Immobilier 3ème trimestre 2026 : Les prix baissent, les acheteurs hésitent

La baisse des prix ne suffit pas à faire repartir les achats. Au troisième trimestre 2026, Foncia Transaction enregistre un recul de 18 % des compromis de vente, alors que les prix diminuent de 4 % et que les surfaces vendues augmentent de 3 %. Les acquéreurs restent présents, mais prennent davantage de temps pour se décider et sécuriser leur financement.

Pour les vendeurs, le message est concret : le prix demandé, les travaux à prévoir et la localisation restent déterminants pour trouver un acheteur. Les résultats de Lille et de Toulouse montrent à quel point les situations peuvent différer d’une métropole à l’autre.

Moins de compromis et davantage d’annulations

Le ralentissement s’accentue au fil de l’année. Au premier semestre, les compromis de vente avaient déjà reculé de 7 % par rapport à la même période de 2025, comme le détaillait notre article sur le bilan Foncia du marché immobilier au premier semestre 2026. Au troisième trimestre, le réseau relève une baisse de 18 % en juillet, 14 % en août et 20 % en septembre, soit 18 % sur l’ensemble du trimestre.

Cette contraction se retrouve ensuite dans les ventes définitives, signées chez le notaire plusieurs mois après le compromis. Leur volume recule de 8 % au troisième trimestre chez Foncia, contre 1 % au premier semestre. L’étude évoque, pour l’ensemble du marché français, environ 900 000 transactions attendues en 2026.

Foncia attribue cette prudence aux conditions d’emprunt, aux incertitudes politiques et à l’approche de l’élection présidentielle. Selon son analyse, le taux moyen de crédit a augmenté d’environ 0,15 point entre décembre 2025 et août 2026 et pourrait atteindre 4 % à l’horizon de janvier 2027. Notre décryptage des taux immobiliers qui se rapprochent de 4 % explique ce que cette évolution change pour les emprunteurs.

Le réseau identifie plusieurs catégories particulièrement exposées : les primo-accédants modestes, les ménages qui souhaitent acheter à nouveau après une acquisition réalisée entre 2018 et 2022, lorsque les prix étaient élevés, et les investisseurs particuliers. Dans ce contexte, les annulations augmentent de 19 % au troisième trimestre.

« Le marché immobilier ancien est entré dans une nouvelle phase : il ne s’est pas arrêté, mais il s’est durablement ralenti. Les acquéreurs sont toujours présents, mais ils arbitrent davantage et prennent plus de temps pour concrétiser leur projet. Dans ce contexte, la hausse progressive des taux d’intérêt pèse directement sur la capacité d’achat des ménages et sur l’équilibre économique des projets d’investissement », souligne Jordan Frarier, président de Foncia Transaction, Développement et Location.

Les investisseurs restent en retrait

La résidence principale représente 54 % des projets dans le réseau Foncia Transaction, une part stable. Les résidences secondaires comptent pour 15 %, tandis que l’investissement locatif représente 31 %, en baisse d’un point.

Selon Foncia, le lancement en février du dispositif Jeanbrun, intégré au plan Relance logement, n’a pas encore entraîné de redémarrage significatif des projets d’investisseurs dans son réseau. L’effort d’épargne nécessaire pour financer un achat locatif reste un frein, y compris sur les petites et moyennes surfaces, où Foncia est fortement présent.

Les prix évoluent également de façon très différente selon les régions. Le réseau constate des baisses supérieures à 10 % en Normandie, en Auvergne-Rhône-Alpes et dans les Hauts-de-France, tandis que les prix restent orientés à la hausse en Bretagne, en Occitanie et dans le Grand Est. Pour fixer un prix de vente ou préparer une offre, les références locales prennent donc toute leur importance. Notre article sur la négociation des prix immobiliers selon les types de biens et les marchés approfondit cette question.

Pour la fin de l’année, Foncia privilégie le scénario d’une poursuite de la contraction du marché.

« Tant que les taux d’intérêt resteront orientés à la hausse, la capacité d’achat des ménages restera sous pression. À cela s’ajoute une période préélectorale traditionnellement peu favorable aux décisions immobilières de long terme. Sur les prochains mois, le marché devrait ainsi rester contraint par des conditions de financement peu favorables et un manque de visibilité des acquéreurs », poursuit Jordan Frarier.

À Lille, les ventes reculent mais les prix progressent

À Lille, les ventes réalisées par Foncia Transaction diminuent de 41 % par rapport au troisième trimestre 2025. Les prix au mètre carré augmentent pourtant de 3,5 %, pour atteindre 3 187 €/m² en moyenne. La surface moyenne des biens vendus recule de 2 %, à 52 m², avec davantage de T2 et de T3 dans les transactions. Le délai moyen de vente s’établit à 80 jours.

Le réseau observe une demande toujours présente chez les primo-accédants et les jeunes actifs attirés par la proximité avec Paris. La population étudiante alimente aussi les achats de parents qui souhaitent loger leurs enfants. Les investisseurs traditionnels se montrent plus prudents, tout en conservant une place importante parmi les acquéreurs.

Les petites surfaces sans travaux restent particulièrement recherchées. Les appartements bien situés, avec un extérieur et un stationnement, trouvent plus rapidement preneur lorsqu’ils sont proposés à un prix adapté. Les logements nécessitant des travaux importants font davantage l’objet de négociations.

Le Vieux-Lille, Lille-Centre et Vauban conservent leur attractivité, tout comme Lambersart, La Madeleine, Marcq-en-Barœul, Saint-André-lez-Lille et Marquette-lez-Lille. La demande est plus mesurée dans certains secteurs de Lille-Moulins et Lille-Sud, ainsi qu’à Roubaix, Tourcoing, Faches-Thumesnil et Ronchin.

Côté vendeurs, Foncia relève des changements de logement liés aux besoins familiaux ou à l’âge : passer d’un appartement à une maison en première couronne, ou revenir vers un appartement central. Certains investisseurs choisissent également de vendre des logements nécessitant une rénovation énergétique.

« Le marché lillois illustre aujourd’hui parfaitement ce qu’est un marché à deux vitesses. Les volumes de transactions reculent, mais cela ne signifie pas que la demande a disparu. Elle s’est concentrée et elle est devenue beaucoup plus exigeante. À Lille comme dans sa métropole, les biens de qualité, au juste prix et sans travaux importants continuent ainsi de trouver leur marché », Commente Sarah Petit, directrice des ventes de Foncia Transaction Hauts-de-France.

À Toulouse, les achats repartent mais vendre prend du temps

Toulouse affiche une dynamique différente. Dans le réseau Foncia, le volume des compromis progresse de 8 % au troisième trimestre et les prix augmentent de 10 %, à 2 983 €/m² en moyenne. Le délai moyen de vente s’allonge néanmoins de 10 jours, pour atteindre 111 jours.

Les achats de résidence principale, notamment ceux des primo-accédants, portent cette activité. Les investisseurs restent plus prudents. Parmi les vendeurs figurent des ménages qui déménagent après un changement de vie, mais aussi des bailleurs qui vendent au départ de leur locataire ou à la fin de leur période de défiscalisation.

Les T2 et T3 bien situés restent les logements les plus recherchés. Pour les maisons en première couronne, le réseau identifie un seuil sensible autour de 300 000 euros : au-delà, les acquéreurs deviennent plus sélectifs.

Les secteurs proches des commerces, des transports et des bassins d’emploi gardent la préférence des acheteurs. Foncia cite la Côte Pavée, le Busca, le Pont des Demoiselles, l’Ormeau et Saint-Cyprien, ainsi que les Minimes, Borderouge, Purpan, Colomiers et Blagnac lorsque les biens offrent une bonne accessibilité.

« Cette tendance s’explique notamment par l’attractivité persistante de certains quartiers toulousains et des communes de première couronne, où les acquéreurs restent prêts à se positionner rapidement dès lors que les biens sont proposés au juste prix », conclut Julien Guerre, directeur des ventes Foncia Transaction Toulouse Nord.

Pour un vendeur, ces résultats invitent à positionner son logement en fonction des biens comparables et du budget des acheteurs locaux. Pour un acquéreur, ils soulignent l’intérêt de préparer son financement et d’intégrer les éventuels travaux avant de faire une offre.