paulo appartiennent également à cette catégorie.

À l’autre extrémité, Zurich et Tokyo présentent un risque élevé. Miami, Dubaï, Séoul, Genève et Lisbonne figurent dans la catégorie à risque accru. Amsterdam, Madrid, Francfort, Munich et Milan sont notamment classées dans la catégorie intermédiaire en Europe.

Paris était pourtant encore identifiée quelques années plus tôt comme l’un des marchés mondiaux présentant d’importants déséquilibres.

Depuis, le marché a corrigé. Au deuxième trimestre 2026, le prix des appartements anciens s’établissait à 9 560 euros le mètre carré à Paris, après plusieurs années de recul. Le marché parisien reste donc très cher. Mais être cher ne suffit pas, à lui seul, à caractériser une bulle.

« Faible risque de bulle » ne veut pas dire « abordable »

C’est la principale précaution à prendre à la lecture de cette étude.

L’indice UBS ne cherche pas simplement à déterminer si une ville est chère ou bon marché. Il mesure les déséquilibres susceptibles de rendre un marché vulnérable à une correction, en comparant notamment les prix des logements à d’autres fondamentaux du marché.

Autrement dit, le classement de Paris parmi les villes à faible risque ne signifie pas que les prix vont augmenter, qu’ils ne peuvent plus reculer ou que les ménages retrouvent facilement accès à la propriété.

Le problème de l’accessibilité reste même majeur au niveau international. Dans la plupart des métropoles étudiées, UBS estime que les coûts annuels liés à l’achat récent d’un logement de 60 m² — intérêts du crédit et entretien compris — représentent plus de 40 % du revenu brut d’un salarié hautement qualifié.

Des taux de financement durablement élevés devraient en outre continuer à limiter la progression des prix à court terme, estime Matthias Holzhey, économiste chez UBS et auteur principal de l’étude.

Plusieurs années de correction ont réduit les déséquilibres

La situation parisienne illustre précisément la différence entre prix élevés et risque de bulle.

Les acheteurs continuent à faire face à des montants importants, mais le marché a déjà traversé plusieurs années d’ajustement et les prix évoluent désormais beaucoup plus lentement.

Dans le même temps, les Notaires du Grand Paris décrivent une reprise des ventes encore fragile, avec des acquéreurs qui restent exigeants sur les prix. Au deuxième trimestre 2026, 31 750 logements anciens ont été vendus en Île-de-France, soit 10 % de plus qu’un an auparavant, sans véritable redémarrage des prix.

Cette nouvelle photographie prolonge une question déjà soulevée lorsque les précédentes alertes d’UBS sur Paris et les grandes métropoles mondiales étaient remises en perspective : les déséquilibres peuvent se résorber progressivement sous l’effet d’une baisse des prix, de l’inflation ou d’une longue période de stagnation, sans nécessairement passer par un krach brutal.

L’étude 2026 apporte d’ailleurs un enseignement plus large. Dans plus de la moitié des villes analysées, l’immobilier résidentiel n’a pas protégé contre l’inflation au cours des cinq dernières années. Les marchés qu’UBS classait à haut risque en 2021 ont depuis enregistré en moyenne une baisse d’environ 15 % des prix réels.

Le classement de Paris ne constitue donc ni un feu vert adressé aux acheteurs, ni une prévision de hausse des prix. Il indique surtout qu’après plusieurs années d’ajustement, les déséquilibres qui rendaient autrefois la capitale particulièrement vulnérable se sont nettement réduits.

Pour mesurer la véritable trajectoire du marché parisien, d’autres indicateurs restent déterminants : volumes de ventes, prix de transaction, pouvoir d’achat immobilier, niveau des taux de crédit et écart entre prix affichés et prix réellement négociés.